雷军系投资的长租公寓爆雷：90%租户负债 百名员工欠薪

　　10月15、16日，对余梦（化名）来说，就像是做了场噩梦一样。15日，房东说没有收到中介的房租，于是要求租客余梦离开仍在租期中的房子。16号，她又收到三条银行发来了房租扣费成功通知。噩梦会醒，但现实不同，有一堆问题等着她去解决。

　　家住上海的杨桦（化名），日子同样难熬。他有一套70平米的房屋通过中介出租出去，却没有按时收到10月份的房租。他不忍心赶走租客，正在管家的帮助下参与维权。

　　杨桦的管家何佳（化名）也并不幸运，他已经有一个半月没收到工资了。他的同事已经罢工，为了拿到工资，他还坚持做着本职工作。17日那天，何佳说是他生平最繁忙的一天，手机接到150多个电话，收到上千条微信，都来自于他管理的400位租户和业主。

　　除了他们三个“受害人”，与他们遭遇相同的人在网上还能找到很多。他们的经历背后，都指向上海一家本土的老牌长租公寓品牌——寓见。16日，寓见被多家媒体曝光资金链断裂。

　　寓见，曾是雷军旗下顺为资本在长租公寓领域的重要布局。为了快速扩张市场，寓见与很多长租公寓品牌一样，推出“租金贷”业务。

　　对很多长租公寓品牌而言，金融杠杆过重，资金链断裂的风险就如悬空高楼，在风中摇曳。寓见的爆雷，与8月20日爆雷的鼎家公寓几乎如出一辙。无独有偶，前日又有消息爆出，长沙最早的长租公寓品牌“咖啡猫”被曝资金链断裂，出现无法返租、返押金问题，涉及数百业主，总额超千万。一周内，两家品牌爆雷，再次把长租公寓推上风口浪尖。

　　近期几家长租公寓接连爆雷的消息，一定程度上暗合了原我爱我家副总裁胡景晖的“箴言”：长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。

　　最近四五年，资本、创业者纷纷涌入长租公寓，爆雷是否会引起行业洗牌呢？也许正如一位业内人士所言，“该来的总是要来，晚爆不如早爆！”

　　糟心的租客与房东

　　本月13日周日上午10点，本想利用周末好好休息的余梦，却被急促的敲门声惊醒。素未谋面的房东突然来找她，问她是否有寓见的联系方式。她从房东口中得知，他没有收到10月份的房租，而且之前与他联系的寓见工作人员已经辞职。

　　次日，寓见和另一家中介青客的工作人员，以及房东，都聚集到余梦所租住的房屋里进行协商。她从他们的谈话中才确切得知：寓见资金链断了，房东没有收到房租，所以要收回房子，青客可能会成为寓见的接盘方。

　　余梦难以接受。她今年7月大学毕业，在大连读得大学。5月初来到上海找工作，现在是某家银行的大堂经理。5月26日，她与寓见签订房屋租赁合同，租下一间位于青浦区的房间，租期为一年。像很多刚毕业的大学生一样，她选择了押一付一的方式租房。签订合同当天，她一次性付给寓见1440元。

　　当时按照管家的指导，她糊里糊涂地就同意办理了租金贷，因为只有这样她才能以押一付一的方式租房。然而，她表示，“当时我并不知道这是其他平台的金融产品，而不是寓见的。管家并未说明，合同上也没注明是在别的平台上付房租。”

　　15日，房东明确告知他要收回房子，余梦在和房东的一翻讨论协商后，房东给了她一个月的期限找房子搬走。紧接着16日开始，她接连收到了银行卡的三笔扣款提醒，总计2160元，并收到支付宝发来的三条成功付款的信息。随后，她找到了寓见总部，却发现已经人去楼空，于是就去派出所报了案。

　　“这钱扣得莫名其妙，寓见会不会是骗子？钱还会还给我吗？我本来压力就大，现在更加焦虑，这意味着我要马上找房子，还要继续背负贷款。后续逾期是否存在违约金，是否要连本带利还钱，是否影响征信记录？”她心里有一连串问号。

