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武汉豪宅抢刚需

特殊市场结构下,武汉购房者更看重的是项目本身定位、品质、稀缺性及配套等属性。再加上价格倒挂等因素,在不改变预算的情况下,购房者更青睐新房项目。
2023-06-30 11:17 · 微信公众号:经济观察报 田国宝

导读

壹 ||2022年下半年以来,武汉长江西岸几个项目的大面积户型尤其是150平方米及以上户型,滞销情况较明显。

贰 ||吴迪介绍,一个房地产项目,如果体量较大,一般会设置较为丰富的产品线,通过不同产品搭配来凸显楼盘的定位。

叁 ||武汉房地产市场,环线是一个重要的分界线。

临近6月底,吴迪所在项目的销售任务还没有完成。

“好卖的房源早卖光了,不好卖的,一直卖不动。”吴迪在武汉某房地产项目任职,楼盘售价超过5万元/平方米。

作为武汉的一个高端楼盘,该项目主打250-350平方米户型,但因去化较慢,二期推出了一部分90-120平方米户型试探市场,“开始卖得一般,但去年下半年很短时间内售罄了。”

无独有偶,与吴迪项目隔长江相望的一个豪宅项目,6月下旬开盘两栋中等户型房源,当天秒光;位于硚口区单价超过3万元/平方米的另一个项目,3月开盘后,60-110平方米的小户型也迅速售罄。

“核心还是总价”,吴迪说,调整户型面积,降低总价,本质是向其他定位的楼盘、甚至二手房市场争夺客源,“我们项目原来1000万元起步,小户型推出后,总价只有500多万元。”

在武汉一个高端楼盘担任销售负责人的高锐告诉经济观察网,其所在项目在前期蓄客中,成功吸引了诸多二手房客源,“他们的预算本来是够不上的,但现在总价降到500万元出头,同样地段,肯定买新房。”

01 大面积户型滞销

武汉豪宅项目多集中在长江西岸的滨江商务区、江岸区及东岸的武昌沿江区域,价格普遍超过4万元/平方米,部分项目价格突破6万元/平方米。

吴迪所在项目位于长江西岸,从区位和单价看,属于武汉“天花板级别”的房地产项目。

2018年首期开盘,主推250-350平方米户型,“事实证明,还是有点乐观了。”

由于一期大面积户型滞销,部分200平方米内户型卖得好,二期时,该项目放弃了300平方米以上户型,“大部分是150平方米内户型,专门有一栋楼设计了90多平方米和120多平方米的户型。”

“小户型开始卖得也不太好”,吴迪说,由此项目方得出结论,应该将主力户型放在180-280平方米之间。

这一判断体现在三期项目户型设计上,4栋楼,2栋为200平方米以上户型,2栋为200平方米以内户型。

没想到三期项目开盘赶上房地产市场下行,市场需求风向标再一次发生转变。吴迪介绍,2022年下半年开始,小户型开始走俏,到了8月,90-120平方米的户型基本售罄,但三期项目滞销。“从整个产品结构看,二期产品最不被看好,反而去化率最高。”

高锐所在项目位于长江东岸,虽然目前仍是一片工地,但肉眼可见未来潜力,这一区域1公里范围内,集中了多个高端写字楼和3个大型商场,紧邻长江,有2条地铁线及长江地下交通走廊。

该项目一直主打200-400平方米户型。6月取得最后一期5栋楼的预售证,其中3栋超高层是200平方米以上户型,均价4.5万元/平方米;2栋高层是140平方米和170平方米户型,4.3万元/平方米。

项目上一次开盘在2021年,期间所有权易手,新接手的开发商对开盘格外重视,经过反复斟酌,决定先开面积较小的户型。

这样做有两个原因:*,市场下行,高价盘普遍滞销,小面积户型更受欢迎;第二,新开发商接手后首次开盘,需要“一炮而红”的氛围。

该项目销售人员介绍,140平方米和170平方米户型从5月开始蓄客,开盘前已经收集到上千组意向客户,6月24日开盘当天,112套房源全部售罄。

高锐透露,为了保证项目销售达到预期,开发商升级了精装修,“这一期虽然价格比2021年贵,但多出来的钱基本补贴到精装上,从成本计算的话,价格并没有涨。”

另一个位于硚口区、单价超过3万元/平方米的项目,主力户型120-140平方米,其中1栋楼的户型面积在60-120平方米。今年3月开盘至今,累计卖出千套住宅,小户型占600多套。

经济观察网了解到,2022年下半年以来,上述几个项目的大面积户型尤其是150平方米及以上户型,滞销情况较明显。吴迪所在项目第三期两栋大面积户型全部封存,暂停对外销售。

02 抢食刚需

吴迪介绍,一个房地产项目,如果体量较大,一般会设置较为丰富的产品线,通过不同产品搭配来凸显楼盘的定位。

在武汉乃至全国,90-120平方米都是主流面积,超过150平方米的户型一直都是小众产品,“市场好的时候,卖的不好就慢慢卖,因为房子都在升值” ,吴迪说,但在当前,滞销的问题开始凸显:

