潘石屹，侧身让过时代巨轮

最近几年的中国经济，每年风都在变。尤其是房地产行业。

大概也不过就是5年的时间，“货币化棚改”的叫嚣已经退缩到历史的角落里面，盯着那些三四五六线城市永远卖不掉的房子，变为阵阵阴恻恻的笑声。

去年下半年，国家出台地产行业监管的三条红线，叠加金融行业的两条红线，造富运动一个个破灭；曾经的一张张图纸走天遍下，如今个个争当劳模。

彼时，人们对李嘉诚投来歆羡的目光。因为老李一不蒙眼，二不狂奔；老李凭着“自有资金”和“商业租赁”两大利器纵横香江，自然也引来无数内地企业家趋之若鹜；甚至这包括了内地民众。

从这个意义上讲，李嘉诚在那些年多少还充当了一段时间的内地公知，什么“发上等愿，结中等缘，享下等福”之类，也算是开启了一波民智。终归，人们看到的是李嘉诚的赚钱模式，两个字足以概括：

收租。

直到2021年，一个词语被互联网青年们发明出来，它叫做：

——躺平。

人们忽然发现，收租这个市场的风，也开始有点不对劲了。

事实上早在很早之前，就已经有人发现，风在变。这个人就叫潘石屹。

1

掘金海南

从某种意义上讲，潘石屹就是中国版的李嘉诚。

因为他的赚钱模式与李嘉诚非常相似。

中国企业家之所以幸运，就在于，一河之隔的香港，和自己同文同种，总能找到比自己早发迹了几十年的成功案例，供自己copy的模板——更重要的是，这些“模板”大多数都还活着，运气好还可以去跟他们聊聊。

1987年，潘石屹从廊坊石油部管道局做了三年公务员，随后辞职。当时的李嘉诚在香港早已经完成了*桶金的积累，而且房子越建越顺，越建越多，从北角到沙田，从红磡到天水围……

李嘉诚的*桶金来自20世纪60年代的长江塑胶花厂。但是，李嘉诚赚到*桶金之后，便遇上了70年代石油危机，以及随之而来恐怖的全球性滞胀；1973年香港故事崩盘，无数人倾家荡产；随后，由于能源短缺，港英政府被迫于1974年实施了“灯火管制”……

正是有了对那次危机肆虐的警惕，李嘉诚几乎从来不用银行的钱，做任何事都是用自有资金。如果没有70年代的滞胀以及随之而来的加息，港资房企恐怕也极有可能走向高负债高杠杆高周转的模式上去。

但是港资房企毕竟没有。在这个节点上，香港与内地房地产行业的模式，走出了两条不同路子。

1 “三高模式”——高杠杆高负债高周转，主打企业是2017年港股市场上的地产三剑客；

2 “自有模式”——用自己的资金买地盖房子，主打企业恐怕就是潘石屹的SOHO了。

毫无疑问，潘石屹的*桶金来自对海南房地产泡沫的投机。

按照现在人的讲法，潘石屹在那场泡沫中成功“逃顶”，正是因为当时看了1992年海口市规划局流出的一组数据——当时海口市人口总数30万，而人均住房面积已经高达50平米。

真相是否如此不得而知，毕竟彼时港藉“爱国”企业家几乎已经悉数到内地投资，并且主打的地域就是广东广西、福建海南。这些活跃在地产界的大佬们喝个茶、吹个水，何时进场、何时走，确认个眼神，就明白了。

所以，那次海南泡沫被割的，说到底还是韭菜。大佬吃饭，你就是大佬的饭。

2

急流勇退

拿到人生*桶金的潘石屹回到北京，当时在地产圈已经小有名气，遇见了他生命中的真命龙女——张欣。

这位英国剑桥大学发展经济学硕士，毕业后进入国际投行高盛和旅行家集团工作的华尔街女金融家，与潘石屹一见钟情；只谈了4天恋爱就以闪电般的速度结婚。

在张欣的帮助下，潘石屹脱离万通，自立门户，夫妻合伙创办红石实业。这就是后来的SOHO中国。

夫妻搭配，干活不累，这家公司迅速做成了*代地产巨头。在SOHO中国，张欣负责建筑艺术、空间设计；潘石屹则负责商业和处理政府关系。

千禧年之后，SOHO中国在商业地产领域完全是“前卫、现代、高大上”的代名词。银河SOHO、望京SOHO，张欣把关下的建筑成了北京上海的典型地标，并在国际上屡获大奖。

SOHO中国之所以牛，离不开潘石屹的人脉和经验，但张欣的美学与艺术创造力更加功不可没。

SOHO中国虽然在建筑艺术上鹤立鸡群；在商业上也是非常牛批的，SOHO把旗下的写字楼像卖住宅一样散卖出去，创造了惊人的利润。

2007年SOHO中国赴港上市，“中国**写字楼开发商”创下“亚洲*商业地产IPO”，一时风光无两。

2012年对于SOHO中国来讲是高光的一年。那年业内销售额最高的万科营收破千亿，净利润为125.5亿元；同一年，SOHO中国营收只有161.43亿元，净利润却高达105.85亿元。