　　6月，余梦曾接到寓见客服的电话，对方称需要重新签订合同，要为她换另一款产品“应花分期”。管家告诉她，寓见和“元宝e家”的协议已经终止，协议内容跟之前的基本相似，但租金会减少100元，也就是620元。后来，每个月她正常在“应花分期”还款，直到16日寓见出事，她还收到了被要求还款的短信。

　　余梦是从管家口中，才慢慢清楚了寓见、金融平台、房东与她之间的四方关系。

　　寓见从房东那承包公寓，进行标准化装修后再向租户出租，赚取租金差价和服务费。公寓方通过与金融公司合作，金融机构获取租客的授信，租客签署租金贷的合同，金融机构先将租金垫付给寓见，寓见按季付给房东房租，而租客则需每月还钱给金融公司。寓见这样的长租公寓就得以形成一个资金池，快速获得现金去拓展市场，不断加大资金杠杆。

　　如今，寓见资金链断裂，平台已经不再工作，退租事宜无法受理，金融平台还在按照以往合约继续扣费。除了像余梦这样的租客，房东利益也受到了损失。

　　王寒就是一位房东，年前，他和寓见签了5年的合同，对这个老牌中介平台充满信任。“我觉得长租公寓是个刚需，是门好生意，房东和平台签约也省事，直接收房租就行，而且我也评估过寓见，觉得挺靠谱，不仅有顺为的投资，排名也可以。”

　　签约以来，寓见一直将房租正常打款给他，这几月的房租却出现了延迟，有时还会分成几笔来支付，这让王寒感觉有些奇怪。15日，得知平台资金链断裂后，他才明白原委。

　　让他更糟心的是，寓见和他签的电子合同在网上已经无法显示，居住信息显示不详，这意味着他不知道房客要租到什么时候。“驱赶租客我于心不忍，但是即使接受损失，也不知道啥时候租客的合同到期，我这边不知道如何给房子谋后路。寓见这种做法，确实有些恶劣。”

　　谁来接盘？

　　寓见成立于2014年3月，投资方包括雷军旗下的顺为资本，还有险峰长青、策源创投等多家知名投资机构。该公司团队的背景颇为耀眼，多是来自软银中国风险投资、在线旅游上市企业、安居客、汉庭酒店等知名企业的*人才。公开资料显示，O2O资产运营管理、房屋托管、酒店式公寓是寓见公寓的三大核心业务。

　　在铅笔道DATA的融资数据中表示，寓见在2014年3月1日，获得险峰长青250万天使轮融资。2015年3月1日，它获策源创投,顺为资本数百万美金A轮融资。

　　在企查查中显示，寓见的法定代表人是程远，注册资本为26.314万元。目前，程远所占公司总股权比例为25.04%，公司的“最终受益人”是林小森，股权比例为28.67%。

　　公开信息显示，寓见管理资产超过300亿元，在上海及华东区域布局，门店43家，开业房源数超过2万，并规划在3年内发展到1000个项目、30万套的服务规模，拥有5大产品线，覆盖分散式和集中式公寓，包括：寓见家、寓见Plus、安间公寓、绿庭公寓、尚林行政服务式公寓。

　　然而，这家老牌公寓在10月16日的一纸公告中，证实自己资金链断裂。

　　在这份《告租户书》中，寓见表示，平台将会做好对接，确保各租户的相关权益不受损失。

　　铅笔道了解到，由于寓见的对接工作还未有明确的进展，租客、房东代表已组织了维权群，并已向当地公安局报案。租客方琼（化名）表示，寓见的负责人林小森已在16号早上出面和业主代表进行协商和安抚，表示会维护租客房东的利益。

　　铅笔道获得的最新消息是，20日晚上7点25分，寓见管家何佳在他的朋友圈发出的信息。这条信息显示了房客代表、林小森、经侦办、徐汇区公安四方的交流结果。“现在在进行对接公司谈判，后期所有人员债务打包签署合作。最坏结果就是倒闭，资产清点后先赔付房客及房东损失。”

　　何佳是在寓见工作了2年半的管家，主管400间公寓，他负责签约、住后维修、沟通等工作。他透露，现在公司员工都处于罢工状态，在200名员工中，有一半人被欠薪一个半月。在他管辖的租客中，85%~90%的租户现在都不同程度地背着租金贷。“如果工资拖着后面再补给我们，这没问题，但我更担心的是社保。社保突然中断，后续补缴可能有麻烦。”

