上半年楼市分化加剧，下半年这项任务仍是“重头戏”

　　进入2016年，中国一二线城市房价一直处于上涨势头，即使出现了一系列调控政策，仍没有挡住房价上涨的步伐。有人戏言：“中国一二线城市的房价就像‘日不落帝国’一样，吸引了一批又一批的投资者。”

乾立基金发现，与此同时，房地产泡沫也越来越严重。5月，人民日报权威人士在访谈中首次提到“房地产泡沫”，表明了高层对于高房价的担忧。

任正非：房地产太多，深圳已无工业用地

　　前段时间有报道称，因为深圳房价过高，华为总部欲搬离深圳。虽然华为官方否认了总部搬迁的传闻，但深圳的房价过高，地产泡沫严重也是事实。

　　国家统计局数据显示，今年3月，深圳新建商品住宅价格环比上涨3.7%，同比上涨62.5%，同比涨幅连续第16个月居于全国首位。

　　对于深圳房地产的“疯狂”，华为总裁任正非直言：“深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了。”

　　那么，是什么导致了房地产价格的居高不下呢？

　　中国国务院发展研究中心高级研究员吴敬琏称，房价牵涉到宏观政策，如果国家要扩需求、保增长，就要货币超放、信用膨胀。在资产负债表出现问题的情况下，多发出的货币流动性何去何从？

　　“（如果）不往实体经济走，就往资产市场走，在世界各国都是这样的，所以房地产就会涨。”吴敬琏称。

　　吴敬琏还举例，比如*季度大放水，（房价）马上就涨，现在好像有一点要落的样子，这就会压抑实体经济的发展。虚拟经济是双刃剑，搞得好的时候虚拟经济是有助于实体经济的发展。搞得不好就全靠钱生钱了，对实体经济是有抑制作用的。

乾立基金发现，另外，房地产税负过高也是不容忽视的因素。据著名经济学家郎咸平估计，目前房地产大约有12项税，56项费。几乎每个政府部门，都有一项收费，政府性税费占房价的70%左右。房子成了“唐僧肉”。房价没理由不高。

上半年，各项指标均上涨，分化总体继续加剧

　　2016年上半年，房地产市场在全国去库存政策的支持下，迅速走出了一波火爆行情，成交规模再创历史新高。

　　以商品房来看，1-5月，全国商品房销售额为36775亿元，同比增长50.7%；全国商品房销售面积为47954万平方米，同比增长33.2%；全国商品房销售均价为7668.8元/平方米，较去年同期增长13.1%。

　　其中，3月的商品房单月成交量达4410万平方米，同比增长86.4%，*水平创历史单月新高。不过，二季度以来，沪深两城市限购加码，导致商品房需求的增速有所回落。

　　而且，2016年上半年，各级城市的住宅价格均累计上涨，但是二季度以来，城市分化的趋势放缓。

　　具体来看，一线城市上半年累计上涨12.79%，涨幅较去年同期扩大7.62%；二线城市累计上涨5.33%，其中苏州、南京的累计涨幅超过20%；三线城市累计上涨4.27%，其中东莞、中山、惠州涨幅超25%，居全国前列。以不同城市来看，上半年各类城市的成交同比均增加但增速放缓，其中二线城市增幅最高。

　　总体来看，在2015年以来多轮货币信贷政策的作用下，房地产市场的分化还在不断加剧。

去库存仍将是“重头戏”

　　业界认为，2016年下半年，房地产的市场量价增速将回调，全年量价平稳增长，*水平将创新高。一方面，热点城市风险积聚，楼市调整压力加大；另一方面，房地产市场库存总量仍较大，且存在结构失衡问题。所以，去库存仍是下半年市场主基调。

　　专家预计，2016年下半年，中国经济的内生增长动力不足，经济发展仍面临较大的不确定性。例如，投资增速将继续放缓，因为1-5月以来，固定资产的投资同比增速跌破10%，民间投资增速和占比下降，所以经济的内生增长动力依然较弱。

同时，消费增长也会后续乏力。1-5月期间，中国的进出口贸易总额在经历3月的小幅回升后再度持续下跌。宏观经济发展的不确定性，将影响房地产行业及上下游产业的发展预期。

　　在“去库存”仍任重道远，针对库存仍较高的三四线城市，“人口的城镇化”可为去库存的重要途径。

　　具体说来，政府或将继续推进这几方面的政策：鼓励农民工购房、针对新市民购房的信贷政策调整、房票安置、全面放开异地公积金贷款落地等刺激新需求入市；减少土地供应、把控供地节奏可防止新库存形成；同时，针对商办市场难去化问题，盘活现有资产是关键，可将商服、工业用地等转变为国家支持发展的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目，也可以将商业、办公、旅馆等业态相互转换，以实现有效盘活现有资产，实现去化库存。

　　未来房地产会究竟怎样发展？经济学家吴敬琏认为，关键问题在于宏观经济政策，而不在于房地产本身。因为印了“那么多票子”，保值总要找到地方的。