碧桂园、恒大地产、富力深夜惊雷的背后

平地一声惊雷。

就像“靴子”落地一般，从7月下旬就开始流传的碧桂园危机，终于在10日深夜得到了碧桂园方面的正面回应。

昨天晚间，碧桂园控股突然发布公告，称公司上半年未经审计的亏损额度大概在450亿元-550亿元。至于亏损的原因，碧桂园表示主要系房地产行业销售下行的影响，业务结转毛利率下降，物业项目减值增加，以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

图源：碧桂园公告

碧桂园很坦诚，大方承认“公司遇到了自成立以来*的困难”，管理层在经过深刻反思后表态将全力自救，并祭出了四大措施来“努力扭转当前的困局”。

继恒大之后，这家曾经的“宇宙房企”，走到了命运的“十字路口”。

01 碧桂园“动荡”24天

自7月底以来，关于碧桂园的各种传言或“小作文”在资本市场频频传出，愈发搅动投资者的心弦，这也直接体现在碧桂园的股债两市上，已伴随各路传闻下跌半月有余，港股碧桂园目前已跌破一元，直接沦为了仙股。

那么*个细微的变动是何时开始的？

根据凤凰WEEKLY财经的报道，最早引起市场注意是在7月19日，彼时碧桂园服务总裁李长江在股票低位大规模减持套现，金额达2824.7万元。

数据显示，这是李长江自碧桂园服务上市以来的第11次减持套现，也是其减持股份数*的一笔。

7月20日，碧桂园发了篇文章，标题为《碧桂园：把保交楼放在“立足自救”*位》。当时尚未爆雷的房企，却将“自救”放在标题里。

次日，碧桂园官方在推文《不负重托，坚定信心，走高质量发展之路》里提到，“我们有决心和信心，扎实落实‘保安全、保交付、保资产’的三保工作。”

而4个月前，碧桂园在另一篇文章里的表述是“保安全、保交付、保资产、保信用”。

此前碧桂园坚持保信用，2020-2022年，公司筹资活动中的现金流三年净流出，合计净减少有息债务接近1000亿。

“保信用”没了。资本市场的嗅觉是敏锐的，碧桂园在债券市场跌势明显。

7月23日，摩根大通将碧桂园及其关联公司碧桂园服务的评级直接降至减持，并将目标股价削减六成以上，此后再次调低这两家公司的目标价。

7月25日，有外媒报道称毕马威被聘请对碧桂园的资产和负债进行尽职调查。碧桂园方面辟谣，称传闻不属实。

7月30日，被称为“二代接班*人”、中国女首富的杨惠妍突然宣布将所持碧桂园服务约20%的股份捐赠给国强公益基金会（香港）。这笔64亿港元慈善捐款被外界纷纷质疑有核心资产转移嫌疑。

图源：碧桂园服务公告

7月31日，碧桂园主动发出盈利预警，预期今年上半年按年由盈利转亏损，而去年同期净利润约为19亿人民币。碧桂园表态，为了确保现金流安全，将积极考虑采取各种对策，同时积极寻求政府及各方监管机构的指导和支持。

从每日经济新闻此前获悉的一份摩根大通发行文件显示，碧桂园计划折价配股融资约23.4亿港元，用于偿还公司债务。但该配售随即宣告取消。

8月3日，碧桂园公布7月卖楼数据，合同销售金额按年跌幅近六成，只有120.7亿元，创今年新低。

同日，国际评级机构穆迪将碧桂园企业家族评级和高级无抵押评级由“Ba3”下调至“B1”，评级展望维持“负面”。

事实上，碧桂园的基本面危机，早已被大型机构察觉到。

早在2022年11月，国际评级机构惠誉就已将碧桂园的长期外币和本币发行人违约评级、高级无抵押评级及其存续债券的评级自‘BB+’下调至‘BB-’，展望负面。

8月5日，第二个关键性流言传出，称佛山市派出副市长带队的工作组进驻了碧桂园，直到8月7日碧桂园才出面辟谣。

也是在这一天，碧桂园被曝光未能如约支付两笔美元债券的债息，并承认可动用资金正在减少，出现阶段性的流动性压力。

碧桂园回应表示这两笔债还有30天的宽限期。

据碧桂园财报，截至2022年底可动用现金为1475.5亿元，其中预售监管资金在600亿元水平。

结合Wind数据和财经媒体报道，截至目前碧桂园的海外存续债券共20只，规模约为171亿美元。这意味着，碧桂园美元计价的海外债务规模超过1200亿人民币。对比上述可动用资金，足见其账面“吃紧”程度。

去年年底，在碧桂园内部的年度大会上，杨国强还称“看到了曙光”；今年3月底碧桂园管理层也用“酷寒已过，暖春将至”来总结对未来的展望。

这才没多久过去，碧桂园对市场的判断可以说是急转下行。

碧桂园走的是下沉路线，项目主要集中在三四线城市，覆盖1000多个县城，这些城市商品房市场量价下跌的幅度更大。

不论是外界哪方都希望碧桂园能挺住，毕竟这家中国规模*的民营房企要是真的倒下了，无异于是房地产上下游行业的一颗深水炸弹。公开数据显示，截至2022年末，碧桂园总负债1.43万亿元，市场认为，一旦出现实质性危机，碧桂园恐难找到“白衣骑士”。

