房地产疲软，华侨城拿地过冬，却是文娱产业最好的机会？

　　全球范围内，提到主题公园，大家公认做得*的是迪士尼。但在亚洲，华侨城位列*，2017年华侨城主题公园游客接待量4288万人次。在包括华强方特、长隆在内的全球主题公园10强中，华侨城的游客增幅*，达到32.9%。

　　华侨城以做主题公园起家，众人耳熟能详的“锦绣中华”“世界之窗”“欢乐谷”都出自其手，由此诞生出的“旅游+地产”模式在很长一段时间内都被人称道。

　　2015年，房地产出现疲软，华侨城提出往“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”的创新发展模式转型。这几年动作不断，在今年上半年，全国房地产市场土地流派796宗的情况下，华侨城依然豪掷201亿元拿地。

　　本来，这是房地产低迷期，华侨城逆势翻盘的举措。

　　让人意外的是，8月21日，华侨城A发布的中报显示，华侨城A上半年的旅游综合收入出现了27.31%的下滑。娱乐资本论的矩阵号河豚文旅（ID：hetunwenlv）梳理华侨城A近三年的数据发现，这是半年报文旅综合收入表现最差的一次。

　　有人提出，这是景区升级改造的结构性原因；也有人认为，这几年华侨城的步子迈得有些大，做文化旅游，还得在文化IP打造上多多发力。

　　就在前几日，融创成立文旅集团，与地产集团分开独立运营；恒大旅游一直以来也在打造“中国海南海花岛”和“恒大童世界”；两者均有持续做大的意思，但其背后都需要内容产业的支持。

　　或许，这恰恰是文娱内容产业的新机会。

　　文旅表现近年最差的一份财报

　　自1985年华侨城在深圳湾种下一颗“欢乐”的种子，十余年主题公园类的产品都颇受好评，一度成为爆款。

　　1989年，许多人还不知道“主题公园”是什么，华侨城“一步迈进历史，一天游遍中华”的实景微缩景区“锦绣中华”试业了。同年国庆，游客数高达3万人。据说当时的深南路还迫于人流压力，让出一半作为停车场。

　　1992年，700余万人涌入50多万平方米的民俗文化村，这个荟聚各种民间艺术、民俗风情、民俗建筑火了。

　　随后是融世界奇观、古今名胜为一体的“世界之窗”。也是在这一年（1994年），华侨城在旅游界异军突起。

　　华侨城的人想知道后续还能什么。他们到各地去考察，分析国外做得好的主题公园，发现连锁经营是趋势。于是，1998年，以游乐设备为主的欢乐谷开园，之后，华侨城的项目遍地开花。

　　在外界看来，华侨城是有眼光的，而且综合实力也强。

　　华侨城A是华侨城集团旗下最重要的上市公司，房地产和旅游综合业务是其两大主营业务。多年来，这两项业务的营收占比大致保持在地产50-60%、旅游40-50%的水平。今年上半年，该营收格局被打破，旅游综合收入的营收占比仅为31%，房地产占比为67%。

　　河豚君梳理华侨城A近三年房地产及旅游综合业务的情况，发现，上半年的旅游综合收入竟出现了27.31%的下滑。

　　要知道，根据《2017年全球主题公园调查报告》，2017年，华侨城主题公园游客接待量4288万人次，位列全球主题公园集团四强，亚洲*。在前10位的主题公园中，华侨城的游客增幅最高，达到32.9%。

　　按理说，正常情况下不应该出现如此大的降幅。华侨城是直属国资委的央企，旗下拥有欢乐谷、世界之窗、锦绣中华等大家耳熟能详的金字招牌，还有各地的生态旅游度假区、欢乐海岸等优质景区。这些位置优越、运营成熟的文旅资产与地产相比，往往具有抗经济周期波动的能力。

　　而且，华侨城对外“旅游+地产”的拿地模式一直是区别于其他房企的特色，在各大房企逐鹿一二线城市、竞争激烈的条件下，华侨城仍能以独特的模式（短期内凭借低成本土地享受高毛利，长期可通过低成本沉淀优质商业物业等）对地方政府产生极大的吸引力。

　　华侨城A在半年报中也透露，“上半年欢乐谷连锁游客量和收入均实现同比增长，其中接待游客同比增长 13%。”此外，华侨城上半年新增两个主题公园，投资10亿元的北京欢乐谷四期• 甜品王国开放，投资5亿的天津玛雅海滩水公园也正式开放。

　　对于文旅板块营收下降幅度如此之大的原因，西南证券分析认为，“华侨城A在旅游业务板块公司着力进行供给侧改革，上半年部分旅游项目整改升级”。受此影响，报告期旅游业务实现营业收入46.8亿元，同比下降27.3%，但毛利率提升2.1个百分点至37.5%，下半年随着营销力度的加大及新投旅游项目放量，全年旅游板块营收有望恢复增长。

　　也有业界观点指出，这与华侨城A旅游业务的营收构成有关。华侨城A的旅游综合收入中，园区配套物业租售、酒店收入占很大比重，而门票收入、园区内消费收入、文化演艺项目收入相对较少，这跟国内大部分景区依赖门票收入的营收模式大不相同。华侨城A也在财报中解释称，“营业收入增幅低于上年同期，系受房地产项目结转时间分布不均衡的影响，结转规模增幅收窄所致。”华侨城的“文旅”，走的是地产style.

