房地产市场预期生变？如何在不确定时代寻找“确定”

在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产市场的不确定性大幅增强。加上宏观环境可能带来的影响，倦怠情绪使得部分投资者放慢步入房地产市场的步伐。

当市场面临“拐点”之时，房地产业的未来在何方？11月20日，由中国房地产业协会指导，金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办，地金科技联合主办的“定义未来·2018第七届金砖论坛”在上海成功举行，近百位行业专家、业界*出席了会议，共谋新时期下房地产投融资发展出路。

中国房地产业协会副会长兼秘书长、国家住建部原总经济师、中国房地产金融杂志社社长冯俊首先对与会嘉宾表示欢迎，他表示未来房地产市场会发生以下三点变化：*，住房需求逐渐由追求数量变为追求质量；第二，需要前瞻性地认识人民群众美好居住生活需求；最后，则是防范风险、化解风险，并且将成为今后一段时间内工作的重中之重。

宜信财富全球房地产母基金管理团队董事宋健鸿在系统性地介绍了房地产市场所面临的国内外压力之时，提出了机构与投资者应从全球化的角度考虑资产配置，在新经济的发展过程中寻找高增长、高潜力的细分房地产资产类别，确立长期的价值投资的原则。

“而母基金是一个很好的选择，”宋健鸿表示，母基金筛选优秀的子基金进行科学配置，在不同区域捕捉优质的房地产投资机会，有效分散风险，回报客观。宋健鸿形容它就像一支强悍的集团军在作战，能够吸引不同地形跟环境，与子基金并列，从而获取不同类别的房地产项目。

乾立基金总裁成斌结合当下房企转型提出了自己的看法，他在演讲中表示，乾立在进行房地产企业投资时，已经就自己的投资布局、投资方向做出一些变化。

“我们的重点已经不会去割裂地看某个城市的发展，而是考虑整个城市圈的发展。”成斌说。具体到房地产开发投融资层面，他表示房地产私募基金应培育出对项目强大的判断能力，及当投资完成之后，对工程、成本、财务、销售的监管能力。至于存量资产并购改造层面，他认为房地产私募基金的当务之急是从资金供给方变成主动管理机构的角色，“对于项目的改造、招商运营，包括后续的物业管理，如何进行外部资源整合，这些会成为私募基金管理人日后重点考量的方向。”

高和资本董事总经理毛跃晖重点关注城市更新背景下的房地产金融创新，他强调，城市更新不仅仅是建筑的提升，更主要的是内容运营方式的改变。他指出，在国外，房地产私募基金与CMBS是开发时主要的融资工具，并呼唤国内公募REITs的来临。

“我们需要解决的几个问题，一个是优化债务，提高债务融资的效率，二是脱离对于强主体的信仰依赖，重视资产本身，破除刚兑”。毛跃晖表示，“三是扩股本，大力发展私募基金和权益型类REITs；第四个是拓公募，使中小投资人能够分享商业不动产投资价值，另一面给专业机构投资人打通退出通道，形成商业不动产投资闭环。”在他看来，公募REITs不是风来花自开的，需要共同努力去推进，未来将有助于商业不动产的轻轻资产运营专业化和重资产的投资流动性。

中城投资副总裁、中城联城董事长王珊发表了主题为“水不静，流且深——新形式下房地产投资面面观”的演讲，她指出，全球化、工业化推动了城市化，城市化是推动国内房地产市场发展的核心驱动力。而政策调控对于房地产市场的发展起到了稳定的作用。对于目前市场中存在的不稳定因素，她认为内驱动力没有发生改变，但会存在更多结构性机会。

“我们判断房地产进入下半场，市场将回归平稳，增长回归质量；整个行业不光是开发，还有不动产，行业将回归到服务业，更注重内涵。”王珊说。

那么在运用主动管理优势拥抱存量时代的论坛中，对于房地产私募基金而言，又有哪些技巧可循？中盈地产创始人兼总裁丁雄军表示市场上的存量项目虽多，但有的项目背后债务债权错综复杂，在投资时需要更多专业的团队来鉴别。

钜派投资集团副总裁、钜派资产合伙人康红恩则强调主动管理中的风险管理，从而更好实现投资价值。在他看来，金融机构做主动管理、主动管理风险有三种途径，*是风险保证措施，例如担保、保证；第二是主动管理，如何让那些“看起来是风险的”变成“不是风险”；第三个层面则是如何去看项目本原，“我们金融机构想要管理风险，首先要去那对项目，这个才是最核心的问题。”他表示。

