深圳律师眼中的拆迁图鉴

作为给城市更新项目提供法律服务的专业律师，简晓满和王秀娟见证过地产行业烈火烹油的时代。两人都供职于盈科（深圳）律师事务所，他们的办公室位于深圳CBD的写字楼高层，从窗户向外望去，能看到数个知名的深圳旧改项目。

他们服务的拆迁项目，既有城中村，也有老旧住宅区。在深圳律师行业，专攻旧改方向的律师数量不多，“是个很小的圈子”，简晓满说。

不管是城中村，还是老旧住宅区，拆迁补偿只有两种形式——现金补偿，或者产权调换，通俗点说，就是赔钱或者赔房子。“以前绝大多数人选择房子，那是楼市火热时的选择”，简晓满发现，这一两年，随着房价调整，拆迁户的想法变了，“能拿钱就拿钱”，福田有些老旧住宅前，房价下跌以后，现金补偿标准比市场实际成交价，还要高一些。

还有一点简晓满觉得很有意思。签订拆迁合同时，拆迁户有机会以回迁时市场价九折的价格增购一些回迁房面积，前些年“大家抢着要，请客送礼找关系，想多买几平米”。到了今年，回迁房建好了，到了补交增购房款的时候，回迁户“开始找各种理由推脱”——“房价跌了，原来那个价太高了；现在不要了，能不能退掉；手里没钱了，付不出来……”。

“大家的心态变了”，简晓满说。

王秀娟刚踏足这一领域时，见到的是另一番景象。2015年左右，她为一家资管公司的拆迁项目重组提供法律服务，深圳330政策发布后，楼市经历了一轮疯涨，正在重组中的拆迁项目产生了新的纠纷——后签约业主的赔偿标准，随着房价水涨船高，这引起了早期签约业主的不满，他们要求撕毁旧合同另立新约。“主要原因还是房地产市场起来了，拆迁带来了巨大的利益空间。”

人性的考验

在王秀娟的职业印象中， 2015年到2019年，地产市场一直处于不太理性的状态。这也是城市更新中，一部分矛盾与纠纷的源头，“房价涨得太快，旧改项目的时间线又拉得太长，5年、10年都算短的，出现（已签约业主反悔的）状况太正常了。

拆迁引发的大部分问题和纠纷，与利益和人性相关。

拆迁进程中，有些农民房经历过几轮买卖，现任房主要拿到赔偿，有些需要原始业主配合办理手续。巨大的赔偿利益引发出新的纠纷——原始房主不愿意配合，或者反悔的情况很常见。

“农民房、小产权房的这类纠纷，法院都是以‘先行政处理，后民事处理’的理由驳回起诉，所以通过诉讼去解决这类纠纷，目前来说途径不是很通畅”，王秀娟表示。

在拆迁过程中，因利益纷争亲人反目的情形也不少见。

简晓满遇到过一户业主。一家三口人，丈夫坚持不签拆迁合同。刚开始妻子、女儿跟他意见还是一致的，“但时间久了，五年、八年，人生就耗在这一件事里，大多数人耗不起”，最后妻子跟他离了婚，女儿因为产权争议与父亲闹上了法庭。

在两位律师接触到的案例中，很多家庭因拆迁引发的利益矛盾，跟“重男轻女”观念有很大关系。简晓满代理过一个案子，姐弟三人原本都在海外生活，老母亲生前的老房子经历旧改后，置换出10多套回迁房。这份丰厚的遗产，让姐弟三人在深圳打了10年官司，“大姐起诉二姐，二姐起诉大姐，两个姐姐再一起起诉弟弟”。

“大姐认为应该平均分配，二姐承担的赡养责任更多，认为分配遗产应该考虑赡养贡献，弟弟认为嫁出去的女儿泼出去的水，这些房产都应该是自己的，姐姐们能分配到手的是零。但法院支持男女平等。”最后法院按照公平原则做了判决。

“很多家庭是这样，觉得女儿就是零继承，完全不给你。有的还要抢你的，姐姐自己的房子，也应该给弟弟。”

