创投圈新鲜血液：地产开发商化身风投，成为CVC版图上迅速崛起的力量

　　上个月，上海迎来了当地年度盛事——2018世界人工智能大会。会间，一家与会公司深兰科技颇受瞩目：

　　会前，深兰科技刚与卢森堡国家实验室合作成立人工智能实验室。会议开幕日，它又迎来了国务院副总理刘鹤的考察和座谈。9月18日，它与中金资本等国家队共同成立“上海人工智能产业基金”……

　　这样一家“国内人工智能*梯队头部企业、独角兽”的深兰科技，在会上受到“特殊关照”，无疑因行业和政府对其寄予厚望。

　　在基金联合发起人的名单中，有一家开发商的名字——绿地控股，引发了不少人的注意。可能鲜有人知道，这家上海开发商正是深兰科技除了创始人陈海波之外的第二大股东。如果外人感到吃惊也不足为奇，因为他们实在是太不一样了。

　　今天，这种风马牛不相及却产生了真实商业结合的案例，正在越来越多地发生在新兴产业和房地产公司之间。

　　更受到大家关注的是贾跃亭旗下两大不同业务：乐视和FF，分别收到了来自于融创和恒大这两家房地产巨头的输血式投资。当然，这两笔金额巨大的投资看上去都出了不小的麻烦，但这些风险恰恰体现出房地产公司在往新兴领域投入重金的决心和趋势。后者同时还宣布了意向规模宏大的蓝图，将与中科院在基础研究领域投资上千亿元。

　　国内负有盛名的共享办公机构优客工场创始人毛大庆，曾是一名资深地产经理人——前万科集团副总裁，他在万众创新、大众创业的热潮中找到了空间服务的风口。

　　如果说优客工场是在更靠近房地产的领域与新兴企业发生联系，那么雅居乐成立环保产业集团并做成国内*的固体废弃物处理企业，龙湖老板吴亚军的双湖投资已经将教育科技公司“流利说”送上了纽交所，万科管理着国内*的夏令营组织之一……这些就完全跳出了传统房地产业务的范畴。这一轮的投资逻辑，与过去房地产从开发伸向商业、社区、物流等大地产领域不同，而是与城市空间和产业发展思路发生质的变化相辅相成。

　　他们在投向被认为是代表中国未来的领域。

　　“国家讲人民美好生活，消费升级，我们投乐视就是投美好生活”，融创孙宏斌当时是这样说的，现在仍然选择这样做，他最新的动作是通过收购万达文旅项目进一步夯实他在文旅领域的业务厚度。

　　高科技、大健康、教育、文旅，从投资的角度看，他们似乎有着惊人的共性——高投入、高风险、高回报，而这恰恰是开发商熟悉、能力匹配又感兴趣的特征。

　　“绿地3个亿投了深兰，投10个这样的公司呢，也不过一块地的钱。但只要有一个获得成功，其实际收益和产业带动效益可能是巨大的。”一位绿地内部人士说，和风投不同在于，绿地这样的房地产企业可以为这些高科技产品和服务提供市场甚至提供物理意义上的丰富应用场景，比如产业园区、社区服务等等。

　　当然房地产还是他们的主要出发点和落脚点，由于投资新产业是符合新一轮城市经济发展方向的，开发商们把它们和房子一起带给了政府和民众。

　　事实上也是如此。起初很可能是基于资源整合考虑去投资新的产业。比如万达，先是拿着万达商业，后来又凭借文旅资源，与地方政府谈判做城市开发，竞争力自然要强过一个只有开发销售能力的房地产公司。

　　有时候，可能这个新兴产业本身就值得去自己做——万达一度希望将自己的主营业务从房地产完全过渡到文旅、体育等轻资产运营上。

　　“你以为你的对手是友商，其实你的对手是时代。”混沌大学教授李善友的这句话，几乎可以映射到每一个房企的多元化战略中。

　　这种新战略的具体操作模式是，通过房企的资金优势入股“输血”，同时分配相应的管理团队参与投资标的的经营管理。在投资之后，通常会整合供应链上下游的各方资源，实现与地产主业之间的协同效应。

　　这对房地产公司能力提出了新的要求，从早期获取政府资源拿地的能力，到高品质建设周转能力，到经营招商能力，再到今天，房地产企业在不断地进化，以至于很多公司都认为“房地产公司”这个名字已经不足以概括自己能给社会带来的价值。

　　风险投资领域有一个定义，叫做“CVC”。按照清华五道口金融学院教授田轩的解释，CVC（企业风险投资），是指非金融类企业设立风险投资基金，通过附属机构直接进行投资。在国内，腾讯、阿里都是典型的CVC企业。它一来解决了大企业创新不足的问题，其次能够更快速地完善其自身的产业版图，实现更持续的高速发展。更重要的是，没有谁比大企业自己更清楚，做大路上的难题。

　　房地产企业正在成为中国CVC版图上迅速崛起的力量。

绿地布局“地产+科创”

