长富汇银：土地市场迎来新契机

　　截至9月底，一、二、三线三类城市新建商品住宅库存均呈现环比与同比双双上升的态势。一线城市库存已保持连续8个月环比正增长，且9月份增幅有所扩大。当前市场库存高企，与前两年土地市场交易旺盛，并在近期陆续转化成房屋供应有关。

　　随着市场调整，前三季度土地市场整体呈现萧条态势。据中国指数研究院数据显示，1-9月，全国300个城市土地出让金总额为17109亿元，同比减少20%。企业拿地愈发谨慎引致政府推地放缓，数据显示，今年前三季度全国土地推出量同比明显回落，全国300个城市共推出各类用地18亿平方米，同比下降16.2%。此外，来自国家统计局的数据表明，受楼市调控影响，近半年以来，全国商品房施工面积增速持续下滑，新开工面积连续8个月保持同比下降。上述两方面因素，将影响到未来楼市库存的补充，土地成交量的大幅下降以及施工面积的持续下滑势必会引发对后市供应缺口的担忧，而这也是此前几次市场调控难以见效的一个重要原因。

　　与此同时，9月30日央行与银监会联合出台“救市”举措，配合传统的“银十”销售旺季，经过半个月的检验，“救市”效果已经初步显现。有数据显示，有代表性的37个城市十一黄金周共成交商品住宅138.36万平方米，较2013年、2012年同期分别增长3%和9%，其中13个二线城市市场回升最为明显，较同期分别上涨14%和21%。北京市商品房网签量虽同比下降超过30%，但日均新增客源量较9月增加25.3%，访客量是成交量的先行指标，这也预示未来市场购房潜力的变化。

　　库存去化速度有所加快，随着央行救市政策的落实，我们相信，房企去化动力会进一步增强。我们预计，目前楼市的去化周期很可能已经见顶。去化速度的加快和对未来两年供需缺口的担忧，或会引发房企对楼市后续发展预期的转变，土地储备扩张将会成为房企的重要策略。目前，全国土地市场相比前两年波动较小，在降温半年后，地价相对处于低位；同时，由于市场的调整，地方土地财政明显缩水，为实现财政收入以及完成全年的土地供应计划，地方政府推出优质地块的意愿也相对较高。“限贷”的放开以及去化的好转，房企资金压力减少，这将使得部分房企率先在四季度积极拿地。近期，一线房企再次掀起了土地市场的交易热潮，逆市“抄底抢地”。远洋、万科、万达、龙湖、世贸等20大标杆房企在9月份拿地总额为173亿元，成为最近半年来单月额度之最。标杆房企拿地节奏逐渐加快，显示出开发商对后市仍然存有乐观预期。在标杆企业的带领下，我个人预计，众多房企也将会积极跟进，因此，四季度将有望成为土地供应的密集阶段。土地市场将迎来新契机。

　　从一线城市近期推地情况看，推地的量、质方面均出现较好情形，相对于二、三线城市，一线城市供地面积仍然较少，多数机会将被标杆房企抢占。对于中小型房企而言，可将拿地目标转移到具有发展潜力的新兴城市，以及三四线城市的核心地段，把握城市化进程与城市更新转型的市场机会，有选择性的拓展新城市，争取以合理成本获取优质土地资源，为未来的市场竞争奠定基础。

　　作为资金需求较大的土地投资，不同房企仍应综合考虑自身库存与资金实力因素，在当前资金面仍然偏紧的情况下，房企应积极拓展融资渠道，探索创新融资方式，以保障企业资金需求。

　　经过几年的快速发展，房地产私募基金已经成为开发商拿地资金主要提供者之一。由于当前银行业流动性趋紧以及信托业缩小了对行业的资金投放，房地产私募基金参与拿地阶段的项目，可以发挥房地产基金的优势，与信托和银行形成错位竞争。作为专业的地产基金管理者，参与房企的拿地配资业务，是长富汇银的强项。长富汇银团队通过产品结构的设计，可以充分利用杠杆，降低企业的融资成本。通过与标杆企业合作，共同成立拿地基金，长富汇银在资金募集和配置方面的优势能够得到充分发挥，一方面，满足房地产开发企业的融资需求；另一方面，基金投资者则可以通过投资该类基金，参与标杆企业的优质开发项目，分享开发商品牌和运营的溢价能力。

　　总的来看，房地产市场仍将保持平稳、较快发展，不会出现大的系统性风险，随着土地市场新契机的到来，我们会重点关注房企在拿地配资领域的投资机会。