同样也就是这个2012年，潘石屹做了一个惊人的决定：不卖房了。这一年是电影里面预测的世界末日之年。然而世界末日没有来，伦敦第三次举办奥运会，奥巴马继任美国总统。

那么问题来了：不卖房，那吃什么？

答：当包租公。

2012年，SOHO中国宣布从销售向自持物业转型，将战略重点放在租赁业务。截至这一刻，潘石屹仍然沿着他的“香港模板”——李嘉诚——的思路，经营自己的房地产事业。

但是后面发生的事情有点令人看不懂：

当包租公第二年，潘石屹把上海静安广场和海伦广场的地产卖给了金融街控股：这只是个开始。

此后6年间，SOHO中国累计出售资产超过370亿元。*时刻的2017年，SOHO中国曾在10天之内卖出了上海虹口SOHO等3个项目。2019年，更要打包出售总价值80亿美元的“八大金刚”。

地卖得差不多了，潘石屹开始“卖公司”。刚刚过去的周三，SOHO中国完成了创立以来*的资本交易——黑石以30.5亿美元收购SOHO中国91%的股份。潘石屹夫妇一次性套现142.8亿港元，只保留9%的股份。

3

城头变幻

至此，望京SOHO仍在北京高高耸立，向往来膜拜者讲述着京城的风水故事。然而它的主人已经不再是潘石屹。

——城头变幻大王旗。

放弃了“卖房”模式转而经营“租房”生意的SOHO中国，业务开始“一泻千里”。

2013年，SOHO中国的营收为146亿元，到2018年已经萎缩到17.21亿元，不足*时刻2012年的八分之一。

2018当年的净利润仅为17.21亿元——然而就这，还有大部分还是靠出卖资产而来。公司的租金回报率只有3%，不及银行贷款利息，核心业务是亏损的。到2020年，SOHO中国的净利润仅剩5.4亿元。。。

SOHO中国这一路低走的原因，不难理解。

中国经济的巨轮驶过“刘易斯拐点”，经济增长速度逐年放缓，而各大城市核心地段的租售比涨不动了。

这个时候，对于房地产市场而言，寻找周围的高附加值与高ARPU值生意，是大势所趋。物业是其中之一。即便是商业地产，也开始在精细化管理的逻辑上下功夫。事实上，此时的房地产行业已经短兵相接了。

但潘石屹，也许并不想继续参与这场红海搏斗——他求的是功成身退。

2012年之后，主流房地产市场逐渐开始陷入了“三高模式”——无论是建房者还是买房者，都如过江之鲫，投身于一场史无前例的“超级加杠杆”的游戏之中。

底层逻辑是很简单的，全球所有国家都在大放水，利率贴地爬行，没有什么比借钱卖房子更划算的生意，没有什么比借钱买房子更靠谱的投资。

于是就这样，中国的房地产市场，终于在买卖双高的模式蒙眼狂奔了五六年之后，终于长成了金融体系末端最肥大的一颗肿瘤——就在前不久，央行多位高管集体发声，房地产是中国经济*的灰犀牛。。。

2017年房住不炒；2020年三条红线；到2021年先是各地严查经营贷入市，又有深圳市七部委联合重拳打击炒房机构“深房理”一剑封喉……

“三高卖房”模式证伪了，那么租赁模式呢？从“房住不炒”以来，租赁模式成了新的政治正确，于是开始了一轮轮的蒙眼狂奔……直到近期蛋壳爆雷，算是给这场隐蔽的闹剧画上了终止符。

当下2021年盛夏之际，房地产这个市场的风，却已经越来越凛冽，寒意透骨。

4

时代潮落

2015年，李嘉诚的长和资本帝国完成了世人瞩目的“世纪大迁册”，并将实际控制人切换为他的长子李泽钜——自己退居幕后做“太上皇”。人们将其比作李嘉诚的敦刻尔克。3年后，2018年，李嘉诚正式退休。

事实上，早在这之前10年，潘石屹就不动声色完成了自己的敦刻尔克。

2005年，潘石屹通过境外换股操作，将自己手上的SOHO中国股份转移到他的妻子张欣手中。对于这位身为华尔街精英，但对建筑艺术有着*追求的妻子，潘石屹可谓爱得深沉。

这倒是我想起了描述诸葛亮的一句诗：

身未升腾思退步，功成应忆去时言。

回看潘石屹这十年来的操作，其实并不是模式的转型，而是以一种极其稳健的步伐，退出房地产市场。当然，这十年间，其他地产大佬也在退，尽管步态不同，心志各异——有的去造车，有的当劳模，有的去搞环保，有的去当人民公仆……

有人说潘石屹这次卖给黑石，又是一次成功的逃顶，堪比早年间在海南的落袋为安。在我看来，早年在海南的经历，无非使老潘坚信一个古老的道理：

是泡沫，迟早会破裂。

但是，放在当下，这句话是苍白的。也许对于潘石屹内心深处而言，更深层的忧虑，恐怕是另一句话：

任何个人与时代迎头相撞，都将粉身碎骨。

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