负债累累，净利润腰斩，地产巨头怎么了？

随着3月31日恒大中国2019年财报发布，素有“地产四巨头”之称的“碧、万、恒、融”全年竞技也就此落下帷幕。

在此之中，碧桂园以612亿净利润位列*；恒大则因种种原因遭遇滑铁卢， 335.4亿净利润更是近乎腰斩；万科依旧是稳健派的代表，各项数据表现稳定；后来居上的融创也在逐渐缩小与另外三家巨头间的差距。

同样不可回避的是，面对未来、面对当下疫情的冲击，各家巨头也需要面对不同的困境。

当下，碧桂园、恒大、万科的负债已经可以匹敌一个省份的GDP总值；融创方面大张旗鼓的文旅版图目前仅占整体营收1.7%；而恒大的文旅业务在何时能够带来回报仍是未知数，与此同时，还有横跨布局汽车产业所带来的拖累。

净利润几近腰斩，恒大怎么了？

3月31日盘后，中国恒大发布2019年度报告。

截至2019年12月31日，恒大营业额为人民币4775.6 亿元，同比增长 2.4 %；净利润为人民币335.4亿元，比去年下滑49%，换言之，净利润腰斩。

就在财报发布一周前，中国恒大曾在港交所发布盈利预警：预期2019年度核心业务净利润及净利润有所下降——其中核心净利润预期约为人民币408亿元，较去年下降约48%，净利润预期约为人民币335亿元，较去年下降约50%……对比当下财报中的数据，显然与此前预期无异。

值得一提的是，如果将四家地产巨头进行横向、纵向对比，我们则可以发现更多细节之处。

在2019年营收中，融创中国1693.2亿元，同比增长35.7%；万科3678.9亿元，同比增长28.2%；碧桂园4859.1亿元，同比增长23.6%。

继而纵向对比过往三年，我们便可以轻易看出恒大2019年的营收相较去年，几乎持平，而其他三家，几乎都有显著增长。

而净利润方面，融创净利润260.3亿元，同比增长57.1%；万科净利润388.7亿元，同比增长15.1%；碧桂园净利润约为612亿元，同比增长26.1%。

那么这样来看，融创大有后来居上之势。目前，融创在净利润方面仅落后恒大约70亿元，但恒大的营收约为融创3倍。

为何恒大中国会在2019年出现净利润等多项数据大幅下滑？

对此，恒大中国董事会主席许家印解释称：“19年我们是把清尾的，打折比较大的，毛利比较低的项目结转了。为什么？因为我们有对赌在后边，如果是重组成功，*年我们要确保利润500亿，第二年550亿，第三年是600亿，所以说我们对2020年要有充分的把握，一定要实现目标。”

文旅、汽车、酒店，

地产发展“副业”成刚需

2019年，“房住不炒”的政策总基调贯彻全国，全国各省市落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。

因此，迎来短暂上升的房地产市场在春节之后便逐渐转冷，随着下半年销售压力的逐渐增大，房价也承受了一定的下行压力。

但对于久经沙场的房企来说，如此复杂的局面，事实上早已经持续多年。

早在数年前，各大房企巨头便开始发展“副业”寻求第二乃至第三条腿走路，以使得企业经营版图更加多元化，恒大的跨界布局的汽车；融创的文旅、万科的冰雪、教育；碧桂园的酒店皆如此。

