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600亿续命,王健林失权

房地产高歌猛进的时代已经过去,曾经给予的红利早已暗中标好了价格。
2024-04-01 17:30 · 微信公众号:邱处机 邱鑫浩

时来天地皆同力,运去英雄不自由。

曾经多次坐上中国首富宝座的王健林,如今为了600亿的续命钱,低下了高贵的头颅。

2024年3月30日上午,大连万达商管集团与太盟投资集团、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES在大连香格里拉酒店举行签约仪式。

根据协议,今年1月新成立的大连新达盟(其子公司为珠海万达商管),将获得投资人约600亿元的投资,这是中国近5年以来*的一笔私募股权投资。

注资后,太盟等投资人将总计持股新达盟60%,而大连万达商管仅持有40%的股份。这意味着王健林将失去珠海万达商管的*控制权,而后者管理运营着全国近500座万达广场。

也许正是这样的失意,本来应该是主角的王健林缺席了当天的签约仪式。

上市受阻

作为国内最早一家开始去负债的地产公司,万达从2017年便开始“断臂求生”。

彼时国内地产行业调控,正在全球快速扩张的万达突遭“股债双杀”,被证监会排查授信风险。

为了缓解流动性危机,王健林接连抛售旗下酒店和文旅项目,放弃大量海外资产,仅仅在一年多的时间里,万达便清偿了2000多亿元的债务。

本来应该轻舟已过万重山的王健林,为何到了2024年依旧深陷债务危机?这一切还要追溯到2021年的那个对赌协议。

自2019年剥离房地产业务以后,万达开始专攻商管业务,并在2021年全面实施“轻资产”战略,成立了珠海万达商管,寻求单独上市。

Pre-IPO阶段,珠海万达在原有四大巨头战略投资之外,又引入了PAG(太盟投资集团)、碧桂园、中信资本、蚂蚁集团等投资者,总计380亿元。

根据协议,万达需要保证珠海商管的利润要求,以及在2023年12月31日前上市。如果未能上市,投资者可以要求万达按照年化8%的利息回购部分或全部股份。

这意味着,一旦不能达到要求,万达需要支付超过400亿元的费用给到投资方。

虽然有些压力,但当时王健林对珠海万达的上市还是充满了信心。但他没想到的是,这条上市之路却充满了波折。

自2021年10月首次向港交所递交招股书以来,珠海万达商管已经四次递表,但四次都已失效。

一方面,自华夏幸福暴雷后,投资者对房地产及房地产管理公司的信心仍然没有完全恢复,商管公司本身的业务和估值也受此影响,因此上市有较大阻力。

另一方面,盈利问题也是影响珠海万达商管上市的一个不确定因素。

一般来说,在商管公司上市时,资本市场最看重其盈利可持续性,以及和关联公司交易的情况。

据珠海万达商管数据显示,2020年至2022年,其平均出租率高达98.6%,2022年的租金收缴率更是为100%。

但是据山东、河北一些万达广场商户的反映,出租率不可能那么高,有些万达广场的空铺情况其实非常严重,而且还存在租金管理混乱的问题。

除了租金问题,关联公司的经营情况也影响着珠海万达商管的盈利能力。

截至2022年末,珠海万达商管65%的收入来自万达集团持有的项目,35%的收入来自独立第三方项目。也就是说万达商管大部分的毛利增长,来自65%的关联方项目。

这种情况下,如果万达集团发展良好,那么珠海万达商管的估值则水涨船高,但如果万达集团出现流动性危机,就会影响资本市场对万达商管的信心。

因为这些因素,珠海万达商管的上市之路才如此艰难。

断臂求生

截至2023年上半年末,珠海万达商管的现金及现金等价物余额为146.92亿元。

眼看短期上市无望,王健林一时心急如焚,他必须未雨绸缪,毕竟账上的钱还不够一半的回购款,更不要说其他的短期有息负债。

于是他又像六年前那样,开始清仓大甩卖,回笼资金。不但卖了十几座万达广场,王健林甚至四次出售万达电影的股份,退居第二大股东,告别了他心中的世界电影梦。

但这些还远远不够。

2023年12月12日,为了应对上市对赌危机,大连万达商管集团宣布与太盟投资集团签署新投资协议。

太盟将联合其他投资者,在其2021年的投资赎回期满时,经大连万达商管集团赎回后,对珠海万达商管再投资。如今这笔600亿元的投资,便是对这份新协议的落实。

两年前,珠海万达商管的估值是1500亿,大连万达商管持有其78.83%的股份。而按照新协议,大连万达商管在新公司大连新达盟的持股比例将降到40%,失去对珠海万达商管的*控股权。

王健林获得的回报便是消除了对赌风险,没有了还债的高压。

至于大连新达盟未来将驶向何方?存在着许多变数。

作为这次投资方的主导者太盟投资,是PE圈人尽皆知的私募大鳄,他们擅长的就是并购重组。

“我们的控制权就体现在一个方面,那就是随时可以任命或更换CEO。“太盟投资集团执行董事长单伟建就曾经直言不讳,风格十分强势。

被太盟选中的公司,原有股东往往会失去话语权。而在经过一番改造重组后,太盟一般又会将其溢价出售,由此创造收益。

这次的大连新达盟,不知道是不是同样的命运?

枭雄落寞

如今的王健林早已没有往昔的意气风发,他基本不再接受采访,变得愈发低调。最近一次公开露面,还是在2024年1月24日的万达年会。

不过心力憔悴的王健林无法像以前那样载歌载舞,只是做了一番简短的经营业绩汇报,提醒大家注意降本增效,便悄然离去。

和万达一样过着紧日子的,还有万科、碧桂园等一众房企。

就在前天,万科发布2023年财报时,首次打破连续31年分红的举措,决定2023年不再分红。郁亮等多位高管还集体表态,将自己的薪资降到每月税前1万元,并自愿放弃年度奖金。

如果不是现金流紧张,何至于此。

当然万科董事会的解释则更加圆润:“目的是保留更多的现金储备,以确保经营安全。“

房地产高歌猛进的时代已经过去,曾经给予的红利早已暗中标好了价格。

激进的恒大早已下了牌桌,就连优等生万科也在如履薄冰。

在一片黯淡下,我的耳边不时有几道声音回荡,令人感慨,令人唏嘘:

“什么清华大,北大,不如胆子大。“

“先定个小目标,比如挣它一个亿。“

………………………

(全文完)

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