杭州绿城再陷被“调查门” 资金链或有断裂危险

　　钟爱足球事业的绿城董事长宋卫平，在本赛季恐再无心恋球。

　　继本月上旬爆出“要被海航收购”传闻后，绿城在22日再陷“被银监会调查信托风险”风波中。后者被媒体冠以“调查门”事件，亦确让绿城有扼喉之痛，不仅其当日股价急速下挫16.23%，降至两年多来*位，还席卷整个地产股市场，拖累多只内房股罕见大跌。

　　虽然随后，绿城多次紧急澄清其未被调查，信托融资亦没问题。但非理性时期，市场信心薄如纸，信任危机与市场雪崩可瞬间发生。据网易财经了解，在愈收愈紧的楼市调控重拳下，绿城不仅市场份额已缩水两成，还要面对净资产负债率高达163.2%的窘境，企业资金链条已面临严重大考。有“楼市赌徒”之称的宋卫平，不知道能否再次上演惊天大逆转，一切都是未知数。

绿城再陷被“调查门”

　　“调查门”事件，让绿城上下情绪恐慌。而这一情绪的引爆点，来自于一篇外媒的报道。9月21日，路透社网站发布了一则消息称，银监会发文首次对特定的一家房地产公司——绿城及关联企业房地产信托业务进行清查，并根据项目运行情况注明风险判断意见。

　　一时间，风声鹤唳。当晚，绿城即在其官方微博上和澄清公告中做出说明，称公司并没有从银监会接获任何有关调查的官方通知，有关声称的调查亦并不是针对绿城集团。

　　“据我了解，银监会经常会对信托公司的各类业务进行调查，不会是特别针对绿城一家。” 绿城董事会常务副主席兼行政总裁寿柏年对网易财经亦如是表示。

　　不过，多渠道澄清，却难阻传言的扩散。可以看到的是，9月22日绿城中国股价暴跌16%，降至两年多来的低位。彼时的宋卫平，还在北京参加中超俱乐部投资人会议。面对当时媒体记者的追问，宋卫平反应平静，却随即召开了据称是绿城史上反应最迅速的一次新闻发布会。

　　“9月22日晚11点多，我接到绿城媒体公关部的消息，告之23日上午新闻发布会的时间、地点。显然，这是一次临时决定召开的发布会。”杭州某媒体人士告诉网易财经称，从爆出传闻的“调查门”事件，到绿城房地产集团紧急召开新闻发布会，间隔不过48小时，这大概是绿城对新闻事件做出回应速度最快的一次。

　　据他介绍，绿城房地产集团董事长宋卫平身在北京，行政总裁寿柏年人在青岛，只有执行总经理曹舟南匆匆赶回杭州，负责对包括“调查门”事件在内的一系列“财务危机”传闻做出公开回应。

　　而在发布会现场，曹舟南再次强调，“我们没有接到银监会通知”;“绿城所有信托产品都合法合规”;“公司资金运营情况比较良好”。

　　“银监会不定期检查信托贷款属于正常行文，而相关文件也是下发给系统直属部门，而不是企业本身，因而绿城本身是肯定不会收到相关通知。”浙江银监局办公室某科长对网易财经如是介绍说。但对于部分媒体信之凿凿提到的，银监会要求各银监局配合信托公司填写《信托公司与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表》的通知，该科长却予以否认，称从未收到此类通知。

　　“随着房地产市场和房地产信托业务的政策调整，银监局一直会关注相关的信托业务。当然也会对具体项目进行了解，包括绿城的房地产信托项目，我们也是在关注的。但是并没有接到通知，说要进行所谓的清查。”上述浙江银监局人士称。

　　该说法也在北京银监局办公室以及浙江工商，得到了同样的认同。同样，据网易财经调查，与绿城有着紧密信托业务合作的杭州工商信托股份有限公司、中国平安信托总部等信托公司，也均否认收到上述调查通知表。

高融资下的“囚徒”困境

　　“房地产销售锐减，不靠降价回笼资金，却把宝压在信托方式上筹措资金渡过难关。这恐怕是绿城频繁进入媒体和市场视线的最关键原因。”上海同策研究中心总监张宏伟称。

　　事实上，求救于信托资金，曾经是不少的中小型房企解困之道。大型房企龙头如绿城者，也早就走上了类似的道路，及其倚重信托融资这个融资渠道。

　　查阅绿城的信托史，其发行频率和规模远超同类房企。以今年为例，1月以来，绿城信托计划涉及多个地区多个项目，其中北京信托绿城房地产集合资金信托计划募集资金为20亿元，委托给北京华融国际信托的绿城舟山等应收转账款转让信托计划，募资约3亿元;委托上海中泰信托的绿城御园股权收益权项目，信托资金2.57亿元;截至今年6月绿城的信托融资计划已超过百亿元。

　　而7月份，绿城与平安信托就温州项目联合募集8.75亿元的信托产品，年融资成本高达25%，一时将绿城的资金链紧绷推向了风口浪尖。

　　“这么大规模的融资，除了表明绿城资金非常紧张之外，还表明绿城已经启动以未来的收益空间换取现在的生存和发展时间。”富邦投资副总裁翟玉成表示。而一位资深信托从业人员称，“房地产调控以来，债权、信托产品的实际成本都比名义的高，约在30%以上。”炒楼的70%资金从下游投资领域进入上游金融领域,支撑者变成食利者，市场头重脚轻岌岌可危。证券、信托市场承担风险将为常态。

