复地集团张春华：房地产投资底线不能碰 走创新市场化道路

　　投资界9月13日消息，在中国民生银行私人银行、全国房地产投资基金联盟和清科集团联合举办的“2013中国房地产基金高峰论坛”上，复地集团副总裁张春华表示，房地产投资底线不能碰，要走创新市场化道路。

　以下为演讲实录：

　　我们复地包括我们母公司复兴，我们所涉及的房地产基金有别于常规的市场上的房地产基金。常规的两类，一类就是非常市场化的独立的，本身他们也不是做房地产开发的一种第三方的，比如第三产有很多房地产基金联盟里面有很多独立的市场化的房地产基金。还有像我们以前的复地包括现在有一些是房地产公司作为GP发起人，设立了房地产基金，可能是给内部房地产项目作为其中一个重要的融资渠道。我们复兴所发起的房地产基金应该是第三种模式，我们实际打通了房地产资金的募集、投资、管理，运营的管理和未来商业运营，我们这几个方面是完全打通的，应该说我们有别于前面那两种，是第三种的，在我们复兴集团内部，我们聚焦于几大，一个就是所谓大文化，第二就是大物流，我们形成了一些主题性的房地产基金，在我们复兴内部叫产品线。为什么这么做呢?很多业内朋友都知道，因为复兴它有两大基因，第一个基因，复兴是一个多元化多产业的民营企业集团，第二复兴目前的定位是以保险和资产管理为核心的投资集团。有这两个基因之后，我们就来整合复兴所投资的这些产业，无论是我们的文化产业、医药养生养老，还有复兴今年上半年和阿里巴巴的马云马总和银泰沈总发起的一个项目，我们设立了几支房地产基金，现在做的是非常成功的。目前起步最早规模最大的，就是我们新豪资本，前面募集了56亿，我们已经投了上海包括江苏的南通，东北的大连、哈尔滨，起步很快，而且非常凶猛，这两个项目都是销售冠军。第二个我们以大物流为背景，我们打造的是叫星宏资本，现在在四川算是覆盖的，从地级市到县级市，打造商贸物流为核心的产品线。第三个和美国养老基金设立叫星保资本，这个在上海已经做了一个试点，做的非常成功，业内同仁也可以去参观。我们请了美国最著名的一个业内人士来做我们这个基金的CEO，也开始在全国广泛发展。第四我们和复兴旗下上海的翼远做的一个房地产基金产品线，接下来还有以园林景观为主题的基金，也是一个全新的商业模式。这几条产品线按照复兴董事长的说法，我们是一个开放的平台，打通了产业、金融包括整个运营几块，这个平台一打通之后，这个量是非常大的。目前我们管理的基金有一百多亿了，它不仅仅是一个基金的概念，背后有巨大的产业和强大的内生的增长和外延式扩张，这几条产品线弄完了之后，整个量包括它示范性的效应还是非常不错的。

　　所谓好的项目自己做，坏的项目让基金做，这是不现实的。比如房地产基金复地也好，金地也好，首先肯定基金里面我们都是GP的，第二在发起基金的时候，我们肯定都是最重视的LP的。第二个在我们公司里面不管是我们自己直接投资的项目或者基金投资的项目，我说业内这个概念，不是我们公司，肯定我们都是有一个严格的你投资项目评判标准，包括岳总作为专业的基金，肯定是整个基金的投向，内部可行性研究报告，内部的投资决策委员会的审批，肯定有严格的评判标准和体系的。第二个，作为投项目来讲，你只要有一个项目做的不成功，你基金未来带来的负面影响，不仅仅是一个项目，大型公司肯定是全国开发的，不可能为了一个项目影响大盘，这是不现实的。当然在公司项目里面可能由于区域性的差异，或者由于项目开发物业性质的不同，可能也存在着所谓的持有性的多一点，他投资是不一样的，未来的回报。但是总的来说，我们反而会把集团里面外界普遍人认为最好的项目我们会给基金做的，不可能有所谓任何道德风险的。作为房地产公司来做房地产基金，沦为房地产融资的一个工具，不是这样的。从复兴来讲，我们复兴所设立的主题性基金，我们是从零开始做的，资金的募集，募完了之后，我们所投的项目都是从零开始的，而不是由于资金紧张来募集，这种情况目前来讲，我们复兴产品线里面还是没有的，星浩资本都是从零开始，拿地、开发运营完全是封闭的。

　　任何事情都有逻辑的，复兴肯定是这样的，因为他的基因，他的背景，他的传承，比如中信和保利他的基因不一样，比如一些独立的第三方房地产基金，因为他本身不是从事房地产开发的，他原来做资本的，他每个人的基因、兴奋点、擅长不一样，他所做的是最擅长最熟悉的，而没有说好与不好之分。

　　我们集团也是一样，跟很多机构合作很多，还有其他的公司像新加坡的金融机构，他有一些房地产基金的业务，他们规模很大，现在有一些类型的房地产公司也是这样的，房地产开发是他的一块业务，第二房地产基金对他们来讲也是一个业务，也是他的一个利润中心，这种并不矛盾。当然在美国有很大的房地产基金，他们也做物业开发，也做房地产基金，他们资金很便宜。现在外资基金钱很便宜，但是由于中国审批的原因，现在外资房地产基金在国内来讲份额非常小了，因为他进入中国面临很多审批，周期也非常长。所以现在基本还是我们国内房地产基金这一块蛋糕很大，但是现在大家都是在一步一步摸索，也是在发展之中的。非常可喜的看到，这些新的力量还是发展不错的，比如刚才前面我们复地和范总一起投资的盛世神州，他是一个市场化的。盛世神州他的GP有这几家房地产公司，但是他们的团队是完全独立的，盛世神州做的非常成功。国内房地产投资包括美国的投资都是有非常成功的案例，这么几年的发展，实际一切的东西都是围绕着市场，内部投资的制度、机制，投资的纪律，我们一些底线是不能突破的。无论商业的底线，各种风险的底线，包括道德的底线，投资的底线是不能碰的，包括未来十年的发展，大家更多谈到的是创新，更多的是市场化，这点房地产也是一样的。

本文来源投资界，原文：https://news.pedaily.cn/201309/20130913354613.shtml