那么，在2019年中，房企四巨头的副业又发展如何？是否成为企业中的中流砥柱？亦或者帮助缓解了多少主营业务上的压力。

2019年，恒大与融创是着力布局文旅的两家房企。

2019年融创广州、无锡、昆明三大文旅城相继开业，此前融创财报显示，文旅城建设及运营收入同比增长41%达28.5亿元。

但需要注意的是，文旅城的营收仅占比融创中国总营收1.7%，相较于上一财年仅提升了1%。

另一方面，恒大在2019年的文旅布局中同样未能取得突破性进展，但即将在今年面试的海南海花岛值得关注。

董事局副主席兼总裁夏海钧也在业绩发布会上表示：“恒大的海南海花岛目前各业态外立面已完工，计划于2020年开业。

此外，在恒大的文旅业务中，已布局15个恒大童世界，预计2021年起陆续实现开业。恒大水世界也预计未来2~3年在全国布局20~30个。

这样来看，无论是融创还是恒大，当下的文旅业务依然是主营地产业务的配套，难称“副业”。

值得一提的是，恒大在“副业”的布局上更为多远，此前大张旗鼓的“造车”也在 2019年也迎来了*完整财年。

3月22日，恒大健康发布盈利预警称，2019年新能源汽车业务预计净亏损32亿元，次日股价下跌15.55%。

需要注意的是，恒大健康在年报及业绩会均未提及汽车业务的亏损，只说公司年度亏损由上期的14亿元上升至49亿元，公司拥有人亏损总额为44亿元，亏损主要系新能源汽车业务尚属拓展投入阶段，购买固定资产及设备，研发等相关费用及利息支出增加所致。

对此，深圳地产界资深评论人朱罗纪在接受《大粤网》采访中表示：“恒大的转型横跨了地产与汽车完全不相关领域的布局，学习成本太高，企业是不是具备这样的能力，我个人表示谨慎，能走多远还需要观察。”

“融创的文旅板块这几年的增长还是比较快，这个行业的确是未来消费升级的大方向，融创在这个领域的布局也基于原来万达已有的优势，学习成本也不那么高，所以我对融创的文旅探索也相对看好”对于融创文旅的前景朱罗纪如此评价道。

碧桂园方面，”2019年9月28日，碧桂园发布两大全新主力品牌“凤悦”（中高端商务会议酒店）及“凤悦轻尚”（中端酒店）。

新品牌将聚焦三四线城市，向中产及新生代消费者提供更具有针对性、更多元化的产品及服务，以满足不同消费群体的旅居需求。

而在财报中，物业投资、酒店经营及其他，这些其他分部的总对外收入上升6.1%至约46.77亿元，表现平平。

此外，万科在冰雪、养老与教育领域，依旧处于探索状态，财报中未有具体数字体现。

负可敌国，房企负债超省市全年GDP

“Cash is the King”，这句经典名言凡在在地产圈儿永远不会过时。众所周知，良好的现金流可以帮助企业抗住波动，同样也可以帮助企业在危机中挖掘机会。

对比四大房企的负债，截止到2019年12月31日，恒大负债约为18480亿元，位列四大房企首位。

事实上，如此高额的负债出现在财报中时，难以对读者带来直观冲击，但将这些“天文数字”与生活进行对比则异常直观。

以恒大为例，2019年内蒙古自治区GDP总量约为17213亿元，那么也就是说恒大的负债要高于内蒙古自治区全能GDP。

另一方面，碧桂园全年总负债额约16900亿元超过贵州省GDP16769亿元；万科负债约14593亿元高于天津市全年GDP14104亿元。

显然，用“负可敌国”来形容当下房企的高额负债毫不为过。

现金方面，2019年12月31日，恒大现金及现金等价物以及受限制现金总额为2287.7亿元；碧桂园可动用现金余额达到人民币2683.5亿元。

值得一提的是， 融创中国截至2019年年底的账上现金余额为1257.3亿元，经营现金净流入自2012年以来连续八年为正。

但也必须要承认的是，债务高或是账面现金少并不意味着企业步入岌岌可危之地。

负债率方面，万科再一次体现了四平八稳的状态，净负债率33.9%，处于行业低位；融创负债率289.54%这与其激进的拿地方式有着直接联系；碧桂园负债率46.3%；恒大负债率77.9%。

那么面对未来，面对疫情的影响、面对经济、政策复杂多变，各大巨头又有怎样的办法及策略调整？

从整体来看，“降负债”、“保证现金流”几乎成为了每一家房企股贯穿全年的工作。

对此，恒大方面已经明确表示降负债的决心，在冲击万亿营收大关的同时，要确保负债降低4500亿。

而手握3万亿元土储的融创在今年也将一改激进的做法，董事会主席孙宏斌也表示：“拿地会谨慎，不赚钱的活不干！”

领跑行业且手握2683亿现金的碧桂园在2020年表示要走自己的路，布局机器人和农业探索第二增长曲线。

碧桂园创始人、董事会主席杨国强表示“如今城镇化还在进行中，凭借在全国广泛而均衡的土地布局，碧桂园已经证明了坚持城镇化路线所带来的竞争力，走出了属于自己的路。”

至于万科，在2019年中实现127亿元营收的万科物业能否拆分上市更值得我们期待。

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