长租公寓领域最大收购案落幕：玩家融资失利，长租公寓打响末日追逐战

长租公寓行业发生大事件，蛋壳公寓宣布以2亿美金（包含现金和债务）全资战略收购知名长租公寓运营商爱上租。未来将延续双品牌战略，爱上租会继续保持独立品牌和独立运营。

一役成为长租公寓领域*收购案。

将时间拨回三年前，2016，爱上租尚风华正茂，在杭州布点无数，这一亩三分地上，声势远超自如、蛋壳。三年河东，三年河西，这一切究竟是怎么发生的？

被收购的爱上租

收购案发生后，猎云网*时间联系了爱上租，根据官方所提供的信息，爱上租以杭州为中心，辐射上海、苏州、南京，管理公寓超过8万间，是长三角地区*的住房租赁机构。从全国范围内来看，蛋壳公寓和爱上租均为分散式长租公寓领域排名前三的企业。

涉及原爱上租的全部资产、100%股权未来将并入蛋壳公寓。交易完成后，蛋壳公寓管理房间数量接近40万间，业务遍布北京、上海、广州、深圳、杭州等全国10个一线、新一线城市，并且巩固和加大了在长三角地区的*优势。

官方通告中，本次收购有三方面意义：

第1 ，优势资源互补。蛋壳公寓在互联网大数据、商业智能方面的优势，与爱上租在长三角地区长期积累的丰富线下运营经验相结合后，并产生协同效应。

第2， 优势区域互补。分散式长租公寓是强调规模的生意，过于分散的房源会加大公寓管理的难度，企业需要规模化经营，以降低成本。蛋壳创立于北京，擅长全国范围的运营，爱上租则在长三角地区有强大的市场号召力，资源合并后将更好地满足租客的住房需求。

第3， 标志住房租赁行业进入新的整合发展阶段。行业的竞争已从早期的野蛮增长向大数据科技驱动下的精细化运营方向转变。

优势资源互补和优势区域互补固然不错，但何以是爱上租？它是什么时候有了被收购的苗头？

融资失利

数据显示，在中国，每6个人中就有1个是流动人口，截至2015年底，中国总流动人口规模达2.47亿人。不管他们为何选择做城市的“漂泊者”，都离不开租房需求。

房价上涨、租金上涨，再加上租房市场的互联网渗透率低，它成为了大佬眼中未被“分食”的甜美蛋糕。

早在2014年9月，小米创始人雷军的顺为基金就联合脸创策源向YOU+公寓投资了1亿元。

时至2016年，长租公寓行业迎来爆火，市场教育较为成熟，房源大规模地被整合。也是在这一年的4月份，爱上租迎来了*轮融资，A轮融资1.01亿元人民币，投资方巨鲸资本。一年后，2017年9月，爱上租再获B轮融资，金额3000万元人民币，投资方远致富海、科地资本、杭州*科技、理想集团。

细细分析爱上租的两轮融资——从金额看，A轮资金（1.01亿）超过了B轮（3000万）。这代表着A轮时行业向好，投资人对爱上租的未来发展十分看好，估值浮动至较高值。B轮释放的股权更多，光致远富海的股权占比就在5%，但融资金额更少，显而易见估值下跌。

从投资方来看，能带来资源的行业投资方偏少，多为纯金融性投资。

（截图来源于企查查）

在两轮融资之间，创始人&CEO童浩不再以个人名义持股，持股方变为舟山悟空、舟山果果等，童浩对这两家公司的持股比例在96%以上，也就是从直接持股变为间接持股。这一举动意味着什么？仍未可知。

童浩对爱上租的重要性毋庸置疑，他1999年就与大学同学创办了我爱我家，2004年退出并创办创办了盛世地产。2015年盛世管家的二手房业务被链家收编，童浩将其房屋租赁业务独立出来，与他创办的公寓品牌“蜗居”结合，最终成为爱上租。对公司而言，他是灵魂级人物。

还值得注意的一点是，爱上租在2016年10月引来了陈伟星注资。作为曾与滴滴竞争的快的创始人，陈伟星在杭州的投资版图广泛，且眼光精准，去年上市的51信用卡是其经典投资案例，可见爱上租在当时广受投资方关注。

爱上租实在称得上是市场的“前辈”，早期扩张速度、资金利用效率都不差，但它可能没有想象到资本注入后，行业能有多疯狂。

光说自如，背靠链家，最初只是链家旗下的一个事业部，2011年成立的自如一直没有融资，直到2018年。但它首次融资就达40亿，A轮，由华平、红杉、腾讯领投。资方有腾讯、红杉这样的一线不说，40亿，显得爱上租3000万元的B轮不免有些黯然失色。

再说收购了爱上租的蛋壳公寓，A+轮数亿人民币，B轮1亿美元，资方有优客工场这样同样耕耘地产的资源方，也有高榕、元璟这样的一线基金。不论是从资金支持上，还是从背后资源上，都稳赢。

光比融资，爱上租只有两个字，“黯淡”。

如果放在其它行业，1亿元的A轮或许足以笑傲天下，拼技术、拼服务完全可以杀出路来。但在长租公寓领域，对不起，这里只有重资产玩法，没有钱，就没有房。没有房，则无路可进。