王秀娟发现，家庭内部的很多利益矛盾，也与长辈在遗产继承上，缺少清晰的安排有一定关系，“在我们实际接触中，深圳城中村这些拆迁户，主动立遗嘱的非常罕见，即便老人手里有很多物业，也很少有人会立遗嘱，可能是觉得比较晦气吧。”

除了诉讼，城中村的拆迁家庭，在解决家庭内部利益争议时，也有另一种方式，寻求宗亲或者股份公司的调解。“广东的村子，宗亲关系都很紧密，有些村子都姓一个姓，村民也很在意亲缘关系，长辈的话，股份公司领导的话，村民还是愿意听的。”

深圳的城中村旧改中，出现过不少“外嫁女”争取赔偿利益的案例。简晓满代理过这类案子，“大冲旧改，坪山、龙岗那边的城中村旧改，都出现过这种情况”。深圳城中村里，有一定数量的本地女性，嫁到外地或海外生活，城中村进入旧改进程，股份公司与“外嫁女”，在赔偿问题上产生了一系列纠，有些外嫁女因此把股份公司告上了法庭。

“这类案子有一定的数量，法院专门形成了内部纪要，拥有股份公司份额的这些外嫁女儿，是有权利享受拆迁补偿的。”

贪恋巨大的获利空间，也令不少本与拆迁无关的普通人落入陷阱。在早些年的城中村拆迁中，回迁房指标的灰色交易屡禁不绝，地下中介打出的广告中，“不限购，单价低，税费少，几年价格翻数倍……” 不少人在利益诱惑下，尝试购买回迁指标，这给一些不法分子可乘之机，他们通过伪造文件，利用回迁房指标进行大额诈骗。简晓满听行业人士提及的案例中，有人因此被骗上千万。2021年，深圳明确发文，并出台了一系列政策，严堵小产权和回迁房指标漏洞，防范回迁房炒作。

收缩的博弈空间

近两三年，房地产行业跌落之后。新的变化也在发生，简晓满接触到的诉讼案例中，“因为拖欠拆迁户的安置费，很多房企成了被告，开发商手里没钱了。近几年才有这种事，以前不存在这种情况”。

“开发商和拆迁户的博弈，最终的目标只有一个，就是利益”，王秀娟说。但拆迁利益的博弈空间也在减小。

“早些年，拆迁户跟开发商博弈，开发商还是愿意拿钱的，一部分博弈是有利可图的。棚改政策在老旧住宅区推行以后，拆迁主体是政府部门，资金是财政资金，审计非常严格，赔偿标准一条线，切得很死。”简晓满回忆，早些年旧改中“民告官”的情况比较少见，棚改政策推行后，老旧住宅区的这类诉讼案例，与前些年比有所增加。

“老住宅区的业主，跟城中村相比，法律意识要强很多，有些非常专业，熟稔城市更新政策，对行政程序的合规性也吃得很透”。“说到底最终的目标还是利益，但能争取的空间很小”，简晓满说。

地产行业的寒意，也蔓延到了简晓满和王秀娟这里。两位律师，各自都被不同房企拖欠了法律服务费。简晓满与我碰面的前一天，还在向某一家地产企业催促欠款。在王秀娟这里，以往服务的“一些开发商”，“现在也成了我们的债务人”。

前几年，王秀娟的主要服务对象，是作为拆迁主体的开发商，以及步入旧改进程的城中村股份公司。最近这两年，“愿意付费请我们做法律服务的开发商越来越少，股份公司也一样。”

这两年，王秀娟接到了更多来自城市更新部门的法律服务需求。“政府要保交楼，保交付，大地产企业遇到的问题，开发商解决不了的困难，压力都到了政府这里，政府现在是想政策，想办法，把项目盘活，涉及到的各方利益都要保证”。

近两三年，因资金链问题，某些房企主导的拆迁项目进入停滞状态。王晓娟接待过一些担心项目流产的拆迁户，“这个时候大家还是要回归理性，等最终的投资人进来，国家也在想办法，让地产行业往良性的方向发展。等待的时间会长一些，但我相信，大家会回归到理性层面解决问题，问题是可以解决的，只是赚多少钱这个预期，一定要降下来。”

