[经济观察报]京版“国十条”出台幕后

　　北京房地产市场“价格坚冰”上周开始崩裂。

　　5月5日，地产大佬恒大宣布，全国约40个开发项目统一降价15%。与此同时，市场上传出万科拟降价消息。

　　这仅仅是个开始。SOHO中国董事长潘石屹公开定性，房市即将步入冰川期。

　　地王“退地”消息开始传出。望京三大地王中的一幅土地，由于地价高过周边房价，据说开发商已经萌生退意。

　　一夜之间，原本热闹的售楼处突然冷却。

　　京版国10条：不准炒房

　　两个事件催生了北京市最严厉的调控政策出笼：一是“望京地王”，二是“通州房价”。

　　3月15日两会刚刚落幕，北京望京旋即拍出三块地王，除一块为重庆民企金科地产之外，另两家均为央企。

　　知情人士称，当时国务院办公厅分别向北京市政府和国资委质问情况，要求予以说明。接到办公厅电话的一方是北京市长郭金龙，另一方是国资委主任李荣融。

　　之后，北京市府向北京土地储备中心了解地王成因，土地储备中心负责人答复称，三块土地本应在两会之前的3月6日拍卖，恰因两会召开，于是将拍卖日期推至3月15日。

　　此答复显然无法解释三块土地只推迟了十天左右、就最终以超过以往土地价格成为新的“地王”的原因。

　　作为对地王、高房价的补救回应，北京市不得不行动。

　　3月19日，北京市住房保障工作会议召开，作为国务院主管住房的行政领导、住房和城乡建设部部长姜伟新出席并讲话。会议提出了今年北京市住房保障的工作目标，并确定了相关任务，当天，北京市市长郭金龙、副市长陈刚双双赴会。

　　会后，姜伟新和郭金龙一并参加了一个开张仪式，为北京市“公共租赁住房发展中心”揭牌。由北京提出的“公共租赁房”概念，一时成为媒体热议的话题。

　　不幸的是，刚按下“望京地王”葫芦，又浮起“通州房价”的瓢。

　　4月11日北京春季房展会上，通州商品房清水湾和京贸国际城分别报价达到每平方米2.4万元到2.8万元。《北京日报》有这么一段文字记述当时情况：“北京部分地区中心城区和近郊房价出现了倒挂，尤其是通州区，部分高端楼盘均价直逼甚至超过了城区楼盘均价。”相应的主管部门再也坐不住了。4月17日，由住房建设部起草的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”）出台。

　　“北京望京地王和通州房价倒挂现象，是国十条出台的重要触因。”中国房地产学会副会长顾云昌称。

　　一位参加了“新国十条”内部研讨会的人士称，与会各方最后议定的一些细则，其实就是针对少数房价虚高的热点城市，如北京、上海。这位人士更明确表示称，此次目标剑指北京。

　　全国各城市都开始观望北京的态度。

　　4月22日，北京市住建委新闻发言人徐志军接受媒体采访时称，“京版国十条”将于4月28日出台，新政策除了对三套房及未完税一年的外地人购房贷款基本叫停外，还将对北京本地居民购房套数进行限制。

　　4月28日当天，市场开始屏息静候“京版国十条”落地，但当晚却没等到。

　　为什么“京版国十条”被推后？接近北京市建委的业内人士称，在准备发布前，建委将初拟的北京国十条呈送主管副市长陈刚阅批，然而陈刚对这个方案的表态是“不能签字”。

　　比国务院新政更为细致的条款未通过，北京市建委和国土房管局的官员也感诧异，他认为主要原因是“内部及时进行了讨论、修正。”4月30日，“京版国十条”以对国务院新政最为严苛的执行力度予以发布。

　　文件开篇即称，北京市政府迅速制定并发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，再推11条措施，这11条措施，将”国十条“当中所提到的部分房价上涨过快城市”可以用“的政策一一用了上去：限制对不在北京纳税的非北京户籍人口在北京购房发放个人按揭贷款；每户家庭限新购1套住房；第三套房及以上暂停放贷等。