碧桂园也深知责任重大，想要翻盘，碧桂园只能自救。除了自救，同时也在积极寻求政府及各方监管机构的指导和支持。

而有着相似的“高杠杆”“高周转”模式的恒大，也在昨天给市场放了个深夜大雷。

02 总负债1.8万亿的恒大地产与深陷流动性困局的富力

昨天晚上恒大地产摊牌了，连发多份报告。

财报数据显示，恒大地产2022年度净亏损527.20亿元，截至去年底流动负债合计16787.47亿元，但公司的货币资金只有91.73亿元。

公司总负债18338.19亿元，总资产14685.57亿元，已资不抵债。

图源：恒大地产公告

恒大地产同时也说了，公司因各种原因涉及多项诉讼及仲裁案件，可能存在导致对本公司持续经营能力产生重大疑虑的多项重大不确定性。

从上个月中国恒大披露的相关公告可知，截至6月末，恒大地产涉及未能清偿的到期债务累计约人民币2874.68亿；此外恒大地产逾期商票累计约人民币2446.63亿元。

图源：贝壳财经视频截图

和恒大资不抵债相比，尽管情势不容乐观，但碧桂园尚有转圜空间。

除了碧桂园和恒大，最近房地产市场里同样引起关注的，还有负面缠身的富力地产，其债务问题也渐渐浮出水面。

上个月，广州富力地产股份有限公司被广东祥正商贸有限公司、广州市广丰混凝土有限公司申请破产重整。据悉，广州富力与这两家公司此前因为票据纠纷未达成一致。

广州富力地产股份有限公司广州市广丰混凝土有限公司、广东祥正商贸有限公司（标的共约2000万）。随后两家公司以广州富力资产不足、缺乏清偿能力向广州中院申请破产清算。富力地产很快做出回应，称不存在资不抵债的情况，正与债权人积极商谈和解。

7月14日，广州市中院已驳回两公司对富力地产提出的破产清算申请。虽然破产清算申请被驳回，但富力又收到了法院新的判决，被要求偿还金融机构欠款。上海金融法院给出的判决结果为，其子公司被判偿还12亿。

此外还因有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，被广州市天河区人民法院两次列为失信被执行人。

同日，富力地产还披露了两笔商票逾期的情况。截至6月30日，富力地产及其下属子公司有两笔金额达到1000万元的商票为逾期状态，商票逾期金额合计为3072.74万元。

富力地产表示，针对商票逾期而面临支付罚息等额外费用及可能面临诉讼或仲裁及财产保全等风险，其正在积极与相关方沟通，协商解决逾期事宜。

如果说，融资渠道关闭，销售节节下滑，商票逾期、金融机构借款无法及时偿还都算在意料之中，那么据富力披露的今年上半年，其销售持续大幅下滑，合计实现135.4亿元，同比下降约49%，则令人侧目，要知道同期*房企销售保持增长态势。

03 房地产市场仍然有发展前途

就在上周，王石和冯仑针对楼市发表了各自的观点。

王石认为房地产大规模的建设、拆迁已经过去，整个城市中心功能需求的改变现在才刚开始。房企依旧还有很多机会，比如双碳的应用场景，会诞生许多相关领域企业。

而冯仑住宅领域已经进入后开发时代，会减速、减量、减价。并不是房地产完全不行了，因为除了住宅以外，商业办公、酒店、物流仓储、医疗健康、教育研发、政府物业等还有很大机会。

两种预判，代表着两种不同的发展思路。

而不管是碧桂园，还是恒大地产和富力，都面临巨大的压力，后续还有新的债务到期。

而这三家的困境，亦可看作是整个房地产行业面临的困境。

就在这近一周之内，曾经的千亿级房企ST泰禾、ST阳光城接连公告股票被终止上市。

根据中指院数据显示，今年上半年已有两家房企退市，8家房企锁定退市，今年下半年这个数字还会扩大。这些房企的一个共同点就是：此前债务已经暴雷或者融资不畅。

2021年下半年以来，房企陆续暴雷，以往房企重度依赖的债券融资，几乎对内地房企关上了大门，融资难度直线上升。

根据知名财经大V叶檀的观点，楼市至暗时刻，还在持续。重点城市的一二手房，量价齐跌。诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月重点监测的30城新房销售面积为943.36万平方米，环比下跌27.59%。二手房方面，2023年7月10个重点城市二手住宅成交57130套，环比下降11.38%，同比下降13.17%，连续两个月负增长。

国家统计局数据也显示，今年3月、4月商品房销售额累计增速连续两个月提高后，5月开始连续两个月下行。6月房地产销售面积单月同比下调幅度达13.7%，销售额下调幅度达4.5%。

另一方面，据Wind数据显示，截至8月10日，62家上市房企披露半年报预告，其中38家公司亏损，占比近6成。

行业竞争不可谓不残酷，但对于房地产行业来说也是竞争里优胜劣汰的体现之一。就在前两天，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲出席在海南举办的2023博鳌房地产论坛。他提到，中国房地产市场今天遇到的困难，有企业的问题，有市场竞争等的问题，这些都是客观存在的。但他也表示，房地产市场仍然有发展前途。

全文参考资料：

中国企业家《碧桂园兵临城下》

*财经资讯《债务重组后知名房企仍陷流动性困局！子公司被判偿还12亿，另有商票逾期》

凤凰WEEKLY财经《碧桂园还有30天喘息时间》

叶檀财经《千亿灰飞烟灭！大地产时代谢幕...》

每日经济新闻《深夜大雷！恒大地产去年净亏527亿，流动负债1.6万亿，已资不抵债…》

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