恺亚资管首席执行官王铮表示，主动管理更多地体现在观念上的改变，“我建议大家把项目的研判和运营前置到投融资之前，资管团队主动迎合融资团队的需要，这样才能在*时间内控制有效控制风险。”

光大安石董事总经理杨鹏表示主动管理重点在于两方面，首先是“自己做”，培育一流的团队；其次是“说到做到”，不管是项目的投资团队还是资管团队都要达成一致。在当前情况下，他看好现金流收益较高的资产。

铁狮门董事总经理郑斌认为基金管理应扬长避短，“要判断房地产从投资到退出这么长的产业链里面，哪些是你擅长的，哪些是不擅长的；不擅长的外包出去，而不是为了‘主动管理’去‘主动管理’。”

稳盛投资总裁许亚峰则特别强调在投资前期要做到未雨绸缪：“稳盛会细化到投资过程中每一个租约、每一步，甚至几年后的退出，都会做相应的预测与安排。”

全国工商联房地产商会香港及国际分会主席林熙龄在最后总结时表示，基金投资未来将呈现多元化的特征，作为合格的基金管理人，应做好主动管理，寻找好的项目，共同致力于资管行业的长远发展。

对于即将到来的2019，国内REITs的发展同样被寄予了厚望。中国REITs联盟秘书长王刚首先在演讲中指出，房地产市场调控应将持有型不动产与住宅销售分开，否则REITs的推进还将处在缓慢状态。

天风证券资产证券化业务负责人、资产证券化业务委员会主任黄长清认为，资产证券化是不动产行业未来的重要发展趋势，标准化的公募REITs将成为中国金融市场的一次重大创新，有助于引导不动产行业（持有型物业和基础设施）从债务型杠杆融资向权益型投资管理模式转型，在他看来资产证券化和REITs对于不动产行业的转型意义主要体现在三个维度：一是从债权模式向股债结合模式转型，二是从依赖强主体信用向强化资产服务能力模式转型，他解释道“资产服务能力强的机构，很多地产项目，他们并不提供增信，但是如果他们提供专业的资产服务，能够提升现金流的回报，提升物业的估值，我觉得也会获得投资者的认可。”

最后则是从资产信用往资产价值方向转型，“不动产证券化目前更多关注的是资产信用，比如三年之后要还本，期间要支付固定收益，未来建议更关注资产价值，通过资产证券化或REITs退出后能否获得固定收益之外的浮动回报。”他表示。

仲量联行企业评估及咨询服务部高级董事甘启善表示，从房地产的角度来说，收益是关键性因素，对应着房地产价值。但收益并不是进行资产配置时*需要考虑的要素。

渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理李耀光则认为境内房地产证券化主要属于狭义资产证券化的固定收益属性，对发行主体信用依赖度较高，“重视资产本身价值”的投融资文化需要市场努力培育。

阳光证券化基金总经理、锦域资本副董事长杨冀川提出在中国资本市场，以保险资金为主的投资者出现，再加上大量职业化的私募基金管理者，着力于资产本身的主动管理，可以是中国资本市场未来发展的一个方向。中联基金不动产金融部总监李金荣则强调了计划管理人、基金管理人等作为项目总协调人，要能够平衡资产持有人和市场投资者对不动产的定价诉求，发挥资产估价机构、资产服务机构的估值和服务功能，共同寻找当前对资产和证券最合理的定价逻辑和定价模式。

房企转型的过程中，也有部分开发企业将目光投向了旅游市场。笔克集团有限公司副总裁、中国旅游资源整合联盟IP事业部总经理蔡道茶认为，文旅小镇相对于地产来说是比较好入手的，但要注重项目的IP运营落地。中金国泰控股集团副总裁何芊重点强调了人才在房地产转型到文旅板块中所发挥的重要作用，主持人旅城资产管理有限公司总经理闫宗成对此表示了肯定。

论坛接近结束时，与会嘉宾分别就文旅产业的大本营——海南进行了美好畅想，海南云宿集团总设计师庾心表示，海南岛有山有水，在自然资源上拥有不可超越的优势，因此需要被开发、挖掘、保护。世界联合公益基金会理事长徐守振表示海南的发展拥有广阔的未来，甚至可能会超越香港、新加坡；中国金融博物馆董事长助理郭明则表示如果有机会，不排除对海南布局的可能。