长租公寓冰火两重天，前五大公寓企业获得214亿元融资

近年来，国内长租公寓公司谋求上市传闻不断。直到一周前，业内终于出现首家提交IPO申请的长租公寓。

美东时间10月7日，长租公寓品牌青客向美国证券交易委员会递交了招股文件，计划登陆纳斯达克，欲以发行ADS（美国存托股票）的形式募资至多1亿美元。若顺利，青客公寓将成为长租公寓海外上市*股。

不仅青客，此前包括蛋壳、自如等头部长租公寓品牌都相继被曝出正筹备上市。媒体报道称，蛋壳计划最快于今年赴美上市，拟募资金额为6亿至7亿美元；链家旗下长租公寓品牌自如考虑将于明年在美国上市，拟筹资5亿至10亿美元。

针对上市传闻，10月14日，自如CEO熊林对外回应称“暂不急于启动IPO，也没有明确的时间表”。在熊林看来，长租业务具有复杂性强、产业链重、需标准化经营，但经过几年发展，长租模式被越来越多人认可。

“整个行业从创业期进入精耕期，行业从业者需要更稳健、更耐心、更长期的投入到这项事业中。”他表示。

从资本宠儿到资本困局

长租公寓最初被大众所广泛认知，来自于资本的助力。

2014年，小米集团创始人、董事长兼CEO雷军斥资1亿元投资了一家以租房切入青年和创业者人群的新创公司YOU+(优家)国际青年公寓，引发媒体和社会各界人士的热议和实地探访，YOU+迅速蹿红。

从2015年开始，在红利政策的导向下，房企、国内酒店管理公司、资本、房地产经纪公司等也嗅到了契机，纷纷加入其中，长租公寓热度持续上升。

2015年，铂涛酒店推出旗下公寓品牌窝趣公寓，汉庭酒店发布城家公寓；同年，龙头房企万科成立了泊寓，龙湖成立冠寓；白领公寓品牌蛋壳也在2015年成立，次年，成立了5年之久的自如脱离链家，正式独立运作。与此同时，华平投资低调在2012年对魔方公寓投6000万美元后，2015年再次追加1.4亿美元投资。

根据迈点研究院报告测算，截至2017年底，国内重点城市集中式品牌长租公寓门店约为2000家，房间数约为16万间。但报告也指出，国内公寓市场中，服务式公寓市场规模尚不及10%，而分散式长租公寓占比则近8成。

由于分散式长租公寓获取物业门槛相对更低，对于交通及地理位置的要求较宽松，因此整体规模上，分散式长租公寓发展更为迅速。一时间，市场上分散式长租公寓品牌如雨后春笋般涌现，包括蛋壳、自如、青客、包租婆、优客逸家、魔飞等。

青客在2012年成立于上海，是国内较早一批长租公寓玩家。其定位为白领公寓租赁，并提出“要为1000万青年人提供住房”的目标。

入局以来，青客从未停下积极扩张的步伐，从最初仅运营上海地区的不足1000套房源，到2018年底，青客已运营房源近10万间，业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。

快速扩张需要资金的支持。天眼查显示，截至目前，青客公寓已完成了4轮融资。2012年6月，青客获得纽信创投天使投资；2014年9月，获达晨创投的A轮融资；2015年6月，完成由赛富投资基金和老股东纽信创投的1.8亿元B轮融资；2018年4月，青客再宣布完成数千万美元的C轮融资，由摩根士丹利管理的私募基金以及凯欣资本联合领投。

尽管如此，青客依然深陷长期亏损的境地。

其招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓的营业收入为8.979亿元，处于亏损状态，净亏损额为3.73亿元。在2017年及2018财年，净亏损数字分别为2.45亿元和4.99亿元。

在资金方面，到2019年6月底，青客公寓的总资产20.3亿元，总负债则高达27亿元，资产负债率133%。青客将影响业绩的因素归咎于扩大公寓网络、管理前期资本支出和扩张成本等。

“企业对于现金流有强依赖性，进入资本寒冬后，融资难度和成本越来越大，只有通过上市来获取新一轮的资金弹药。”房东东公寓学院创始人全雳认为，青客之所以要在此时上市，也是源于资金的压力。另外，他谈到，面对蛋壳与自如即将上市的风声，房源规模排名第三的青客（*自如，第二蛋壳）须抢先一步上市，才可能在未来租赁市场获得先机。

实际上，青客之外，行业中不少中小规模长租公寓更是难上加难。

就在青客递交招股书同日，河南悦如资产管理有限公司（即悦如公寓）发布公告称，其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力，已无力维持公司正常经营。公司已经在今年9月接受了郑州比逊达美公寓管理有限公司的并购重组。转让协议签订后，公司经营管理及房源管理等事宜均由收购方全权负责。

成立于2014年的悦如公寓，在国内长租公寓品牌指数排行榜上也曾一度位列第八名。如今的结局不免让人唏嘘不已。

且2018年以来，随着长租公寓行业深陷甲醛门、租房贷等风波，行业暴雷事件不断。根据同策研究院统计，从2017年2月至2019年3月，长租公寓“阵亡”名单就有20家，其中包括杭州鼎家、北京昊园恒业、上海寓见、国安家、长沙咖菲猫公寓等。

部分长租公寓爆仓图

其中，因为经营及资金问题而导致失败的长租公寓占85%，高速发展的长租公寓行业逐渐暴露出短板，大量中小型运营商到了生死攸关的时候。

中房经联主席胡景晖表示，从发达国家的经验来看，长租产业需要的是长期、大规模和便宜的资金。但实际上，目前国内资本市场基本都是短钱、热钱、贵钱，闻风而动又猝然离场，资金属性和产业属性不匹配，在这样的局势下，“实力弱规模小的企业不可避免地被吞噬。”

