我国私募房地产基金尚处于发展的萌芽阶段

投资界（王晖）9月13日消息，由中国民生银行私人银行、全国房地产投资基金联盟和清科集团联合举办的“2013中国房地产基金高峰论坛”今日在北京召开。在会上，清科集团研究中心与中国民生银行私人银行联合发布了《2013中国房地产基金白皮书》（以下简称“白皮书”）。

　　《白皮书》显示，从私募股权房地产投资基金在世界范围内的地域分布来看，主要的资金来自以美国为主的北美地区，2012年共募集75支基金，募集金额达361.00亿美元，占到了全世界的76.0%。

　　根据安永（Ernst&Young）的数据统计，社保基金是美国私募房地产基金背后的主要投资人，其次是高收入个人和大学基金。由于私募房地产基金的较高投资回报率和房产的保值增值特性，高收入个人在私募房地产基金中的参与程度高。

　　欧洲非上市地产基金投资协会INREV数据亦显示，欧洲私募房地产基金规模在过去10年间增长了约3倍，而基金数量增加了约5倍，行业规模增长势头强劲。另外，在2010年采用多元化投资策略的房地产基金占到了258支，金额达1,518.00亿欧元。而在专注类基金中，以投资于商业用房的私募房地产基金为主，其次是办公楼。

　　INREV数据还显示，2010年的欧洲市场上可以统计到的私募房地产基金共有472个，共募集金额2,583.00亿欧元，按类型分布来看，核心型（包括核心增益型）基金数占比最大，共有253支基金，占2010年市场总量的53%，其次是增值型基金，最后是机会型基金。

　　《白皮书》指出，如果按私募房地产基金类型分别比较它们之间的IRR中位数，机会型和增值型的私募房地产基金有着较高的回报，这与其承担的投资风险成正比。也就是说，在市场环境较好的时候，机会型和增值型基金很可能有高于均值较多的回报，而在市场环境恶劣的情况下，它们的回报也远低于行业均值水平。根据INREV提供的数据，商业用房的投资回报变动幅度最大，而住宅的投资回报相对较平稳。

　　我国房地产市场的融资渠道依然单一

　　目前，我国房地产市场的融资渠道依然较窄，银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款占到了房地产行业融资总量的53.7%。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40.0%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高，这种过度依赖银行信贷的模式急需进行调整。

　　此外，利用外资占比下降，表明外资对中国房地产行业的影响减小。企业自筹资金占比有所上升，开发商资金压力有所增加。不过自筹资金增长的背后也表明房地产信托、房地产基金等融资活动的增强。

　　伴随着国家宏观调控的深度进行，很多房地产企业的资金压力与日俱增，私募房地产基金的发展作为一种得力的融资渠道正在一步步占据越来越重要的市场地位。

　　我国私募房地产基金尚处于发展的萌芽阶段

　　在中国市场上，房地产基金并购投资源于外资机构的运作模式，早在2006年，约有150支地产基金登陆中国内地，如中东的地产基金Gateway Capital；全球排名前两位的工业地产商Prologis和AMB，全球排名第一的商业地产商Simon，美国地产开发巨头Hans公司，GE Capital地产投资部等。而本土房地产私募基金兴起于2010年，当年被称为“国内房地产基金元年”，随后以爆发式的速度发展壮大。

　　根据清科研究中心数据统计显示，从2007年到2012年共有221支针对亚洲市场（投资范围包括中国大陆地区）的私募房地产基金成功完成募集，涉及募资总额达366.68亿美元。其中，从2006年到2012年，中国大陆地区共发生298起针对中国房地产企业或房地产项目的私募股权投资案例，涉及投资总金额为186.67亿美元。

　　不过，清科研究中心通过多年来对中国私募股权市场发展的连续跟踪发现，当前活跃在我国私募股权市场上的私募房地产基金主要以外资为主，而法律地位尚未完全确立、尚无真正意义上机构投资者、缺少投资管理人才、金融工具缺失等因素导致本土私募房地产基金尚处于发展的萌芽阶段、正在探索的发展初期。国内房地产基金存续期相对较短，一般为3年左右。

　　目前，我国私募房地产基金市场中机构LP的参与度较低，散户LP的占比很高，但是我国散户LP群体尚未成熟，“赚快钱”的思想依然深入人心。因此基金管理方往往只能在基金的存续期方面向散户LP妥协，但是过短的基金存续期显然难以支持非项目导向型基金的运作。

本文来源投资界，作者：王晖，原文：https://pe.pedaily.cn/201309/20130913354652.shtml