　　科创产业是绿地这两年多元化版图中的重要一环。在战略入股深兰科技之前，绿地的*步是与复旦大学、上海交大、同济大学等高校启动全面战略合作，通过校企合作设立投资平台，推进校企科研成果转化和校友企业混合所有制改革，孵化培育一批企业集群，打造校企科技产业集团。比如绿地与上海交大共同设立的校企合作创新平台——“交大绿地科技创新有限公司”（以下简称“合资公司”）。

　　与深兰科技的“结盟”，绿地也不仅局限在入股的动作上，双方合资组建由绿地集团控股的“绿地深兰建筑科技”和“绿地深兰机器人”，共同发展人工智能建筑和机器人智能科技。

　　从准入方式来看，上述这“两步走”战略，路径都是通过对外投资进行行业深耕。

　　一位绿地内部人士告诉经济观察报，科技需要有“用武之地”，绿地去年启动“房地产+大基建+大金融+大消费”的综合产业投资模式，整个产业链条比较完整，拥有科技急需的应用场景资源；孵化科研成果需要资本支持，在这方面，绿地也有资金优势；此外，运营一家企业，还需要专业的运营管理人才，以及拥有投资、收购相关经验的团队，绿地也可以提供。高校最宝贵的资源则是专业研发人才。两者的资源整合之后，通过孵化器模式将技术转化成产业化成果，最终可以实现优势互补。

　　哪怕与地产主业看似无明显交叉，但多元化给绿地带来新的发展想象空间，其中很大一部分便是产业协同。在绿地的规划中，“地产+科创”才是匹配的运营模式。

　　近期，绿地与苏州市政府拟共同开发建设以人工智能与生命科技为主导产业的长三角科技示范城项目，就将成为这种产业协同的典型落地案例。“我们会将孵化出来的相应的资源导入到这个特色小镇项目中，一方面可以实现产业资源的落地，完善产业链，另一方面也能为特色小镇发展实体产业提供覆盖科技、医疗和教育产业等领域的充沛资源，带动相关产业集聚和人口导入。”上述绿地内部人士告诉经济观察报，孵化只是一个过渡阶段，后面更重要的问题在于孵化出来的科研成果能够真正实现落地。绿地正在全面实施特色小镇大盘战略，特色小镇的核心是产业落地和产业运作，两者可以形成“产业协同”的投资模型。

　　此外，绿地旗下房地产、大基建、大金融、大消费、康养及科创等多元产业也可以提供各类人工智能应用场景。

　　像苏州那样，与政府展开深度合作的模式是绿地迅速做大规模的一个新筹码。反向思考，这个筹码的底气也来自于产业。上述绿地内部人士说，与地方政府的合作，往往需要引进真正有价值的高新技术，或者符合当地定位需求的产业资源。绿地并不是一个招商的角色，其本身就自带丰富的产业和资源，正是当地所稀缺的。

扩至非地产新业态

　　绿地在科创产业上的发展逻辑并非孤例。

　　今年4月，克而瑞曾经发布过一份《房地产创新领域全景报告》，里面统计出房地产企业的创新领域或多元化的细分产业共12个业态或门类。类似长租、医养/康养、特色小镇、联合办公等空间类产品，前30强房企的介入度非常高，均在70%以上。

　　根据经济观察报的梳理，房企创新业务的范畴，早已从物业管理、酒店、商业、金融、养老等地产行业上下游衍生出的传统业态，逐渐拓展到关联度不高的非地产领域，这两年，农业、教育、医疗、科技等业态频频成为新的“试金石”。

　　“以长租公寓为核心的租赁市场；以物联网为技术载体的智能家居；以更新为内涵的城市改造运营；以产业为主导的产城融合；以美好生活为方向的教育。”——这五大领域是克而瑞在上述报告发布现场中提到的，今年更关注的房企创新核心方向。

　　今年4月宣布正式进军高科技产业的恒大，投资路径图就颇为鲜明：一方面与中国科学院签署全面合作协议，定下未来10年1000亿元的巨大投资额；另一方面，新能源汽车被视为恒大高科技落地的一个重要出口。恒大采取的两大动作是，收购香港时颖公司100%股权，间接获得香港时颖公司与FaradayFuture（以下简称“FF”）原股东成立的合资公司SmartKing45%股权，继而迅速成立FF在中国的运营总部；通过增资合计持有广汇集团40.964%股权，并与之展开全面战略合作。

　　刚步入机器人产业“战场”的碧桂园，虽然已经在内部成立了一个全资子公司—广东博智林机器人公司，但外部投资的模式同时贯穿在跨界布局链条中，9月8日，博智林机器人与8家企业签署收并购合作协议。