　　通过信托高息融资，已是绿城负债率过高的写照。8月底出炉的中报显示，截至6月30日，绿城的销售额为201亿元，仅完成今年全年目标550亿元的36.55%。持有现金90亿左右，却有350多亿元负债，净资本负债率高达160%以上，成为大型开发商中负债率最高的房企。

　　对此绿城方面倒是显得相当坦率。“以国内的财务标准来看，我们的总资产负债率在85%左右，一般公司正常的负债率在75%左右，按照国际标准，以净资产负债率来算我们现在是163%。我们想在3年内把净资产负债率控制在100%以内，总资产负债率控制在70%以下。”曹舟南说，这是绿城的新目标。

　　但绿城此前的高负债率发展策略是“正确的”。曹舟南强调：“我们从几十万块钱起家，现在有上百个项目，进入全国55个城市，去年销售额做到530多亿。没有这个高负债率的安排，虽然造房子品质上也会没问题，但是做不到这么大的规模。”

　　不过国际评级机构的想法却和绿城明显不同。在今年7月11日穆迪发布的红旗报告中，绿城被插上了7面红旗。按照穆迪所制定的红旗制度，红旗越多，则表明该企业潜在的风险越大。此外，穆迪给予绿城评级最新评级为B3，而优先无担保债券评级则为Caa1，评级展望为“负面”。穆迪认为，这一评级结果反映了绿城中国对高风险、高杠杆率的偏好。

“降价”问题先免谈

　　数据显示，截至9月，绿城集团已实现销售金额约270亿元，与年初设定的540亿元的销售目标相距甚远。“绿城中国的项目大部分分布在长三角地区，是宏观调控的“重灾区”。公司产品单价、总价偏高，受限购影响很大，因而销售受阻。”曹舟南称，比较理想的状态是能完成年初既定目标的85%。

　　但值得注意的是，若要完成540亿元销售目标的85%，意味着在第四季度绿城需要完成190亿元左右的销售额。而据普益财富研究员范杰透露，经该机构初步统计，在接下来的10月、11月，绿城将要面临1.5亿元的信托产品到期偿付，对于目前整体销售不佳的市场而言，绿城确实会面临较大的压力。

　　网易财经通过绿城内部人士了解到，为了解决滞销压力，其实绿城也在想方设法销售。据内部人员透露，绿城早在几个月前，就开始实行“夜班政策”，口号是“服务无终点，绿城不打烊”，周末夜场工作人员的下班时间为凌晨。

　　但上述手段产生的效果有限。今年的5月至7月三个月中，绿城新项目的去化率均在40%以下，远低于“最危急”的2008年同期数据。

　　不过对于消费者最关心的绿城是否会降价促销的问题，曹舟南则在发布会上，给出了一个相当委婉的回答：“会考虑性价比更高一些。”

　　但事实上，目前杭州多家楼盘正在降价促销，*降价幅度甚至超过三成以上。不少杭州购房者都在关注绿城——这家杭州城*开发商的动向。在杭州市场，绿城几乎在每个板块都拥有开发项目或联营项目。一旦绿城降价，足以影响整个杭州市场。但与龙湖在大本营重庆降价相比，绿城却并没有在杭州降价。

　　据传，宋卫平近日曾私下与员工交流：“我们开发的是高端楼盘，受限购影响比较大，即使降价也难起到实际效果，还不如扩大开发规模来抵御短期压力。”这一思路也被地产界形容为“九个锅盖盖十个锅”。因这个游戏而分崩离析的大有人在，当然成功者也有，比如恒大。

　　而绿城在上海的多位高管也对网易财经表示，不会对已售楼盘降价销售。“土地成本那么高，要是降价就亏本。”上海绿城负责人王洪彬直言不讳的说。

　　“绿城95%以上的资产是土地和住宅物业，变现能力非常快。”绿城中国董事局副主席罗钊明曾透露，一旦资金发生问题，绿城有机会用合作的方式变现。绿城有大量的战略合作伙伴，乐意接收绿城如果出让的一些项目股份。这似乎也暗合绿城不降价的“传统”，绿城宁愿将项目卖出，降低负债率，也不愿意轻易调整价格。

　　中原地产研究总监宋会雍称，“绿城通过项目出售，换点钱出来问题不大，如果房价下降，不太符合它的风格，这也表明，绿城虽然资金压力大，但有腾挪的方式。”以与九龙仓的交易为例，2009年，九龙仓以12.3亿元的代价收购绿城位于上海的新江湾城D1地块100%权益，同时将自己位于杭州的蓝色钱江地块项目40%权益作价13.8亿元转让给绿城中国。

　　据悉，绿城也正在探索设立房地产基金的可能性，今年下半年至明年上半年或有实质性的进展。“绿城最近已经尝试做了两个私募房地产股权投资基金项目，筹集资金的渠道有许多。”寿柏年称。

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