　　这种模式在近几年成了房地产行业的“显学”，在华侨城深入全国二三线城市、发展“全域旅游”的过程中继续提供动力，也为许多同行所效仿。许多房企的同类项目虽以旅游、文化为名，但目标直指地产。

　　一时间，全国从一线到三四线城市，主题公园、文化小镇等项目如雨后春笋般涌现，质量参差不齐。政策的雷霆随即降临。

　　今年4月份，发改委等五部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》，《意见》要求严禁以主题公园建设名义占用各类保护区或破坏生态，严格控制主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园捆绑供地和审批，从严限制主题公园周边住宅用地比例和建设规模，不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地等。

　　这几乎给“地产+文旅”的开发模式判了死刑。

　　分析下来，在数据可信的前提下，华侨城此次账面上的文旅“败退”并不算大问题，将时间轴拉长之后会发现这不过是一个技术性的波动。

　　但以上政策才是摆在华侨城经典开发模式面前的大难题。

　　“高筑墙，广积粮”，试图提高竞争壁垒

　　不过，财报中还有一些更有意思的数据，揭示了华侨城之后几年的文旅野心。

　　财报显示，2018上半年，华侨城实现营业收入147.18亿元，比上年同期增长6.74%；归属于上市公司股东的净利润为20.14亿元，比上年同期增长16.16%。华侨城总资产达到2568.23亿元，较去年年末增长18.10%；净资产为538.48亿元，较去年年末增长3.46%。

　　河豚君梳理发现，虽然华侨城在最新报告期内的利润增速创下了近几个季度的低点，但有3点值得关注：

　　1、资金大量回笼，提升财务杠杆。

　　一方面，上半年累计实现销售回款217亿，同比增长42%！经营活动产生的现金流净额为-92.45亿元，比去年同期的-177亿元大幅收窄。华侨城表示，下半年继续坚持“现金为王”，加大回款力度。

　　另一方面，通过直接融资、发行债券、集团委贷、保险债权等方式获取低成本资金，项目资产负债率在报告期末为73.28%，比去年年末增加3.3%，上半年公司全部有息负债的综合资金成本仅5.07%，同时逐步将短期负债转换为更为稳健的长期负债。

　　2、激情拿地。

　　根据中原地产研究中心公布的数据，今年前7个月，全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高。

　　但是华侨城仍在大幅拿地。华侨城通过市场竞拍、合作拍地、股权收购等多种方式，获取了济南章丘项目、天津西青精武项目、杭州丁桥项目、重庆悦来项目、蓬莱尚岛项目等一批优质资源，共支付地价款127亿元，支付股权投资款74亿元。

　　同时，公司在粤港澳大湾区、京津冀、长三角以及全国各大重点城市积极进行项目拓展，目前有多个项目在洽谈推进之中。下半年，还将在京津冀地区、长三角地区、珠三角地区，以及武汉、成都、重庆、西安等中西部重点城市加大资源获取力度。

　　3、将旅游业务放在更高的战略位置。

　　目前华侨城手上已经有一大批旅游资源，包括深圳大本营，长三角、京津冀、长江中游、成渝城市群主题公园。去年，华侨城集团与云南省政府签订战略合作协议，战略重组云南世博集团、云南文投集团，控股上市公司“云南旅游”，深度参与云南全域旅游开发。今年，华侨城集团正在推进旗下文旅科技公司借壳“云南旅游”上市。

　　其中，华侨城还与海南、四川、西安建立了深度合作。其中，曾一手打造出“曲江模式”的段先念2017年又回到西安，华侨城预计在西安投资额达到2380亿。

　　有媒体不完全统计显示，2016年至今，华侨城集团在文旅项目的投资预算已超过万亿。

　　而在上半年的文旅营收不尽如人意的情况下，华侨城是下了大决心要向旅游业务提供更多的资源。华侨城A在中报中表示：

　　借壳上市、商业统筹，平台化布局文化旅游

　　如果说华侨城在“旅游+地产”时代，是自己单打独斗；那么，现在的华侨城，更加开放，试图做成一个能连接各方的文化旅游平台。

　　华侨城集团有限公司旗下有华侨城A、华侨城西部、中部、华东等投资有限公司，云南世博旅游控股集团有限公司、深圳华侨城文化旅游科技有限公司（简称“文旅科技”）等公司。

　　其中，有公开报道显示，文旅科技上市被称为华侨城集团打造文旅业务矩阵的重要一环。

　　文旅科技2009年成立，主营业务是向文化旅游景区提供园区策划设计、高科技游乐设备研发生产、工程代建等系列综合服务，下游客户主要为游乐园、主题公园和城市综合体等。

　　除了多年积累的*系统、运动设备系统等技术优势，文旅科技还推出新兴旅游品牌“卡乐”，包括卡乐世界、卡乐小镇、卡乐天地和卡乐虚拟现实主题乐园，在柳州、常德、肇庆等地布局。

