长富汇银行业研究：REITs——中国经济的下一匹黑马

　　十八届三中全会后，几次重大会议对房地产行业已经没有很特别的说法了，较之前开完会各地政府马上出台一大堆调控政策相比，房地产行业在过去一年，都没有什么特别强力的动作;三中全会还把整个基调定成了“把行业还给市场”。目前而言，中央正逐步把权力交还给地方政府，并且开始着手从供应端方面来解决问题，其中包括农村土地流转等尝试性动作，从而让资金更有效地流动。房地产领域正在开始用长效机制手段来进行不断的调整。市场也在进行不断的尝试和探索。

　　近来，自“新国九条”正式发文提出“统筹推进符合条件的资产证券化发展”，以及证监会在证券行业创新11条中提出“加快研究建立REITs”后，在这之前，国内REITs一直没有得到很好的发展，规模也不大。而近期政策不断的推出，国内REITs就开始跃跃欲试，首支股权类REITs终于推出。

　　REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，最早起源于美国，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。与国内房地产信托有所不同的是，国外多数REITs主要从事商业房地产后期的运营、管理业务，较少从事房地产开发，其收益主要源于租金收益和资产增值。并且，REITs不用支付企业所得税和资本利得税，具有一定的税收优势。

　　追溯国内REITs的发展，2006年就已经开始了REITs发展之路，2009年央行组建协调小组从类固定收益和股权类两方面推进。但是，时隔几年后，才在2012年8月推出了固定收益类REITs。国内REITs的发展之路，走的并不顺畅，可谓步履艰难。并且，由于缺乏信托财产登记等制度，REITs取得的财产难以真正破产隔离，这对维护投资者合法权益非常不利。不过，还是要看到，REITs具有理顺价格标杆的功能。有专家表示“真正的定价核心应是经营性现金流，未来通过REITs的普及树立有效的理性价格标杆，通过市场力量对投资者的非理性预期进行调节，从而避免房价的大起大落。”

　　近来政策的支持，使得国内REITs的推出又出现了一些变化，市场意识到REITs产品的投资收益大部分来源于房地产租金收入，也就是说它要求购买相关物业的持有期限不得低于一定年限，并禁止频繁买卖。这就需要有大量专业的专业投资机构参与。

　　长富汇银总裁张保国就向笔者表示，近期一些列政策扶持的背后，实际上是市场、政府都意识到REITs可以从侧面解决房地产投机炒作的问题，通过新途径，对房地产投机炒作产生有效的分流作用。未来，随着改革进程深化，很多类REITS 的创新会出现。这对于整个商业地产领域会是一个利好。未来，基金在房地产领域的植入也会越来越深，越来越前置。过去业界内的说法都是地产金融，但或许，以后就该说金融地产了。

　　而配套制度的不断完善，也是对REITs未来发展和普及的最有效扶植，包括业界争论多年的税收问题，可能也能借着这个机会妥善解决。或许，未来REITs还能够成为普通投资者的一条新投资渠道，让普通百姓也能够参与分享商业地产带来的城市化红利。REITs的未来，无限想象。