　　17日，他接了150个电话，上千条微信，全是租客和房东的催促和询问。“别的管家都不接电话了，只有我的还能打通，因为接了也不知道怎么说，管理层并没有任何通知。”他有些无奈。

　　公司资金链断裂，他感到有些突然。“其实每年年底到年初，都是资金最紧张的时候，因为年底租房的人少，退租的多，资金都会紧张。”今年公司给业主房租时总是会晚几天，员工工资也会晚几天发，他意识到这是公司资金出现问题的信号。

　　何佳今年27岁，河南人，在寓见当管家是他来上海的*份正式工作，签了3年合同。发生这件事，他得马上找一份新工作养活自己。“其实之前工作都挺好的，如果公司没发生这件事，我会继续干下去。”

　　一直以来，寓见相关负责人并未在媒体有过公开回应。据有关媒体披露的信息，寓见将由青客接盘，但具体详情并未有消息。也有消息表示，寓见其实已经濒临倒闭，公司存在诸多不良资产，牵扯到多家银行。

　　据何佳的了解，公司的股权已经全部质押给了银行，银行和上海相关管理部门希望青客能接收整合寓见的部分业务。此前有青客的人员和房东谈判，要求房东免除其4个月的租金，这4个月期间，他们将对房子重新打理，以符合青客的住房标准，但是房东并不答应这样的条件。

　　还有消息称，青客只同意在寓见公寓所有房东做完交接的情况下，才有可能去考虑接管租客的安置问题。

　　房东王寒从事的是投资领域，他在遭受损失的同时也有疑问：这究竟是寓见公司管理不当，还是恶意的资金输送行为？他认为，长租公寓行业本身不缺少现金流，除了房租，还有金融工具，而且每月的现金流都可以预估。

　　他在一些租客中听到了一些传闻，寓见为了让租客办理租房贷，不惜给出很高的折扣，有85折,更甚者有的打了2次折扣。平台租给租户的房租，甚至要和房东的房租持平。“如果属实，感觉有些恶意，这样的做法偏离了生意的本质。”

　　作为投资人，王寒表示，长租公寓平台用金融的方式快速打开市场，其实也牺牲了自己的利益。“金融产品打85折，融资成本也要打个7折，这个行业毛利也低，不像是在做生意。”

　　王寒觉得，寓见发生资金问题，与其合作的金融机构也应该要负责任，因为它们存在监管缺失问题。“生于刚需，涨于融资，毁于杠杆，这个行业大多数人都在用现金贷，失去了对金融的尊重。管理比较粗放的话，就会产生非常大的风险。”

　　关于寓见的后续处理，他希望让想发展这个行业的公司去接盘。虽然资金已经花完了，现在接收会亏很多，但公司资产本身没有问题，是运营模式上的问题。“房子、合约、房东租客都没有问题，如果新来的玩家可以承受这些亏损，又有一定的管理能力，将效率提升上来，安抚房东，不见得是个坏事。”

　　晚爆不如早爆

　　今年8月9日，网上有一篇报道《领军人物——寓见CEO林小森访谈》。报道中，林小森直接表明了寓见是小米生态链企业，和小米定位一致，主打同区域内最高性价比。

　　谈及寓见今后的发展方向，林小森强调了成本管控，认为前景清晰可见，虽然运营成本作为现在公寓平台的难题之一，他表示“似乎并不是多大的障碍”。

　　如今回头看这些话，颇有些讽刺。

　　一位熟知寓见的业内人士刘成（化名）表示，据他了解，对风险的敬畏程度不够，背后资方对扩张的鼓动，以及公司管理方面的问题是寓见爆雷的重要原因。

　　虽然业内接连爆雷，但从长远的视角看，刘成依旧看好这个行业。长租公寓的出现其实也能很好地解决房东与租客的痛点：房东不愿花钱装修，租客希望住得舒适省心。

　　他认为，金融杠杆本身不是坏事，但运用不当会坏事。对于生活较为拮据的年轻人，一下子拿不出一个季度的房租，通过金融可以分期，这也对租客利好。银行等金融机构也认可这门生意，希望从利息中分一杯羹。

