大资管时代下，房地产基金开启黄金十年

申达：前面也涉及到了大资管时代，信托也是可以做房地产基金，公募基金，基金子公司，券商自募计划，还有保险做得相对比较大一点，他们也可以开展这一方面的业务，我们现在作为一个没有牌照的地产基金，怎么跟他们互动合作?

　　唐朝军：大资管时代，现在大家做的不管是基金子公司，还是信托公司等，一个比较高的比例，都是做的这种类型多的业务，但是有区别，比如像资管基本上去年才开始的，一年的时间做的规模也比较大。民生银行有一个刚刚组建一年的团队，管理能力有多强，比一些老的机构管理能力，包括原先的机构，还有券商的资管，跟基金子公司下面也是类似的。在这个过程当中，刚才之前有一个发言嘉宾讲到了，这些有牌照的机构，他们受到了一些限制，比如像信托，包括房地产项目的审批在银监会备案的时候就会碰到一些问题，形势比较紧的时候，就会慢，批下来的时间就会有问题。其他也是一样，会受到这种政策上的限制，但是地产基金没有过多的限制，比较灵活，但是陈总也提到了有优势，也有劣势，它的优势就是比较灵活，劣势就是说募资能力，品牌认可度比起信托，尤其是这种银行背景下面的基金子公司，可能品牌效应会更弱一些。

　　但是在这个过程当中，就因为它灵活，他可以整合一些大资管平台上面的资源，可以整合起来一起来做，有些地产基金募资稍微能力弱一些，但是资金量很大，就可以结合筹资能力强的信托，或者是资管，然后小的项目，比如有些项目质地不是特别优秀的，就可以自己比较灵活做好自己的风控和投后管理，自己也可以做。

　　所以在这个过程中，我觉得更多是一种跟这些大资管其他各个平台，各个机构来做一个整合，我觉得联席会越来越紧密，我有一个体验，我们有一些项目会给到其他的机构来做的，我们不适合做的，四大资产管理公司，银行我们合作比较多，信托，还有资管，比如做有限合伙，比如说限制50个人，这个募资十个亿，你得成立很多有限合伙，所以你会选择走一到资管，这种合作就是一个通道，我们签通道费又可以了。所以我觉得这种互动合作的机会会比较多，在里面会各有优势。

　　刘令：和银行差不多的，意义不大，信托公司我们也会考虑。资管计划我们其实很简单，他们的优势是什么，首先能够避税，另外准合规，我们的优势是可以分级，资金我来募，我们的项目判断，首先土地背后的钱，第二个是项目定位，其实房地产项目我们做了这么多年地产，其实房地产首先是土地没有问题，第二就是你的定位，定位完了之后你卖给谁，你的成败都已经定了，跟建筑跟营销关系都不大。我们可以把这个区域十年的销售情况，什么样的人来买，什么样的户型，什么样的朝向，搭配植入投资项目，他们给我们提一些集合性的计划。

　　张保国：持牌金融机构有他的优势，我们做很多产品的时候，不管跟资管，或者其他一些金融机构做这个产品的节流化，我觉得各家都做过，这个东西也是有利有弊，从整个来讲作为各家基金管理公司，真的往后走着重提升我们的品牌，提升对相应牌照的依赖。最近不管是备案也好，还是一些类似于九鼎民企拿到了公募牌照，因为对这些房地产私募基金管理人，也会有更宽松的一些政策。

　　张磊：目前来说资管和公募资金，包括信托，对我们来说最大的意义在于避税，如果我的客户直接进入了合伙企业，不是说资管计划和信托没有税，也有税，也是20%，老百姓会自己缴纳。

　　第二个我如果有一些债券，我需要做一个委贷，会有一个营业税，折合下来也会对成本有千分之五六的影响。监管第一是人数，第二，一般有一些银行，或者有一些其他机构，比如说保险机构不能直接借出来，必须要通过信托。银监会的监管，有些银行资金池没有主体，必须要进入一个信托计划，或者进到一个基金专户里，对我们的意义就只有这样。

本文来源投资界，原文：https://pe.pedaily.cn/201404/20140417363672.shtml