爱上租唏嘘。

负面频发

2017年中旬开始，针对爱上租的负面消息逐渐出现。

首先是学历“歧视”。根据杭州之声的报道，有租客在入住后，被告知没有大专以上文凭无法租房，租客必须及时搬离，且押金不退。

媒体介入调查后，发现爱上租只面向18-35周岁、大专以上文凭的年轻人，房产中介为提高业绩，偷偷帮该租客做假证，希望通过“内部操作”让其入住。但爱上租平台通过系统查到了假证，并要求尽快搬离。

从这一事件可看出，爱上租最初想打造的是高学历精英人群聚集的长租公寓，但这一构想在落地时显得有些艰难。一方面没有大专以上文凭的人，在人群中占比不小，他们有着同样迫切的租房需求，而爱上租并未将其纳入服务范畴；另一方面基层人员在实施时，并未遵循这一规则，通过PS做假证等措施让不符合规定的租客入住，被总部查出的仅占极小一部分。

话说回来，聚集高学历人群有何益处？站在第三方的角度猜想，它或许是为了打造一个友好交流的小空间，提高租客粘性。但实际年轻人工作繁忙，加班频繁，他们的人际交往更多围绕同事而建立。此外，相比起文凭，是否会将臭鞋子丢进洗衣机、是否半夜吵闹、是否不及时清洗碗盘，这类生活习惯的差异会不会更影响居住体验？而这恰恰是最难量化考察的，毕竟生活习惯优良可没有毕业证书。

其二，工作人员流动性高，打扫服务流于表面。在杭州论坛“19楼”上，不少租客吐槽房屋中介流动频繁，入住期间“换了无数业务员”，这是他们的通常说法。月次保洁没有评价体系，工作人员象征性打扫完后，台面上依然有泡沫等，需自行清理。

月次保洁、管家服务已经是长租公寓的标配了，此前还有媒体发文“长租公寓保洁员：一年扫3600间屋子，每天弯腰200次，最怕差评”，引起众人讨论。如何将标配的服务，做好做深，或许才是用户粘性产生的根本。

第三，强硬推广消费分期。

这实际上是行业普遍存在的问题，此前青客、自如都曾悄悄将贷款合同放入租房合同。租客以为只是租了房，却莫名其妙背了一笔贷款。长租公寓的消费贷问题，在2018年年底引发持续关注，还有媒体预测它资金量更高，一旦爆仓，恶性影响将超过P2P爆雷。

租客对消费分期的需求确实存在，蛋壳公寓的首页依然将这一功能列入，作为一大卖点。它主要适用于现金流较紧张的租客，他们无法承担押三付一等付款方式。长租公寓品牌于是引入了银行，银行作为中间方，一次性给长租公寓一年的租金，另外与租客签订合同，押一付一，租客的支付压力小了，银行手握征信记录也不怕租客拖欠。

但显然长租公寓对消费分期的需求更迫切，否则何以威逼利诱、暗中下套？它从每月／每季收房租，一转身变为一次性收取一年房租。这套路令科技记者耳熟得不行，放在共享单车领域，这就是预收押金囤积起的押金池哪。*的区别大概是，它的数额更为巨大。

在重资产的长租公寓领域，这笔钱是整合房源、大规模扩张的力量根本。尽管广受诟病，但只要市场还在、国家不出禁令，房租消费分期便不会停止。爱上租在获得B轮融资时，就宣布与杭州网商银行、华瑞银行等合作租客的消费分期服务，缓解租客资金压力。当时它还强调，这并未成为爱上租的主要商业模式。

互相接盘现象长期存在

好在此次爱上租只是被收购，一切得以平稳过渡。去年年底杭州鼎家阵亡，房东被拖欠租金，上门收房，租客按月向银行还款，却被扫地出门，还需在租房年限内继续还租金贷。2018年，共10余家长租公寓倒闭，猎云将较为知名的品牌整理如下：

刺激的是，其中数个品牌被人接盘，但接盘公司自身也问题缠身，甚至坚持不了多久就再告破产。2018年4月，爱公寓破产后，昊园恒业接盘，好景不长，11月时昊园恒业同样爆仓。比如寓见公寓被“青客公寓”收编，青客现也“绯闻缠身”，关于其欺骗消费者签约租房贷的控诉络绎不绝。

长租公寓竞相吞并的混乱景象，是否与其模式直接相关？收房和运营成本高、回报周期长，这两大问题逼迫业内玩家迅速扩张，用规模化运营来降本增效。但扩张本身又给资金链带来了巨大压力，一不小心就崩盘。这是个两难局面，业界没有好答案。

行文至此，我们依然有许多问题，为何爱上租在融资战中逐渐失利，是自身运营不善、还是竞品背靠大树有资源支撑？为何它后期负面频发？公司被收购后，核心团队何去何从？长租公寓领域从模式来看，究竟什么才是制胜根本？P2P导致了公众对长租公寓合同的谨慎，是恰如其分还是警惕过当？

猎云网联系了爱上租，希望能进行深度专访，但由于收购事件，爱上租表示暂不便过多发声。无论如何，猎云对长租公寓模式的探索兴趣长期存在，也欢迎业内人士能与我们共话行业。

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