“现在做钉子户也要考虑一个问题，开发商资金链很紧张，拆迁周期一再拖下去，开发商拖死了，这个结果对谁都不好。现在这个市场，开发商想把手里的旧改项目转手出去，也非常困难。到时候变成一个困局，那可能什么都没有了”。

难解的问题

产权问题，是城中村和老旧住宅区旧改中，最常见也是最集中的问题。不过原因不同，城中村的产权问题大多来自于“农民房违建、小产权房”，老旧住宅的很多产权争议，则与国家产权制度的滞后性，政策衔接等问题有关。

“城中村的产权问题，有专门的一套认定权属的政策规则，这套规则可以解决问题。相比之下，老旧小区遇到的产权问题，更加复杂难解”，王秀娟说。

进入城市更新进程的老旧住宅内，存在大量特区建设初期的福利房，微利房。这些房产的实际居住人，一部分成功办理了产权手续，还有很大一部分，因为各种原因，没有办理产权手续。

“有些老旧住宅，你都搞不清楚它属于什么房，找不到答案，因为早期的档案系统不完整，政策衔接不够完善”。本来产权就复杂的住宅，这么多年又因为继承、婚姻家事，买卖交易等事项，产生了很多产权交叉的问题。

王秀娟最近正为手上的事务头疼——一家早期的全民所有制企业，上个世纪80年代建的职工住房，分配给职工后，实际居住人住了二三十年，没有办理房产证明。这些房产的产权一直登记在企业名下，但企业已经注销了。

“按照政策，拆迁主体要跟房产主体，也就是建房企业签拆迁合同，但是企业都注销了，该怎么办”，王秀娟说，这些问题对司法系统来说，解决难度也很大。

简晓满在实际工作中，也遇到大量类似案例，“企业已经注销了，当年没有办理产权手续的员工，作为实际居住人，很难拿到拆迁补偿，旧改中这种纠纷有一定数量”。

不同职工住房，与原单位的购房合同约定，也各有差异。有些争议来自建房企业和职工之间，“有些购房合同约定，职工调离了建房单位，原单位有权收回房产。原单位认为，职工你都调离我单位了，甚至户口都迁出深圳了，你无权享受拆迁补偿。但很多职工觉得，我当初花了几万块，买了这个房子，这房子就该属于我”。

也有一些老旧住宅区的住户，前些年缺乏产权意识，不愿意办理房改手续，在拆迁中错失赔偿。

上世纪90年代，深圳出台了一系列关于房改的规范性文件，符合条件的职工住房，2001年之前都有机会办理房改手续，“交几万块钱，办个证，房子产权就归你了”。

“当时很多人觉得没有必要，这个房子单位分给我了，我住了这么多年，要不要证又怎么样，当时房价没起来，大家没有意识。现在要拆迁了， 房价这么高，你想补办手续，没机会了，很多人吃了大亏”，简晓满处理过好几起类似的纠纷。

……

因拆迁实现暴富，对拆迁户来说能不能称之为幸运，简晓满和王秀娟的视角略有差异。

“坊间曾有一个段子，你想买房，可以在世界杯期间，去回迁房集中的地方，那个时间点买家能捡漏一些便宜房产，什么‘三天内付款打五折’。”在简晓满的印象中，每年世界杯期间，都会有拆二代变卖手中房产用来赌球，“崽卖爷田不心疼啊，拆迁，对有些年轻人不一定是好事情”。

在王秀娟看来，这些现象不能代表大多数。她在城中村接触的村民，绝大多数留给她的印象是淳朴踏实的，“很多小孩就是村委上个班，或者不上班，平时在家里吃吃喝喝，也没有特别大的欲望。外界放大了一夜暴富的想象。”

王秀娟认识一个香港朋友M，M的父亲上个世纪在深圳投资了六七千平方米的物业，经历城市更新之后，这些物业大多都置换为红本房产。但M在香港的生活，看起来与从前并无多大差异，他不买车，靠地铁通勤，每天依旧做着感兴趣的工作。

在与城中村原住民的交流中，王秀娟发现，对方的教育心态，比大多数城市中产更加放松，“孩子有能力，当然支持。孩子没有太多的冲劲儿，那留在身边也挺好。他们的安全感，跟中产是不一样的，不会焦虑孩子未来的生存和经济能力。”

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