争取大型投资者 REITs向PE发起现金“争夺战”

　　投资界5月5日消息，《华尔街日报》撰稿人A.D. PRUITT指出，房地产投资信托（REITs）行业管理人发起对私募股权投资行业的“进攻”，力图说服包括退休基金在内的大型投资者增加对已上市公司的投资，减少对私募股权投资公司的投资。

　　全美房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts, NAREIT） 的管理人表示，根据其最新数据REITs的投资要好于私募股权投资公司。基于这一数据，该协会已加快步伐向机构投资者募集资金。

　　REITs的支持者表示，投资人一直以来被私募股权投资基金误导，误以为上市前的投资表现会好于公开市场。“人们一直以为私募股权投资领域英才辈出……如果你一味追求这种神话，那么结局会很悲惨，” NAREIT研究与行业信息副会长Brad Case如是说。

　　REITs的一些从业人士同样对养老基金的顾问持批评态度，认为一些顾问出于私募股权投资的顾问费高于股票市场顾问费的原因，去劝说养老基金投资私募股权投资公司。NAREIT一位负责人表示，他们提供给顾问们的数据收效甚微。

　　Case表示：“我们正在试图让养老基金的顾问们意识到投资REITs会有更好的回报。不过到目前为止他们还没有意识到这一点。”

　　但是私募股权投资公司的支持者们表示，私募股权投资基金是退休基金投资的良好工具，投资房地产显然比投资房地产公司好的多。美国房地产投资经理协会会长Stephen Renna认为： “直接投资房地产可以反映真正的净资产值，而REITs股票交易却高于或低于净资产值。”

　　Renna还认为谨慎的退休基金顾问不会让他们的客户关系陷于短期利益的风险之中。“退休基金有他们的回报底线。如果投资顾问出于其自身利益而影响了退休基金的利益，这会很容易在数据上看出来。”

　　随着商业房地产市场的复苏和机构投资者寻求更高的回报，REITs与私募股权基金的现金争夺战将进一步升级。去年，REITs在融资方面的表现好于私募股权投资公司，这坚定了REITs人士扩大市场占有率的信心。

　　近期的报道显示，退休基金计划通过投资私募股权投资公司而非已上市公司的方式在房地产行业进行更多的投资。REITs管理人对此感到失落。根据Institutional Real Estate Inc和Kingsley Associate联合发布的2010年度调研报告，退休基金等机构投资者以及保险公司今年有望向商业房地产领域投资340亿美元，其中62%的资金将投入到私募股权投资基金。根据美国房地产投资受托人理事会提供的数据，1989年到2007年间，上市REITs的回报率为802%,平均每年13.4%；而1990年到2007年间，私募股权公司的房地产基金回报率为621%,平均每年12.1%。

　　REITs管理人表示，上述数据显示，经济萧条对上市房地产公司的影响更快，股票市场比私募股权市场扩张的更快。REITs在经济萧条的早期较峰值下降68%,现在已经有所反弹，较峰值仅下降30%.而私募股权投资基金的收益在继续下降，且还没有看到复原的趋势。

　　REITs管理人表示该组数据反驳了私募股权投资的回报率高于REITs的说法。此前有人评论说，私募股权投资的回报更好，这弥补了其资金流动性差的缺点。

　　不过Renna反驳说，私募股权投资基金的业绩取决于是否以适当的债务或者风险战略投资于租赁财产。他认为退休基金早就发现投资REITs和私募股权都是有价值的。他表示：“争论不应该局限于回报率，还应包括多种经营、风险管理、直接拥有资产和衍生证券投资。”（投资界 赵娜）

本文来源投资界，作者：赵娜，原文：https://pe.pedaily.cn/201005/20100505170603.shtml