年轻人「瞄」上老破小

“一对情侣在北京买了套40平米老房子，把1平米卫生间改造为干湿分离空间，卧室还带一个巨大的步入式衣帽间，作为’梦中情房’没得挑。”

全网超千万粉丝的车评博主“说车的小宇”，自去年开始，不仅只说车，还开通了“探家”栏目，其中改造老房的视频，占据了作品数量的一半。

近年来，随着政策和市场调整，曾经坚持租房生活的年轻人，开始对老房子动心。一些“爆改老破小”视频，成了平台的流量密码。

位置在城市核心区、总价低、降价、月供与租金成本几乎持平，这些都是年轻人考虑买房的因素。

市场上出现了对价格敏感的年轻购房者，也有对老破小持币观望的投资者，租售比是这类买家关注老破小的理由。

一个观望一年的投资客发现，在北京，位于石景山古城，朝阳区的团结湖、金台路、百子湾等片区，出现了购房回本周期不到30年的老破小。数据显示，在“北上广深”，不算购房利息的成本，买套房的平均*回本周期是51.75年。

据易居房地产研究院在今年4月发布的一份报告显示：一线城市“老破小”价格泡沫从58%跌到5%。降价，是吸引所有买家的关键因素。

01

东三环老破小：月供与租金相差600元

2023年，诸葛数据研究中心曾发布一份数据，其监测的重点50城，在2023上半年的平均租售比为1：615（每平方米建筑面积月租金/每平方米建筑面积房价）。

一般情况下，国际标准认为，房地产运行状况良好的租售比通常为1:200到1:300。

细分到城市来看，“北上广深”的租售比分别是1:650、1:653、1:627、1:730，在一线城市，不算购房利息的成本，买套房的平均*回本周期是51.75年。

在平均回本年限水平是53年的北京，出现了租售比为1:361（约等于30年）水平的老破小，这几乎是北京平均租售比水平的一半——国贸附近租房上班的小雯发现，自己租住的位于东三环旁、距国贸核心区仅4公里的老破小降价了。

小雯租住的小区距离14号线金台路不到800米，她注意到，一套面积是40平方米、6层的一居室，挂牌价是186万元。

中介表示，要是去年的行情，这套房不可能低于200万卖出。186万元的价格，还“可谈”。2023年，小雯所在小区，一套面积为37平方米的地下室，成交价格是181万元。

小雯关注房子的设施条件、面积，与她正在租住的房间基本相似，普通装修水平，月租金水平在5000元左右。在凑齐首付的情况下，如果贷款比例是70%、选择30年商贷，每月月供是6495元。

就在今年4月，北京出台了《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》，购房者买已改造老旧小区房产可以多贷款，公积金贷款年限最高可延长20年。政策明确，市民购买改造后的老旧小区房屋，可贷年限将从“低于房屋剩余使用年限减3年”优化为“低于剩余土地使用年限减3年”。这就意味着，部分房屋的贷款年限最高可延长20年。

小雯所在的小区交房时间是1984年，刚刚完成小区路面、外立面、一楼阳台、上下水等改造。新政之前，使用公积金只能贷款9年，现在可以最高贷29年。如果是公积金组合商贷的形式，每月月供是5600元。

新政的出台，使小雯的月供压力变小了。她意识到，与打给房东的租金对比，自己每月只需要多付600元左右，就可以在北京三环安家了。

环线价值一直是北京房产价值衡量标准，新房价格虽然也在下降，但其上车门槛对于刚需群体来说依旧很高。

以“价值洼地”、位于四环的旧宫区域为例，某楼盘在近期推出了6.2万元/平米的特价房，比开盘时低了近1万元/平米，但该楼盘的最小户型面积是117平方米，*上车总价也超过了700万元。

02

卖家强调租售比、投资客看好租金回报率

长居澳洲的小路在今年5月挂出了位于石景山古城的房子，她对卖家强调：“这套房子的暖气、电器等软硬件设施都是新换的，购买时间不到两年，每月租金可以租到5000-5500元，对于预算不高的购房者，特别合适。”

