旗下微信矩阵:

大资管时代下,房地产基金开启黄金十年

投资界4月17日消息,由投资界主办的第126期沙龙房地产基金专场今日在北京举行。来自上海五牛股权投资基金管理有限公司管理合伙人刘景昆,荣盛泰发北京投资基金董事总经理刘令,银海新能总经理唐朝军,新沃资本张磊,长富汇银基金管理北京有限公司张保国以及清科投资董事总经理申达参加了本次讨论。
2014-04-17 17:18 · 投资界

申达:前面也涉及到了大资管时代,信托也是可以做房地产基金,公募基金,基金子公司,券商自募计划,还有保险做得相对比较大一点,他们也可以开展这一方面的业务,我们现在作为一个没有牌照的地产基金,怎么跟他们互动合作?

  唐朝军:大资管时代,现在大家做的不管是基金子公司,还是信托公司等,一个比较高的比例,都是做的这种类型多的业务,但是有区别,比如像资管基本上去年才开始的,一年的时间做的规模也比较大。民生银行有一个刚刚组建一年的团队,管理能力有多强,比一些老的机构管理能力,包括原先的机构,还有券商的资管,跟基金子公司下面也是类似的。在这个过程当中,刚才之前有一个发言嘉宾讲到了,这些有牌照的机构,他们受到了一些限制,比如像信托,包括房地产项目的审批在银监会备案的时候就会碰到一些问题,形势比较紧的时候,就会慢,批下来的时间就会有问题。其他也是一样,会受到这种政策上的限制,但是地产基金没有过多的限制,比较灵活,但是陈总也提到了有优势,也有劣势,它的优势就是比较灵活,劣势就是说募资能力,品牌认可度比起信托,尤其是这种银行背景下面的基金子公司,可能品牌效应会更弱一些。

  但是在这个过程当中,就因为它灵活,他可以整合一些大资管平台上面的资源,可以整合起来一起来做,有些地产基金募资稍微能力弱一些,但是资金量很大,就可以结合筹资能力强的信托,或者是资管,然后小的项目,比如有些项目质地不是特别优秀的,就可以自己比较灵活做好自己的风控和投后管理,自己也可以做。

  所以在这个过程中,我觉得更多是一种跟这些大资管其他各个平台,各个机构来做一个整合,我觉得联席会越来越紧密,我有一个体验,我们有一些项目会给到其他的机构来做的,我们不适合做的,四大资产管理公司,银行我们合作比较多,信托,还有资管,比如做有限合伙,比如说限制50个人,这个募资十个亿,你得成立很多有限合伙,所以你会选择走一到资管,这种合作就是一个通道,我们签通道费又可以了。所以我觉得这种互动合作的机会会比较多,在里面会各有优势。

  刘令:和银行差不多的,意义不大,信托公司我们也会考虑。资管计划我们其实很简单,他们的优势是什么,首先能够避税,另外准合规,我们的优势是可以分级,资金我来募,我们的项目判断,首先土地背后的钱,第二个是项目定位,其实房地产项目我们做了这么多年地产,其实房地产首先是土地没有问题,第二就是你的定位,定位完了之后你卖给谁,你的成败都已经定了,跟建筑跟营销关系都不大。我们可以把这个区域十年的销售情况,什么样的人来买,什么样的户型,什么样的朝向,搭配植入投资项目,他们给我们提一些集合性的计划。

  张保国:持牌金融机构有他的优势,我们做很多产品的时候,不管跟资管,或者其他一些金融机构做这个产品的节流化,我觉得各家都做过,这个东西也是有利有弊,从整个来讲作为各家基金管理公司,真的往后走着重提升我们的品牌,提升对相应牌照的依赖。最近不管是备案也好,还是一些类似于九鼎民企拿到了公募牌照,因为对这些房地产私募基金管理人,也会有更宽松的一些政策。

  张磊:目前来说资管和公募资金,包括信托,对我们来说最大的意义在于避税,如果我的客户直接进入了合伙企业,不是说资管计划和信托没有税,也有税,也是20%,老百姓会自己缴纳。

  第二个我如果有一些债券,我需要做一个委贷,会有一个营业税,折合下来也会对成本有千分之五六的影响。监管第一是人数,第二,一般有一些银行,或者有一些其他机构,比如说保险机构不能直接借出来,必须要通过信托。银监会的监管,有些银行资金池没有主体,必须要进入一个信托计划,或者进到一个基金专户里,对我们的意义就只有这样。

本文来源投资界,原文:https://pe.pedaily.cn/201404/20140417363672.shtml

【本文为投资界原创,网页转载须在文首注明来源投资界(微信公众号ID:PEdaily2012)及作者名字。微信转载,须在微信原文评论区联系授权。违规转载必究责。】