保利发展错失“第四宝座”，借道“混改”的希冀与挑战

自2017年提出重回前三之后，保利发展(SH：600048)与融创中国(HK：01918，下简称融创)的之战就从未停止。

在刚刚过去的9月，保利发展不但错失了第四位的宝座，甚至在大部分企业业绩创下新高的同时，保利发展却一反常态地出现了同比下滑，这引起市场的关注。

事实上，作为央企，保利发展重回前三是充满想象空间的。过去几年，在国企混改的浪潮中，母公司保利集团相继参与了中航工业、中丝集团等多家企业的混改，这些公司旗下的地产业务大都并入了保利发展，或者大概率会并入地产板块之中。不过，硬币的另一面是，随着母公司地产平台的增多，保利发展如何协调其中的关系，也是个不小的挑战。

保利与融创的保四之争

9月份，保利发展实现签约面积271.91万平方米，同比增长14.61%;实现签约金额368.14亿元，同比下降0.18%。

保利发展签约金额的下滑让业内颇为诧异，虽然多家机构此前预言了市场的寒冷，但在企业加大推货的节奏下，9月份房企出人意料地乐观。据中指院监测，近期，25家房企公布了9月份销售业绩，其中，有24家房企销售业绩同比实现增长。

对于9月份的业绩表现，保利发展对媒体表示，保利发展内部是有具体安排，公司会按部就班完成任务。

回望保利发展今年的销售表现，第三季整体销售不及上半年。分开来看，7月份，保利发展仅录得270.37亿元的销售额，创下今年新低，此后两月保利发展依旧表现平平，这使其在机构的排行榜中落后于融创。

据克而瑞*房企排行榜(操盘榜)，上半年，保利发展以2050.8亿元的销售额微超融创中国(01918.HK)，居于行业第四位，但从7月份开始，便被融创反超，落于第五位，并一直持续至今。

事实上，保利发展与融创保四之争由来已久。2017年12月的股东大会上，保利发展董事长宋广菊明确表示，未来两至三年公司要重回行业前三，由此，保四之战尤为关键。

并且，以目前的节奏来看，保利发展今年大概率将落后于融创。2017年，保利提出345战略，未来三年每年业绩的增幅都在1000亿元，2019年，保利发展的任务是5000亿元，而融创则是5500亿元。

值得玩味的是，今年5月的股东周年大会上，宋广菊突然话锋一转称，重回前三，是一个3-5年的目标。究竟是3年还是5年，或者是6年，还未能确定，但这是我们努力的方向。

混改的想象空间

事实上，作为央企保利集团的子公司，在母公司频繁参与其他企业混改的浪潮中，保利发展的未来充满了想象，尤其是最近一次对云南城投的混改。

10月14日，云南城投公告显示，保利集团卫飚获任云南省城投集团党委书记、董事长。这被视为保利集团与云南城投加速混改的信号。

今年7月初，云南城投公告宣布，保利集团拟参与城投集团层面的混合所有制改革;一个月后的8月6日，保利集团副总工程师、协同发展部部长卫飚，带领保利集团本部、保利发展、保利资本组成的尽调工作组进驻云南城投集团，开展城投集团混改的尽职调查工作。

对于卫飚的入驻，上海中原地产市场分析师卢文曦对蓝鲸财经表示：保利方面已经安插人员进来肯定会有话语权，一些有影响的建议或者想法一定也会有执行。

值得一提的是，虽然云南城投集团业务众多，但房地产是其主营业务，其旗下上市平台云南城投也是云南目前规模*的房地产开发企业，拥有大量城市土地储备，并参股云南省土地准备运营公司。

从保利发展方面来说，云南又是公司布局的短板。云南一位业内人士告诉蓝鲸房产：保利在昆明的在售项目不及碧桂园、万科、融创等头部企业，已投入使用的物业也偏少。蓝鲸房产查阅保利地产半年报获悉，2019年上半年，保利发展在云南仅有昆明5个在建项目。此外，Wind数据也显示，在保利发展目前的土地储备中，云南区域占比仅为1.39%，而同为西南区域的四川和重庆，这一比例达到了4.65%、3.27%。

此外，云南也是一个值得深耕的城市。上述云南业内人士告诉蓝鲸房产，自海南全域限购后，云南确实给北方候鸟购房需求提供了选择。根据国家统计局发布的数据，今年8月昆明新房价格仍在继续上涨，环比前一个月涨了1.2%，同比上涨了13.2%，连涨38个月。而昆明，也是西南四城中涨幅*的城市。上述人士也表示，今年以来，新入云南的开发商也在不断增加。

现在很多企业都在做整合，这种大企业有其优势在里面，通过整合，包括版图或区域方面的优势，都会有比较好的发挥。卢文曦表示。

这是为保利发展接盘云南城投集团地产业务埋下了注脚。

不确定性的未来

然而，保利发展虽有收购的动力，却并不一定能行。

2018年12月26日，天房发展发布公告称，保利集团将参与天房集团的混改。根据协议，保利集团将派出涵盖管理、财务、工程、运营等领域的专业团队对天房集团实施共管。

天房集团是天津国资委旗下*的房地产企业，选择并购天房发展，同样有助于保利发展深耕天津，出人意料的是，2019年4月，在参与共管不到半年的时间里，保利就选择了退出。对于退出的原因，坊间猜测为天房集团财务混乱、双方经营理念不合，不过保利集团始终保持沉默。

此次，与天房集团相似，云南城投的财务也不甚乐观。半年报显示，2019年上半年，云南城投实现营业收入18.85亿元，同比下跌51.85%，归属于股东亏损额7.85亿元，亏损额扩大325%。截至6月末，公司存货余额517亿元，同比增幅9.13%，存在存货逐年攀升，去化率低，资产周转慢的问题。

除此以外，尚未出台的混改方案也是*的变数。克而瑞研究总监洪圣奇表示，“现在保利可能还没想好具体策略，应该会先派人了解清楚目前云南城投面临的问题，再根据实际情况决定是把资产分拆管理还是原封不动只派管理层独立运营。

倘若只派管理层独立运营，那保利发展又将面临同业竞争的格局。一直以来，保利集团旗下有两家地产上市平台：保利地产和保利置业。

多年以来，两家公司一直存在同业竞争的情况，甚至上演过同时争抢一块地的戏码，直到2017年11月，双方才开始整合之路，2018年，保利发展在半年报中披露，已经完成了股权交割工作。

不过，保利置业仍在从事房地产开发，其财务也并不并表保利发展，而是直接汇总给集团。若在增加一家上市平台，保利发展如何梳理3家的关系，也是摆在这家央企巨无霸面前的一大难题。

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