　　生产场地的建设、研究开发的投入等都迫切需要资金。2015年，文旅科技挂牌新三板，同年12月，文旅科技试图借壳*ST宏盛上市，但最终终止。2018年7月，云南旅游发布交易预案，拟收购文旅科技100%股权。

　　文旅科技若能成功上市，毫无疑问将给集团融资方面带来大的助益。

　　目前华侨城集团拥有华侨城A、华侨城（亚洲）控股、深康佳A、云南旅游四家上市公司，虽然近期借壳曲江文旅宣告失败，但华侨城的上市战略仍将继续，很明显，华侨城集团想把文旅版图作为最重要的发展方向。

　　在《华侨城中长期发展目标报告》中，也可以看到，根据集团的产业布局，要在现有上市公司基础上，还要打造N个新上市公司。

　　值得一提的是，在2017年8月，深圳华侨城资本投资管理有限公司还投资了华侨城（北京）商业管理有限公司（简称“华侨城商业”），持股34%成为企业法人。

　　华侨城商业则是从城市休闲中心、文旅商业小镇、旅游目的地型的奥特莱斯、超大型购物中心、创新IP内容孵化等方面，对华侨城的项目进行商业化管理和运营。

　　可见，华侨城集团从上市、商业等层面都在集中发力布局文旅。

　　33年征程，

　　华侨城这次的押宝实则是文娱行业的机会？

　　此次中报显示，华侨城预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动。

　　对于这一点，华侨城A在公告中有提示风险：公司所处行业为旅游和房地产业，旅游业受天气因素影响较大；房地产行业易受政府宏观调控政策影响，可能会对公司业绩产生一定影响。但从业务模式上来讲，文旅项目的投资大，回报周期长，短期内会给它的账面利润造成压力。

　　“目前来看，其文旅板块虽然宣传很多，但未来的实际发展还有待时间来验证，在核心技术和内容创造能力以及IP打造方面，还需要不断提升。”景鉴智库创始人、首席分析师周鸣岐告诉娱乐资本论的矩阵号河豚文旅（ID：hetunwenlv）。

　　华侨城官网的数据显示，整个华侨城集团资产规模为3000亿多元。不计其他各地项目的投资，仅西安投资这块，就涉及2380亿元。

　　业内不少人指出，华侨城在其中的实际出资远达不到这么多，事实上华侨城是一个“中间商”的角色，引入其他合作方，玩的还是段先念在西安时曾经力推的“曲江模式”：回收分散的土地，进行文化包装、整体性规划，融资贷款建基础设施，土地升值，“招拍挂”售地回收资金……

　　而对于文旅旅游的布局，主题景区、文化酒店、文化艺术、文化演艺、文化节庆等共同构成华侨城文化产业集群。

　　此前华侨城集团有限公司总经理姚军接受媒体采访时表示，“华侨城创新推出的‘文化演艺+’模式已经逐渐成熟，成为核心产品，要以此解读文化”。

　　比如，《龙凤舞中华》《东方霓裳》每天都在上演；北京欢乐谷《金面王朝》已成为“演艺+博物馆”的代表等。

　　此外，华侨城还推出了“饼干警长”动画IP，但是大众层面的知名度以及衍生品转化程度都不是很乐观。

　　相关人士向河豚君分析说，华侨城的内容还没有形成品牌效应。说到演艺，大家的*反应还是宋城千古情；说到文化类游玩，大家更认可文化和科技属性更强的华强方特。所以，差距还是存在，内容IP的打磨更为重要。

　　河豚君梳理发现，除了华侨城，融创、恒大等龙头房企也都推出了自己的文旅业务，并有志于做大。

　　8月22日，融创成立文旅集团，与地产集团分开独立运营，此前拿下的万达文旅项目是其重要资产。融创文旅成立后不久，便与乐融合作推出了一档亲子向的综艺节目，实际拍摄地便位于各地的万达乐园。

　　恒大旅游集团在旅游方面重点打造“中国海南海花岛”和“恒大童世界”。前者是汇集国际会议中心、购物中心、特色博物馆群、文化娱乐城、游艇俱乐部等28个业态；后者则是用来对标迪士尼，以中国文化、中国历史等为核心内容，打造童话神话主题乐园。

　　同时，老牌的文旅企业华强方特、宋城演艺都在强势扩张。

　　无论是房企往文旅领域的转型，还是原本老牌文旅企业的扩张，推动他们发展的核心，都和文娱相关的内容产业息息相关。

　　“在无中生有的地方做旅游产品，IP就比较重要；如果本身自然旅游资源不错，IP就不那么重要，回归自然是*的旅游。”领易咨询总经理、建筑中国特色小镇商学院院长邹毅也向娱乐资本论的矩阵号河豚文旅（ID：hetunwenlv）提出自己的看法，“如果当地没有很强的历史文化积淀，做这个时代大众喜爱的当代作品也不失为一种方式”。

　　毕竟，把时间距离拉长，过了几百年之后，回过头看，当代作品更能体现我们这代人的价值，其内容更能体现文化的深度和厚度。

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