　　为什么接连爆雷？他认为，原因之一是国内租金一直上涨，导致长租公寓的租金成本高达整个运营成本的50%~60%。由于近几年整个中国的创业浪潮来临，在资本的助推下，行业显得有些急躁。

　　然而，他认为,并没有所谓的“爆雷潮”。在资本寒冬中，不仅有长租公寓玩家倒下，各行业都有人出局。只是这个行业与人们生活密切相关，能产生更大社会影响。他认为，行业经过了四五年发展，也已经进入行业洗牌期。

　　“这个行业对资金要求很高，相比酒店，它缺乏标准化，因此更注重运营。同时，这也是一个很本地化的生意，各个地方的政府、居委会、房东的认可度，都会对运营产生影响。”刘成表示。

　　他觉得，长租公寓这个行业需要有真正实力的公司去做，如链家、我爱我家这样具有很强运营能力的公司，以及地产开发商、国字头企业等这些有很强的资金和资源整合能力的公司。“如果是从某BAT背景光环很强的人通过融资的方式来做其实比较难。”

　　他认为，每个行业都不排除一些玩家存在私心和钻空子的心态，因此都需要银行和政府方面出台更完善的监管制度。“创业大潮来临就是这样。相关的法规制定存在滞后性，需要一个过程来纠正。”

　　某上海本土长租公寓负责人赵东（化名）对寓见的离开也表示惋惜。“我们打过架，但是对他们的离开还是很伤感。”在他眼中，寓见是一家很优秀的互联网公司，而长租公寓是“传统行业+金融+互联网”的模式。行业本质是租房，而不是脱离本质去更关注品牌、流量、附加值等。

　　他认为，寓见的离去并不会让市场有太多变化，留下来的都有机会去享用自己的那块蛋糕，而每家公司的杠杆不同、定位不同也会产生差异。“规划好现金流，做好运营是关键，这是个管理颗粒度非常小的行业，服务周期很长，事情很细，非常贴地气。”

　　某长租公寓服务商负责人杨丽（化名）则认为，长租公寓爆雷其实是市场的连锁反应导致的。融资性的长租公寓，投资方必然对规模有所要求。因而公寓方会在过度依赖金融产品的情况下快速扩张，但是这些资金很大一部分来自P2P行业。继P2P堡垒后，资金短缺，也就造成了自身的资金链断裂。

　　她对行业监管也有自己看法，“这种金融杠杆，将房东、公寓、金融机构三方的利益缴在一起，模糊各方的责任和义务。”公寓方不属于资源的使用者和拥有者，租金期内的资金才是自己的。如果合同存在违约的风险，风险必定存在，拿金融产品的稳定贷是忽略了这块的风险。

　　“创业的初心很重要，维持自己的原则很重要，不属于自己的既得收入不要碰，不然会走不长。”长租公寓相继爆雷，也给了她一些业务上思考和启示，她将会推出一个风控业务，保障房东的利益。

　　“该来的总是要来，晚爆不如早爆！”房东东公寓学院创办人全雳这样说。他曾是一名投资人，也在长租公寓公司做过管理工作。他认为近来长租公寓接连爆雷原因来自三个方面。

　　*，合租公寓大量使用租金贷，超过企业财务控制合理范围，而银行正在全面降低杠杆，一旦银行收紧，这些合租公寓面临资金危机，导致破产。

　　第二，10月之后，租赁逐渐淡季，大量空置和退租，租赁企业现金流更显得捉衿见肘，接下来会有更多供应商催款。

　　第三，行业信用度降到低点。同时，地方政府又加强了监督，比如租金管控、限制租金贷等措施。

　　“租赁企业现在必须要对自己严查了，降低杠杆，如果再不做，那么接下来的确非常危险，可能成为第二个共享单车行业，甚至还会造成极大的社会问题，直接影响到社会稳定。”他相信，政府管理部门一定会出台各种监管政策和法规，甚至关掉一批不良租赁企业，起到震慑作用。

　　“长租公寓这种模式，从行业趋势、政策导向都是对的，错在从业者低估了行业的经营难度，把一个低毛利的包租业务硬是做成了一个高负债的企业。”他认为。

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