一方面,豪宅价格也存在下跌风险;另一方面,去化慢,意味着资金周转率低,加上融资、管理等方面成本,项目有亏损风险,也会加剧企业的流动性风险。

这种情况下,不同开发商、不同项目采取的策略也不同。

以硚口区和江岸区的两个项目为例,两个项目*面积均在140平方米以内,配备一定数量的小户型,区位、定位、配套等方面有较高的相似度。

其中江岸区项目备案均价在4.2万元/平方米左右,按照备案价,最小面积总价350万元左右,主力户型总价超过500万元。但由于总价较高,实际成交价普遍在3.6万元/平方米,比备案价降14%左右。

硚口区项目备案均价在3.3万元/平方米左右,主力户型总价在300万元左右。从武汉市房管局数据来看,项目实际售价与备案价相差不大。

也就是说,虽然江岸区项目由于所在区优势,备案价较高,但在实际成交过程中,两个项目的价格其实在同一水平线上。

而且,两个项目周边二手房均价差距并不明显,同等品质、相同面积的房子,新房与二手房差价在50万元内,部分次新房的成交价甚至高于新房。

在这种情况下,高端项目的小户型容易吸引同一区域的二手房客户,“差不多的品质和价位,任谁都会买新房。”

除了降低总价、调整户型面积等措施,武汉的高端项目开发商还有其他办法扩大客群范围。

比如首付优惠,“如果客户真想要房,但是资金一下又周转不过来,我们可以帮助解决,二手房肯定没有这种服务”,高锐说。

武昌核心区一个楼盘的销售人员表示,如果是换房客户,“客户可以先把我们的房子买了,什么时候卖旧房子的钱回来了,什么时候交首付。”

高锐所在项目之所以能够开盘售罄,一方面得益于好的区位和相对较低的总价;另一方面也因为通过各种策略发展了众多准备买二手房的客户。

在吴迪看来,“原来100个项目抢1000个客户,现在变成100个项目抢300个客户,如果还是守原有基本盘,那就只能饿死了。”

03 市场分化

武汉房地产市场,环线是一个重要的分界线。

二环内是武汉核心区,尤其是长江两岸的江景项目,均价超过2万元,滨江商务区的江景房项目价格超过5万元,武昌核心区的江景项目均价也都超过4万元。二环内的长江两岸为武汉房价的最高点。

二环和三环之间房价差距较大,东湖高新区高校和产业聚集的区域,房价均超过2万元,部分区域达到3万元;同样在三环内,汉阳、硚口部分区域的房价则只有1万元出头,存在较大差异。

三环外的房价多数均在2万元以内,而四环外的房价普遍低于1万元。高锐介绍,三环是武汉房价一个重要的分界线,“今年三环外的价格基本都跌了,三环内的抗跌能力相对强一些。”

环线也是区分武汉购房客群的一个重要标识,首付几十万可以选择三环外项目;超过百万可以选择三环内项目;超过两百万,可以选择二环内;超过三百万,“可以随便挑。”

武汉二手房价格与新房价格分布几乎一致,在部分热点区域,如滨江商务区、汉街等二手房价格高于新房价格。从武汉全市均价看,新房和二手房有2000元/平方米左右的倒挂。

同一区域的二手房价格差距也较大,比如,武汉天地云挺二手房最高价格超过7万元/平方米,紧邻的滨江苑小区均价在3.5万元/平方米左右,相差一半;而一路之隔的黄埔东官等小区二手房价格只有1.5万元/平方米左右。

特殊市场结构下,武汉购房者更看重的是项目本身定位、品质、稀缺性及配套等属性。再加上价格倒挂等因素,在不改变预算的情况下,购房者更青睐新房项目。

吴迪所在项目,*楼层的单价在5.5万元/平方米左右,而项目一期的二手房价格已经达到6万元/平方米,“一平方米差五六千,按照最小户型算,新房比二手房节省五六十万元。”

高锐所在的楼盘与周边二手房价格不存在倒挂,售价甚至比周边二手房贵1万元/平方米左右,“武汉新房和二手房供应量都比较大,真正保值的只有稀缺资源,我们劝客户买房更多从资产配置角度出发。”

武汉市房管局数据显示,截至4月底,武汉已取证未售新房超过16万套,另据武汉市房地产经纪服务平台信息显示,全市二手房挂牌量超过17万套。

从2013-2022年10年土地市场来看,武汉宅地市场年均供应量超过2000万平方米,2022年宅地成交出现断崖式下滑,从2021年的2429万平方米降至876万平方米;今年截至6月19日,武汉商品住宅用地成交规模为161万平方米。

从成交来看,2022年住宅销售面积同比下降幅度达到47%,创下2012年以来商品住宅*成交纪录。今年截至6月19日,商品住宅成交面积687万平方米,较2022年市场有所好转。

(应受访者要求,吴迪、高锐为化名)

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