　　在房企*梯队之外，佳兆业早在2016和2017年通过收购美加医学(00876.HK)和ST生化(000403.SZ)加码大健康产业；龙湖地产董事局主席吴亚军以个人名义运作的投资机构北京双湖投资管理有限公司，从2017年起先后领投教育科技公司流利说、儿童托管连锁品牌“袋鼠麻麻”、无人驾驶初创公司Roadstar.ai等，并见证了流利说在美国纽约证券交易所的挂牌上市；雅居乐集团控股有限公司（以下简称“雅居乐”）采取控股环保公司的投资方式来切入环保领域。“房企做风险投资有出于被动压力的考虑，比如，一是在房地产市场调控趋紧的大环境，对原有的经营模式行业提出挑战，”中国本土风险投资的早期从业者、明照资本合伙人高大明向经济观察报分析，而且今年地产融资渠道持续收紧，通过转型投资其他领域，在银行贷款方面也许会更有优势。

　　实际上从大的方向上，很多房地产企业已经意识到，中国城市化和经济发展的模式已经发生了内涵性的变化，必须主动去调整。

　　比如绿地发展科创产业，虽然关联度貌似偏弱，但作为多元化产业链中的重要一环，通过资源整合的“地产+”，是未来投资必须达到的标准，更是在未来城市开发业务竞争力所在。

　　全新业务协同主营房地产业务的场景，还发生在具体的业务流程中。

碧桂园总裁莫斌在2018年中期业绩发布会上就已表明，机器人在碧桂园的现有业务中有多种应用场景，比如建筑装修、社区服务等，机器人业务能够和现有的房地产业务联动发展、协同促进。

　　根据碧桂园的公开资料，目前已签约或已摘牌的国内项目数为1991个，对建筑机器人是一个巨大的潜在需求。

收益追求的转变

　　清华大学五道口金融学院教授田轩大概是国内率先提出CVC（企业风险投资）概念的人之一。在“2017创响中国CVC的崛起与产业创新发展论坛”上，他解释了“腾讯系”、“阿里系”这种投资模式的定义——非金融类企业设立风险投资基金，通过附属机构直接进行投资。

　　相比传统意义上的独立风险投资（IVC），CVC似乎是一个陌生领域。然而，早在90年代初，中国IVC发展的同时，CVC也开始掀起。

　　习惯了高周转住宅开发的房企，贸然进入陌生领域，吃不透新业态，也缺乏专业人才与技术经验，往往难成规模。采取类似CVC模式切入，与行业内具有高成长性的团队合作，无疑是弥补自身“缺口”、保证竞争力的“捷径”。

　　“这样的一项风险投资策略，其实就相当于企业内部创业模式。房企想要发展这一个业务，并购一些相对已经比较成熟的外部企业，跳过前面的初创阶段。”深圳市中君泰资产管理有限公司董事总经理龚克用了“企业内部创业”这个词来概括，他观察到的现象是，通常情况下，房企在投资这些企业之后，内部还会成立一个相应的事业部，来统筹管理这项业务。

　　不过，与IVC以财务回报作为*目的截然不同，新兴业态的产业属性以及产业协同的硬性指标，注定了CVC可能在短期之内较难形成一个成熟的商业模式，实现稳定的回报，更多是兼顾到母公司自身的策略。腾讯总裁刘炽平就曾公开表示，尽管在线教育业务未能给腾讯带来庞大收入，但公司仍希望以投资教育的形式回馈社会。

　　房企的投资也是如此。上述绿地内部人士向经济观察报表示，从绿地的整个多元化产业架构来看，中短期之内，相关产业尤其是科创产业还是属于投入阶段，账面是没有赚钱的，这很正常。投资回报周期、投资回报率并不是绿地做科创产业的核心出发点和目的。“绿地在科创业务的投资跟金融领域的股权投资有一定差别，金融领域的投资可能是阶段性的，获取增值收益就退出。但绿地是以风投的概念来看待这样一笔投资，短期内对这笔投资的回报没有一个迫切的诉求，投资回报周期和潜在风险也是完全能够接受和覆盖。”该绿地内部人士称，绿地不是财务投资者的身份，更多的着重点是放在产业长期发展上。对深兰科技的股权投资，绿地不仅仅是等待它股权增值，比如深兰科技上市，作为二股东可以获得巨大增值，更关注的是深兰科技在人工智能方面的一些标志性产品或技术可以与绿地地产、基建相关板块进行“地产+”运作，催生出新的市场和运营模式。

　　投资回报长、风险高的特性，一定程度上也奠定了房企采取这种投资模式的天然优势——只有具备强大的持续的资金实力，才能支撑得起漫长的等待。“而高科技产业一旦开始回报，收益会相对可观。”上述绿地内部人士指出。

　　国内最早做非开发业务投资的房企万科，在经过多年的试水后，今年提出了对非开发业务的梳理。郁亮提出的几个梳理原则包括：投入产出严重不匹配的业务坚决调整；风险和收益严重不匹配的必须调整；三年没做成的不要再做；做了三年仍然依靠万科内部资源内生增长的业务不再做了。“房企做CVC可能需要调整惯有思维。”高大明所在的明照资本是中国工业领域内*的CVC公司之一，他列举了一个比喻，VC行业的年化净资本收益率，做得*的投资公司也就大概达到30%。但这些年，优秀的房企收益率基本都超过这个比例。房企做投资，相当于一个原来开赛车的人，现在要学着怎么骑自行车放慢速度。

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