房企“夹缝”中求“生存” ：融资渠道多元化已成趋势

　　自2013年以来，随着银行主动收缩房地产信贷业务，间接增加了房企融资的难度，使其普遍面临资金链紧张的问題。值得注意的是，随着房地产行业发展环境和内在动力发生变化，蓬勃发展的基金子公司正陆续高峰进入房地产融资业务。然而随着，国内房地产基金行业格局的进一步分化，从债权形式向股债结合和股权投资方式转变，不乏出现一批口碑不俗的机构。据清科研究中心的数据显示，目前中国已投资或拟投资的房地产行业机构421家之多，共有房地产基金545个，2013年年底，地产基金规模已达到3000亿人名币。相较于海外房地产基金公司，如凯雷与黑石管理的投资都在2000多亿美元以上而言，我国与之相差甚远。因此，面对巨大的融资需求，我国房地产基金的总体规模还处于起步阶段，2014年房地产基金行业面临挑战与机遇并存的局面。

　　伴随着中国城镇化改革的加快，要求政府尽快做出土地一级开发，但随着政府融资政策的宏观调控，负债能力的削弱，为房地产基金公司带来了很好的发展机遇。记者在撰写此稿前，对一些房地产基金公司进行了摸底了解，其中一些企业虽然在业界的知名度并不是很高，但却有较为扎实的资金支持和先进的开发模式。例如，上海五牛股权投资基金管理有限公司(下简称：五牛基金)就是一家专事于房地产股权投资及管理业务的基金公司，在中国的一、二、三线城市投资以住宅、商业、城市综合体为主的房地产项目。该企业在业内初露头角，但其所管理的资金总规模约80亿元人民币。据了解，这家房地产基金行业中的新起之秀，在经历了几年的积累后，整体业务模式伴随着新政的出台，不断创新，获得了突破。五牛基金主要以股加债、股权和并购等方式进行房地产投资，同时也与信托公司合作夹层业务，另有3个 “一级城市发展基金”合作项目已在推进。预计这家企业在2014年将有规模扩张，今年整体投资将突破50亿元人民币。按照这一发展速度，记者预估了一下，五牛基金有可能跻身于全国前10强的房地产基金行列。

　　在发达国家，房地产基金是地产融资的重要渠道。美国80%的房地产投资来自以地产基金为主的民间直接融资，而中国的房地产基金仍然处于起步阶段。2010年，进入房地产基金元年，地产行业经过了密集调控期，房地产基金开始加速发展。很多有一定实力规模的房地产基金公司如雨后春笋般，陆续出现，试图以最快速度占领市场份额并在行业中占有一席之地。随着城市化进程对房地产行业的支撑作用，预计未来中国房地产私募基金将成为房地产融资的*途径。

　　据五牛基金高层透露，“对于我们来说，我们的战略目标是满足开发商的融资需求，拓展业务领域、确立市场份额和地位。五牛基金未来的业务发展方向就是做好房地产全产业链金融服务，即在企业融资、资本运营和产业招商等方面全程介入。目前一些国内主流的房地产基金，还仅停留在全产业链房地产金融服务的投资理念阶段，并未完全进入实操。一些房地产基金已展开地产中、后端物业并购持有投资，并在海外发起基金，但这些基金大多没有参与房地产一级土地开发等前段端投资。”在记者看来五牛基金的这一理念相对较新，其成长速度与专业操作能力都是比较靠前。在募集方式开始多元化的今天，房地产开发商的资金来源一般通过银行、证券、券商资管渠道、信托渠道等几条线共同推行。下一步，整个房地产基金的募集方式将会越来越灵活，以后将是多种房地产金融工具综合运用的格局，这样募集渠道会变得更加开阔。在投资方式上会带来很强的灵活性，将会出现五六种投资方式融合一体的融资形式，包括全产业链房地产基金会大量出现，这一点应该说和国外的趋势一样。

　　纵观全局，当前形势下房地产没有“崩盘”的可能性，中国房地产只是进入了一个健康发展的平稳阶段，随着中国城镇化发展的启动，房地产开始走向多元化，融资渠道也综合运用了各种金融工具。房地产基金行业无疑正面临一个新的发展机遇。从国内外房地产金融的发展历程看，我们不能简单的把房地产与房地产金融划上等号。伴随着房地产市场的起起落落，房地产金融的形势会有所不同，但其不断成熟的发展趋势，还是被业内人士一致看好的。房地产基金企业应借助市场化改革的新机遇，让自身成长为领军型的房地产市场机构投资者，在占有市场份额的同时，扩大其投资范围，例如商业地产、保障性住房以及医疗、养老、旅游等地产投资，从而获得较高的投资回报，开创双赢的投资局面。