刘畅：真正的地产基金应该是一个股权投资

投资界5月28日消息，在今天举办的2014中国股权投资论坛@深圳会议上，新沃资本集团副总经理刘畅认为：房地产市场是需要调整和洗牌的，并且真正的地产基金应该是一个股权投资，此外，关于建立房地产管理平台，刘畅认为第三方的管理平台会更中立。

房地产市场是需要调整和洗牌的

　　刘畅表示，他们对房地产市场的看法是长期乐观，但是短期谨慎的。其实任何一个行业都有调整的过程，没有一个行业是不需要调整和洗牌的。近十年在房地产的高速发展当中，大家可能已经习惯了地产的增长，一旦出现一些小的调整的时候，大家可能会很惊慌，可能不太适应，但是这是任何一个行业必经的客观过程。在这个过程当中，可能跟前十年有一个分水岭。前十年的地产行业，无论是开发商的管理能力还是质量，这些房子不愁卖。下一个阶段可能要进入到精耕细作的阶段当中来，房地产商的管理能力和产品的定位，种种因素决定了是不是这家地产商会被淘汰出局。我们认为这是一个好的现象，经过这种短期的调整，我们认为房地产商会有长期更好的发展。

　　作为一个管理标的来说，这个过程中也不断提升对每个产品风险把控的能力，对这个市场中长期来看比较乐观，只不过要为目前的调整做好各方面的准备。

真正的地产基金应该是一个股权投资

　关于流动性和最后的兑付，刘畅认为现在说的"地产基金"很笼统，实际操作过程中细分为两类。做的最多的是地产的债权基金，实际上就是放债的行为。真正的地产基金应该是一个股权投资，也就是由投资人最终承担地产开发项目的终极风险和终极收益，这才是纯粹的地产基金。目前国内这种基金产品还很少，刘畅称他们曾经尝试过跟地产商沟通，愿不愿意把他拿到的土地资源做这样的项目，但是大部分地产商不愿意，因为他们拿到土地要付出很多隐性成本，所以没有办法进入到项目中来。但是在未来，这种产品一定会出现。

　　基于第一种房地产的债券基金，就牵扯到兑付问题。最后可能是两种结果，一种是一类基金管理公司由于产品不能按时兑付被淘汰出局。

　　第二种情况是倒逼一些房地产基金的管理机构练内功，你有没有一个终极的资产处置能力，完全来弥补投资兑付的问题，所以这个过程当中也是反过来在强化房地产基金管理人的管理能力，倒逼他们建立这个管理能力。这个过程可能很痛苦，但是经过这个过程之后，房地产基金领域可能会出现很优秀的公司。

关于建立房地产管理平台：第三方的管理平台会更中立

　　刘畅认为第三方的管理平台会更中立一些，称他们接触大量房地产商自己设立管理平台，但是最后都沦为了自己的融资平台，而不是站在投资者角度更公正的看待项目和防范投资风险，因此，还是第三方的资产管理机构更适合做这个行业。

本文来源投资界，原文：https://pe.pedaily.cn/201405/20140528366301.shtml