长租爆雷潮未消，蛋壳、自如为什么着急上市？

互联网房地产行业才经历过一波洗牌。曾经风光无限的平安好房、金色家园、爱屋吉屋们，在这场洗牌风波中纷纷溃败。如今，互联网长租公寓也进入到洗牌期。区别在于，行业马太效应加剧、头部运营商拼尽全力冲刺IPO，以求未来活得更好、更长久。

近段时间，蛋壳公寓、自如先后被曝出谋求上市的消息，且上市时间相当接近。

根据IPO早知道消息，蛋壳公寓据称计划最快今年赴美上市，募资金额为6-7亿美元。蛋壳公寓于今年3月完成C轮融资，投后估值超过20亿美元。

而据IFR ASIA报道，自如正考虑于2020年在美国上市，可能会筹集5-10亿美元；据36氪此前*报道，自如于今年6月完成5亿美元B轮融资，投前估值约为45亿美元。

这意味着一年后，美国证券交易所很可能同时活跃着两家来自中国的长租公寓股，蛋壳与自如的竞争也从中国一级市场拓宽至美国二级市场。然而问题在于，长租公寓诸多行业难题仍悬而未决，此刻冲刺IPO是否操之过急？

横亘在长租公寓面前的两把刀

2017年之前，长租公寓一直被市场看好，先后聚敛了大量资本。但当热潮退去，这一赛道的各种问题开始裸露在沙滩上。

根据同策研究院发布的一组数据，从2017年2月至2019年3月，已有20多家长租公寓品牌倒下。最新的案例是，乐伽公寓和杭州安闲居于今年7月先后宣布破产。与P2P、共享单车一样，长租公寓正面临“爆雷潮”。

事实上，长租公寓走过这么多年，头部玩家已无限接近二级市场舞台，行业仍有诸多难题尚未给出*解决方案。这些难题好似横亘在市场玩家面前的刀，让其进退两难；而问题的诱因并非市场低迷，反而是因为市场过于火爆致使行业野蛮生长。

*把刀，躲不过的租金贷。租客要想“押一付一”，支付方式需多出一个中间环节：先向金融公司借取租房贷款，金融公司将租金一次性交给长租公寓，租客随后按月向金融公司还贷；否则，租客可能得一次性支付全部房租。这是分散式长租公寓的惯用手法，也是问题的根源所在。

有了金融机构提供的“粮草”，长租公寓运营商便有了持续开发的资本。但一味追求扩张、在粗犷的经营手段下，运营商盲目花出去的钱无法在短期内收回，资金链断裂又交不上房屋所有人的房租，最终破产；运营商倒下后，房屋被房主收回，租客要么得继续还贷款，要么个人征信被涂上黑点。

上海寓见公寓、杭州鼎家出现该问题后，上海、浙江等多地监管部门曾紧急叫停相关业务。但到今天该问题依然没有厘正，可以看到黑猫投诉平台上，长租公寓仍有大量投诉与租金贷相关。

第二把刀，尚未成熟的盈利模式。长租公寓运营过重、盈利模式单一，运营方高度依赖地产资源，要想占领市场，就得不断砸进资金盘下大量房源成为“二房东”，再出租给租客。

但一方面，长租公寓前期建设及改造投入大，用于扩张的资金流动性差，一旦房屋空置，这些钱便被套住，运营商还得多背上运维成本；另一方面，长租公寓盈利一般靠租金差和服务费（类似中介费），途径单一、回报周期长，而房屋维护、家具折旧都是隐性成本。虽有企业已开始探索与公寓配套的保洁、搬家、娱乐设备等增值服务以扩宽盈利渠道，但模式是否可行、用户需求如何目前还没有得到验证。

除这两把刀之外，哄抬租金、虚假房源、甲醛及售后服务等问题，都成为长租公寓前进的拦路虎。未来自如、蛋壳公寓一旦上市成功，这些不稳定因素都可能成为股价挫伤的爆发点。

上市若非现在，又该是何时？

自如、蛋壳公寓虽未正面予以回应，但从市场上流出的信息来看，他们都义无反顾地选择冲刺IPO。

经历多轮洗牌、顺利趟过“爆雷潮”生存至今的长租公寓，几乎等同于拿到了决赛入场券，而自如、蛋壳又都是这些决赛选手中的佼佼者，长期霸占分散式长租公寓榜单前三名。此前两家争夺房源、哄抬租金已经历过多轮明争暗斗，而今战争远未停歇，他们仍需不断搭建自己的竞争壁垒。

长租公寓除分散式外，还可细分为地产系和集中式。暂不讨论独立成栋拿房的集中式长租公寓，与同小业主签约获取小区民宅的分散式长租公寓模式孰优孰劣，单与地产系长租公寓相比，分散系公寓出身就“清贫”得多。

万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等地产系长租公寓脱胎于地产公司，出生就含着金汤匙，房源、资金、品牌都是其优势所在。旭辉领寓CEO张爱华曾坦言，有一个富爸爸没有什么坏处，就像富二代一样家里铺的路会好一些，毫无疑问资金是公寓行业的基础。

自如、蛋壳更多还得靠自己。他们缺钱，或者说，需要更多钱。

虽说行业目前限制性因素较多，分散式长租公寓还得顺着这条路一直走下去，靠烧钱来大肆扩张、争夺市场份额，以巩固其行业龙头的优势。在经营性现金流亏空的情况下，他们只得靠持续融资来“续命”。随着大量长租公寓倒下，资本市场对于该赛道态度会愈加谨慎，未来从一级市场拿钱会越来越难，便只能转向二级市场，去讲一个规模化经济效益的故事。此外，渴望收益的投资人也会紧推企业上市。

事实上，对于上市这件事，蛋壳公寓可能更急一些。

早在2018年4月，蛋壳公寓完成B轮融资后，就有蛋壳公寓的区域经理向36氪透露，公司已处于上市的筹备状态中。如今上市消息透出，蛋壳公寓计划上市时间也早于自如。既然公司估值、房源数量都不及自如，那么“长租公寓*股”的称号之于蛋壳或许意义非凡。

至于蛋壳和自如能否成功上市，市场不乏持消极态度者。但若非现在，又该是何时？抓紧上市，各种问题和风险留待上市后解决，与在行业洗牌中落后、甚至在爆雷潮中倒下，他们需在这两点之间做好权衡。

【本文由投资界合作伙伴微信公众号：36氪授权发布，本平台仅提供信息存储服务。】如有任何疑问，请联系（editor@zero2ipo.com.cn）投资界处理。