青岛东方影都交割样本：融创万达的得失进退

　　青岛东方影都奠基仪式举行时，万达集团请来莱昂纳多-迪卡布里奥、妮可-基德曼、伊万-麦克格雷格等十多位好莱坞明星捧场。妮可-基德曼被一群身着迷彩服的中国保安簇拥着，依旧笑靥如花。

　　网友评论说，“中国式的保安服，把现场明星的气氛一下拉到城乡结合部水准”。王思聪——万达集团董事长王健林的公子——对此回复，“我们叫东方壕莱坞”。当时王思聪微博的简介是“年少轻狂，口无遮拦”，现在他自称“低调的网红小王”。

　　奠基四年之后，2017年7月，万达集团将包括青岛东方影都在内的13家文旅城项目91%的权益以438亿元的对价售予融创集团。按照并购协议，融创在7月31日或者之前，完成对上述项目的尽职调查并签署正式协议，后续三个月内完成对上述项目的资产接收。

　　青岛东方影都号称投资500亿元，不仅土地储备惊人，还是万达布局影视产业的重要棋子。随着融创的入主，这些影视资产与土地储备一起归属融创，万达自身延续轻资产模式。关键还在于，融创有望利用这些影视资产与其持有的乐视系三家公司产生战略协同。

　　另外，融创与万达在影视领域深度合作的商业想象空间，也已打开。

给地方政府吃颗定心丸

　　青岛东方影都主要坐落于青岛市黄岛区滨海大道两侧，项目总建筑面积816.3万平方米。其中滨海大道北侧是东方影都山区域，滨海大道南侧的黄岛前湾海面上有一座万达星光岛，也是该项目的万达星光岛区域。

　　东方影都山区域包括万达公馆等公寓项目，万达茂这一东西长480、南北跨210米的商业综合体，以及核心功能区影视产业园。影视产业园包括外景区和制作区，其中制作区即一期30个摄影棚，15个已于去年竣工，另外15个预计年底竣工，外景区目前刚动工不久。

青岛东方影都规划图，左侧小岛系万达星光岛，星光岛右侧区域包括影视产业园、万达公馆和万达茂等东方影都山区域。

　　2016年上映的张艺谋电影《长城》在此拍摄，这是青岛东方影都对外宣传时频繁提及的亮点。好莱坞电影《环太平洋2》和黄渤主演的电影《疯狂的外星人》等电影目前正在此处拍摄。

　　青岛东方影都一位工作人员介绍，这里还将开建世界上*的1万平方米摄影棚，以及为世界上*一个固定水下摄影棚。

　　2013年9月，当青岛东方影都奠基时，万达集团董事长王健林喊话，项目投资500亿元，打造拥有全球*影视基地的综合娱乐大型项目。“东方影都的建设将提升青岛文化产业水平，提高青岛旅游档次，甚至改变青岛城市定位，使之成为世界影视文化旅游名城。”王健林承诺。

　　这亦是地方政府最心动之处。青岛地方政府在招商引入万达时，将近千万平方米的建筑面积，以楼面地价不足400元/平方米的价格出让给万达。彼时，旁边的房价已达8000元/平方米左右。

　　除却影视产业园，青岛东方影都旗下的两个地产项目，万达星光岛和维多利亚湾，总计占地近4000亩，目前仍有可售建筑面积400多万平方米。这些土地均系当地政府填海造陆而来，一度承受着环境风险和政策风险。

　　在青岛东方影都归属融创之后，接近青岛当地政府的人士表示，“虽说政府打交道的对象还是万达，但投资方已经换成融创。至少短期来说，与融创之间的信任成本比较高。”

　　万达与融创签约后的第7天，青岛市黄岛区灵山湾影视文化产业区（青岛东方影都的上辖政府管理方）举行“大干六十天、决战灵山湾”誓师动员大会。与会的政府方面负责人回应：“青岛市打造影视之都，做强影视产业的决心从来没有动摇过。我们将按照既定规划，高水准建设世界级影视基地”。

　　万达集团高级总裁助理兼东方影都总经理高一民在动员大会上表态：“今后万达集团将按照四不变原则将东方影都建设好，并侧重运营和管理。东方影都计划于2018年4月28日全部开业，今年全部完工。”该项目原定于2017年4月开幕。

　　腾讯财经查阅工商资料获悉，青岛万达东方影都投资有限公司的*股东依旧是大连万达商业地产股份有限公司。这意味着，融创尚未完成对青岛万达文旅城资产的正式接收。

万达与融创的影视合作想象

　　青岛东方影都项目投资运营分离，投资公司是以基础设施和房地产投资为主的青岛万达东方影都投资有限公司。

　　曾以不超过35亿美元价格收购美国传奇影业的青岛万达影视投资有限公司（下称“青岛万达影视”），核心业务是影视投资的投资管理，提升影视作品的制作水平等，同时还是青岛东方影都的运营公司。

　　万达此前针对青岛东方影都的发展计划是，以房地产销售养活影视产业基础设施投资，再将青岛万达影视打包上市。

　　青岛地产研究者张百忍对腾讯财经表示，青岛东方影都从2013年启动到2017年完工，地产项目每年销售目标70亿元，5年计划销售350亿元。“地产销售收入不仅可以反哺影视产业投入（300亿元），而且绰绰有余，”据张百忍统计，万达截止2017年仅完成销售额180亿元，只有2016年房价暴涨时完成68亿元销售额，远不及最初预期。