资本向头部集中

进入2019年以来，随着行业整体融资环境继续收紧，长租公寓的“钱”景呈现了明显的两极分化。尾部竞争者淘汰不断，资本及资源则向头部集中。

根据贝壳研究院统计的数据显示，在2012年至2015年之前，资本市场广泛投资长租公寓赛道，但由于行业处于创业初期，融资数量及融资额都相对较小；到了2015年，融资数量达到了峰值，该年融资数达到23起；而到了2019年截至9月，融资数仅为6起，但是融资额却高达114亿元，创下2012年来的新高。

图片来源：贝壳研究院

数据表明，从2017年至今，长租公寓市场融资数及融资额持续成反比走势，同时，头部效应愈发明显。

图片来源：贝壳研究院

据贝壳研究院统计30个长租公寓品牌数据显示，统计期内，自如、魔方、蛋壳、城家、V领地前五大公寓企业就获得了约214亿元股权融资，占30家公寓股权融资总额的80%。

融资数额最多的自如在今年完成了B轮融资。天眼查显示，今年6月，自如获得了由泛大西洋资本领投，腾讯、红杉资本等跟投的5亿美元融资，投后估值约为50亿美元。

对于自如近期回应暂缓IPO事件，业内有人士猜测，这或许与自如目前并不缺少资金有关。

实际上，自2011年成立以来，自如仅获得三轮融资，A轮融资与A+轮都在2018年完成。其中A轮融资高达40亿元人民币，参投机构包括腾讯投资、红杉资本中国、泛大西洋资本、天图资本、华平投资、源码资本、海峡、新希望等。

以自如近两年密集的融资姿态来看，目前摆在自如面前的可选项依然不少。

而另一家长租公寓头部企业蛋壳公寓也与自如情况类似。今年3月，蛋壳公寓完成了由老虎环球基金、蚂蚁金服、春华资本等联合领投的5亿美元C轮融资，投后估值超20亿美元。

成立于2015年的蛋壳，虽然成立时间较晚，但截至目前已完成了6轮融资，其背后的投资机构还包括华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本等。

房东东公寓学院创办人全雳表示，因为行业“余额”已不多，资本与资源会越来越向头部企业倾斜。而长租公寓融资门槛已不是1亿-2亿元，现在起步融资为10亿元，只有这些“玩家”才可继续在长租公寓市场内奔跑。

58安居客房产研究院首席分析师张波预测：未来2-3年，头部企业将占据七成以上份额，超九成中小品牌无法在竞争中存活，只能选择被并购或主动转型。

行业进入洗牌期

从资本疯狂涌入到行业公司暴雷、跑路、资金链断裂，长租公寓行业追逐规模的速度也在逐渐放缓，行业正式进入洗牌阶段。

除了被行业淘汰者，今年以来更有玩家宣布主动退出。5月，诗朗绿色集团正式宣布，计划剥离总亏损达到2.34亿元的长租公寓业务；6月，远洋集团也宣布剥离长租公寓业务，该业务经营时间还不足三年。

前贝壳研究院院长杨现领在一次会议上表示，“两年前开会的时候，很多企业家、兄弟是某某公寓的创始人、CEO，今年很多不在了”。

随着行业进入深水区，各大运营商不得不正视摆在面前*的问题——盈利难。

华菁证券的一份长租公寓行业研究报告指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但现实情况是，多数长租公寓企业的拿房成本加上装修成本已达80%。

克而瑞研究员房玲曾算了一笔账，以青客为例，截至2019年上半年，青客的可出租房间数为96854间，每间的平均月租金为1149元，租金价差为25%。若按此计算，青客每间房每月的价差仅为287元，期间每间房的装修成本为1.47万元（2018财年为1.98万元）。这也意味着，青客需要4-5年才能覆盖装修成本，这还不包括期内相应的装饰物折旧费用、销售管理费用及贷款利息。此前青客公寓创始人金光杰曾表示，拥有公寓12万间才是青客的盈亏平衡点。

截至目前，即使像自如、蛋壳这样的头部企业，也仍未实现盈利。

运营重、成本高、盈利空间小，在这些问题之下，贝壳研究院分析，未来，真正决定企业能否在竞争中活下来的并不是资本的加持，而是企业的持续运营的能力。

虽然长租公寓正在遭遇困境，但是前景依然可期。

根据CIC报告显示,中国租赁人口约2.4亿,2018年租赁市场规模达220亿美元,2024年预计达到447亿美元。同时，截止2018年12月31日,中国品牌长租公寓的渗透率仅有1.8%,美国的渗透率为46%,德国为35%,中国远低于发达国家水平。这也意味着，中国有超过98%的租赁市场仍掌握在个人房东手里。

随着产业互联网思维对于经营发挥关键性作用，租赁市场也有望从C2C的粗放局面进入到以商业利益为基础、客户服务为基石的B2C生态链中。

E+青年公寓CEO张威加提到，“在产业互联网思维指导下，企业会以用户需求为导向，反向指导上下游各个环节”，他认为，这有助于从消费者终端出发到用户画像、选址开发、供应链建设，再到内部管理系统，真正深入整个长租公寓行业当中做深做精。

“随着中国租赁市场中新中产的崛起，个性化和多样化的租住需求将激发更多租赁业态的创新、诞生。”他谈到。

但从长远来看，在各行业求快的今天，更需要回归理性。“长租公寓最关键是做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡”，贝壳研究院高级分析师黄卉表示，“杜绝追逐利益的短期投机行为，用长远和发展的眼光看待行业变化，以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心，促进行业在正确的轨道上前进。”

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