小路坦言，古城片区的老破小太扎堆了，房子的年龄也已经超过“40岁”，想顺利卖出，就要“让利”买家。根据装修、硬件、维护程度不同，小区内每平米挂牌单价的浮动范围自3.7万元至5万元不等，降价比较“狠”的房，租金回报率水平最高可以达到3%，购房回报周期不到30年。

古城位于北京四环外，如果把物理范围缩小至四环以内，“老破小”占比更高。清华大学城市规划系曾统计，北京城六区内建设于2000年及以前的老旧小区占比约六成，集中在城北的二环至四环之间。

据诸葛找房统计，北京老破小的租金收益率跑赢了一线城市房产的平均水平。2023年，其监控的重点50城租金回报率上升0.01个百分点至1.95%，北京的租金回报率是1.85%、深圳是1.64%。

对于这套租金回报率水平高出一线城市平均线的老破小，小路不打算留着“收租”。她表示：“已经决定长期在国外生活，不出租的原因，是不想添麻烦。就算’不满5’也要卖，就当‘出闲置’了”。

小路还在自己的朋友圈和社交平台打起了“推广”：

自家全南两室板楼、诚意出售，古城地铁站，到公主坟16分钟、到中关村40分钟、国贸45分钟。低预算低首付欢迎滴滴，可拎包入住，主打好商量。楼下就是警务站，非常安全。

住宅租金已连续4-5年出现大幅下跌，国投证券首席经济学家高善文认为，长期租金预期出现恶化，必然会带来资本品或者资产价格的大幅调整，这是资产价格或房价出现大幅调整最重要的背景之一。

但一线城市核心区域“老破小”的降价，还是吸引了投资客的关注。

一位北京地区的投资者称，自己从去年开始关注北京房价，觉得目前市场上有不少想抄底的人，有些卖家在2021年高位接盘、甚至面临断供。遇到着急卖的，还可以“捡漏”。

这位投资者表示：“很多地铁沿线的老破小 ，楼龄在15-20年左右，这些房子不是特别破，总价200-300万，可以租到5000元，租售比很好了，与逐渐降低的存款利率对比，还是很有竞争力的。”

03

加速改造的“老破小”

开篇提到，一线城市“老破小”价格泡沫从2019年的58%跌到5%。

对于“价格泡沫”的计算方式，是“二手房价格泡沫=某时点二手房价格/二手房平稳期的价格-1”。其中，“二手房平稳期的价格”锚定为2018年四季度即39454元/平方米。2019年开始，二手房价格泡沫不断“吹大”。

易居研究院研究总监严跃进对36氪表示：“2020年起，二手房市场的表现确实非常亢奋，资金进入到房地产，尤其是大城市的二手房，包括总价比较低的老破小。历时三年时间，随着政策收紧，市场开始降温，2023年上半年，是二手房挂牌量激增的阶段，供求压力倒逼价格泡沫持续缩小。目前来看，一线城市老破小类型的二手房价格泡沫基本消除，价格回归健康状态。”

各地以旧换新的政策，也推动了老旧房屋的市场活跃度。

来自中指研究院数据显示，2023年以来，已有超30城出台举措支持“以旧换新”；媒体梳理发现，市场上共有三种模式，一种为由中介或者开发商主导的自由换购，一种为由政府或中介机构推出的平台换购以加速一二手房联动流通，余下的便是郑州模式的国资收购旧房屋作为保障房或人才房，以促进二手房市场的盘活。

杭州还出现了“原拆原建”模式。今年4月，房龄超40年的浙工新村，500多户居民自掏腰包筹集5亿元用于小区的重新建设。

根据自主更新方案，浙工新村更新项目总建筑面积约为8.1万平方米，拆除原13幢建筑后将新建7幢住宅小高层，改造1幢建筑。此外还将配置活动中心等配套设施超1500平方米，绿化率提升至25%以上。据媒体报道，这一消息直接拉动了该区的成交量。

北京市老旧小区改造工程的进展也在加速。

截至今年5月底，北京市共有197个老旧小区开始改造，其中185个已完工，完成量超过全年计划的90%。市住建委表示，将继续推进改造工作，目标是到2025年底基本完成所有2000年底前建成的城镇老旧小区的改造。

【本文由投资界合作伙伴36氪授权发布，本平台仅提供信息存储服务。】如有任何疑问，请联系（editor@zero2ipo.com.cn）投资界处理。