　　2016年3月，卢志强的泛海控股斥资10.58亿元，收购万达影视6.61%股权，并出资14.42亿元对青岛东方影都项目进行增资，获取约7.59%股权。在合作协议中，泛海控股做出承诺，将积极配合万达影视和青岛万达影视的上市工作。

　　2016年5月，万达电影（002739.SZ）尝试以372亿元并购万达影视与青岛万达影视。但这次收购动作在3个月后中止，主要原因在于传奇影业的巨额亏损，同时又源于证监会收紧对影视、游戏、互联网金融、虚拟现实四类并购标的的重组审核。

万达欲将青岛万达影视产业园打造成中国的好莱坞，目前产业园部分影棚已投入使用。

　　在万达影视上市受挫之后，包括泛海控股在内的战略投资者全部从青岛万达影视撤资。目前青岛万达影视100%控股股东系大连万达。

　　2017年7月，万达电影（002739.SZ）再次启动重大资产重组计划，拟发行股份购买万达影视100%的股权。青岛万达影视不在此次重组计划之列。

　　在万达宣布将13家文旅城项目91%的权益出售给融创之后，融创将接手青岛万达东方影都投资有限公司旗下一系列地产项目，包括万达茂、维多利亚湾和万达星光岛等，并主导上述项目的营销、后续投资与财务支配权。

　　除此之外，腾讯财经*获悉，融创还将接手青岛东方影都中的影视产业园资产，包括30个影棚、外景制作区等。至此，万达集团秉承轻资产战略，剥离青岛东方影都的全部资产包，只保留该项目9%的权益。

　　青岛万达影视这家运营公司继续由万达控股，属于整个青岛东方影都的品牌管理、规划内容、项目建设、运营管理主体，同时运营管理着上述已属于融创的影视产业园资产。

　　腾讯财经就上述资产移交细节向万达集团公关部请求置评，后者称“并不清楚”。

　　值得注意的是，融创目前持有乐视影业21%的股权，而且控制着乐视网和乐视致新两家公司。融创在影视等娱乐消费行业的前期布局，有望与其持有的青岛东方影都影视产业资产达成战略协同。

　　“融创会和万达在电影和大旅游项目上展开深度合作，”融创董事长孙宏斌曾对腾讯财经如是确认，但他并未透露更多合作细节。

融创显露地产老大野心

　　融创在地产销售规模上的进击之势昭然。

　　2016年9月，融创在距离青岛东方影都不远处拍得一块土地，楼面价近7000元/平方米。这家公司以并购方式获得青岛东方影都项目的楼面价仅800多元/平方米，而且是一举拿下400多万平方米的可售建筑面积。

　　上述土地基本位于万达星光岛和维多利亚湾两个项目。以占地2300亩的万达星光岛为例，住宅项目将销售10期到15期，截至目前仅开盘三期，未来还有高层、小高层、林海别墅等产品将陆续推出。包括维多利亚项目的土地均，位于青岛市黄岛区临海位置，楼盘均价突破1.5万元/平方米。

　　这次并购很大程度上改变了青岛房地产格局，万达的名次将从青岛市场销售前排消失。融创加之此前的6个项目，在青岛市场的可售货值总量接近千亿元，一跃成为青岛市场存货老大，具备了与万科争夺青岛区域销售冠军的优势。

　　这家公司的目标显然不只是青岛区域*。

　　国家企业信用信息系统显示，2017年7月21日，融创正式设立天津融创文旅地产有限公司，法定代表人系融创执行总裁汪孟德，注册资本1亿元。该公司又设立12家子公司，用于精准接收万达文旅城项目。

　　截至此次发稿，哈尔滨万达文旅城的投资主体已经完成工商变更，天津融创玺辉文旅地产有限公司接手91%的股权，剩余9%仍属万达系公司。合肥万达文旅、南昌万达文旅城、西双版纳万达文旅城这三家万达文旅城的投资主体同样完成工商变更，天津融创盛耀文旅地产有限公司、天津融创嘉晟文旅地产有限公司、天津融创嘉瑞文旅地产有限公司分别持股91%。

这座桥的对面是万达星光岛，小岛上的土地储备成为融创扩展销售规模的弹药。

　　融创董事长孙宏斌在自己微信朋友圈上证实，哈尔滨万达文旅城更名为“融创万达城”，并在8月4日推盘销售。

　　13家万达文旅城为融创贡献可售建筑面积5897万平方米。截止2017年7月，融创以6843.9万平方米的建筑面积排名行业*，稍稍*排名第二、新增建筑面积6615.6万平方米的恒大。加之去年的存货，融创土地储备总计1.3万平方米，全行业排名第三，仅次于恒大和碧桂园。

　　融创2017年前7个月的合同销售额达到1308.1亿元，位列行业第6位，本年度销售目标3000亿元。顺驰时代的孙宏斌曾放话超越万科，成为*。来到融创时代，他依旧在追逐这个目标。

【本文由投资界合作伙伴微信公众号：棱镜授权发布，本平台仅提供信息存储服务。】如有任何疑问，请联系（editor@zero2ipo.com.cn）投资界处理。