271家房企破产的另一面：为何小型房企难以生存？

7月23日，人民法院公告网显示，2019年全国共有271家房地产开发企业宣告破产清算。从破产企业的规模来看，其中大多数为三四线城市的中小型房企。

于是“两级分化严重”、“行业洗牌加剧”等观点扑面而来。其实作为我国为数不多的“万亿级”的产业，房产开发商的运数一直以来都与调控政策、融资渠道和市场环境紧密相关。房企的批量破产在每个房产市场的转折点都会发生。

在增量转存量的大背景下，通过此次事件我们应更多去探寻市场变化的方向——为何如今地方小型房产商越来越难以生存？

弱“造城能力”使小型企业完败

据国家统计局公布的数据，2018年全国房产销售额15万亿，同时商品房待售面积与2017年相比，减少了6500万平方米，去库存效果显著。有观点认为，因受益于住房消费升级和城镇化水平的持续提升，2019-2021年全国房产销售额将继续维持在15万亿附近，到达顶峰，此后开始缓速下滑。

如今北上广深等大型城市的开发空间几近饱和，人口开始外溢。二线城市的开发空间也同样被压缩。房屋改造逐渐成为了房产商在一二线城市的业务重心，真正的增量市场在于三四线城市。

于是自2016年一线城市施行房产调控开始，碧桂园、恒大和融创等房产巨头纷纷布局下沉市场。

大型房企挺进三四线城市，给当地中小型房产开发商带来了直接冲击。地段相似的楼盘，往往大型房企的项目要抢手得多。究其原因，与巨头企业相比，中小型房企缺乏“造城能力”。

三四线城市的居民的购房动机多集中在“换置”，而非刚需。在此情况下，相比于房屋本身，购房者更看重社区规划、住宅配套设施、周边街道和生活场景的建设。在围绕项目打造完整配套的“小城镇”的能力上，大型房企拥有*的优势。

所以在楼盘建造相同的情况下，大型房企的销售能力远强于小型企业。另外，强劲的造城能力也为项目带来较高的溢价。

近年来，随着政策的调控，银行信贷步步紧缩。自2014年开始，中小型房企因融资和借贷困难导致资金链断裂的事件不断。拥有高溢价和强销售能力的大型房企，将在盘活现金流方面将小企业甩在身后。

除此之外，还有品牌对消费保障的加持、后期社区管理和维修能力等方面。小型房企在对下沉市场的争夺中，渐渐丧失了本土优势。

大型房企的尽头

多元化和转型成为必然

小型房企的忧患在于丢失下沉市场，大型房企迫在眉睫需解决的是，如何正确地转型。

约从2013年开始，万科便着意弱化其房产开发商的身份。一开始是涉足国家场馆建设，到后来发展“冰雪业务”、物业、养老、教育和长租公寓等等。万科把对自己的定位也一变再变，从住宅供应商到“城市配套服务商”再到现如今的“城乡建设与生活服务商”。

曾经的地产龙头，甚至曾将租赁地产业务列为基本盘，而非其赖以发家的地产开发。如今“城中村”房屋改造项目触礁，长租公寓业务受阻，万科南方的高层频频变动，都充分说明了它转型不畅，但依旧在灵活探索。

与万科受阻相比，民企500强开发商银亿集团的破产重组更能引起重视。

今年6月，银亿集团发布了申请破产重组的公告。公告显示，2019年以来，银亿集团、银亿控股持续面临流动性危机，虽竭力制定相关方案、通过多种途径化解债务风险，仍不能彻底摆脱其流动性危机。

银亿集团被称为宁波的“烂尾楼改造专家”，后经历中国房地产的黄金时期，2010年跻身中国民营企业500强，董事长熊续强也被媒体称为宁波首富。但此后不久，宁波便迎来房产市场管控。

此后几年，银亿集团的房产业务持续低迷。熊续强开始寻求如汽车制造业、实业和能源等转型。每次转型都可谓“大刀阔斧”，但结果均不尽人意，最终因在二级市场的大肆并购，导致资金崩断。

碧桂园在2018年业绩发布会上也强调了房产开发的“提质控速”和大力布局农业和机器人产业。恒大董事局主席许家印则在2018年业绩发布会上直接宣布，恒大已经成功由地产企业转型为综合企业。多元化业务包括地产、文化旅游、健康养老和高科技等。未来，恒大要成为世界规模*的新能源汽车集团。

纵观市场，多元化和转型在房企中已是不可磨灭的主旋律。但如何稳妥转型、转型房产衍生行业还是跨行业发展，每一步都需慎重。企业体量越大，试错成本越高。

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