　　“北京的政策和中央是高度一致的。中央版有一句话，在房价上涨过快城市， ‘可以’采取某些措施。北京能说自己不是上涨过快城市？”北京房地产协会副秘书长陈志反问，他接着说 “房价上涨过快城市中包括京沪广深，北京更靠前，必须要按照国务院政策精神来贯彻实施，没有别的选择。”

　　“不准炒房！”陈志将该中央版政策精神进行了定性。

　　北京房市：价格坚冰破裂

　　房价不跌，政策不止。北京房地产市场的价格坚冰开始破裂。

　　5月6日，今年*季度摘取全国房地产企业销售面积桂冠的上市公司恒大地产率先破冰，宣布全国约40个开发项目统一降价15%。

　　市场还传言，万科高层在最近一次内部会议上告知各地分公司负责人，根据自己可售房源当月销售率，如达不到预定目标的60%，可自行决定是否促销。

　　在北京地区，通州、望京等上涨过快地区成交量萎缩更为严重。前期炒作严重，一年内房价从1.5万元涨至2.5万元的通州房大幅降价，一年上涨1万多元/平方米的通州k2海棠湾项目，将销售均价调低2000元/平方米。

　　一夜之间，原本挤得满满当当的售楼处突然门可罗雀。北京繁华十字路口、机动车道上，发放房地产广告的队伍变得随处可见，广告中的楼盘所在地范围也从河北燕郊、固安、涿州等地小产权房扩大到了通州、亦庄、大兴、房山等地大产权商品房，现在甚至扩展到了市区内三四环的 ”高档公寓“。

　　更有不好的消息传来。两会刚刚结束之后望京拍出的三块地王其中一块，可能面临退地的境况。

　　但情况可能变得更糟。

　　“房市即将步入冰川期。”5月5日，SOHO中国董事长潘石屹在参加“2010政变地产”系列观察与解读会时预测。

　　而在前一天晚上7点，北京市一位房地产主管领导给潘石屹打电话，问他：政策出台怎么样？

　　“挺好的。”潘回答说：

　　“市场反映怎么样？”主管领导问。

　　“冰冻了。”潘回答。

　　调控边界：下跌20%-40%

　　北京房价坚冰松动，房地产新政的制定者可以松一口气。但新问题接踵而来，北京房地产新政中用到了两个暂时，一个临时，暂时和临时各自代表了多长时间？作为最直接被调控对象，开发商、银行和地方政府又能扛多久？

　　“等成交量和价格趋稳后，效果会充分显现出来，可能至少需要几个月时间。”陈志说，

　　对于此轮恒大地产率先降价，有人怀疑其资金流紧张，恒大内部人士表示主要考虑到后续现金流的稳定增长，同时也为扩大市场份额，加速行业整合，兼并吸收其他小型的开发商。

　　北京市华远地产股份有限公司董事长任志强表示，由于2009年到今年一季度销售形势较好，多数开发商手中囤积了大量现金，短期内并不会着急现金流的问题。总部在深圳的某国有大型房地产上市公司的内部人士表示，按照目前的现金情况，还可以撑9个月。

　　不过有数据表明，截至3月23日，已公布的67家房地产上市公司同期净利润为280多亿元，负债却超过5100亿元。

　　相比之下，银行承受的压力则与贷款数量和公司资产的质量有关。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生透露，2010年一季度，央行公布的2万多亿新增贷款中有1/3，即8000多亿都流入了房地产。”如果这1/3投入房地产，就撬动了更多的流动性，其它的2/3就会加速流向房地产。“ 聂梅生说。

　　有消息称，最近各家商业银行应监管部门要求，对房地产贷款进行了压力测试，民生银行可容忍房价下跌四成，农行可容忍两成。具有代表性的是交通银行，其房贷压力测试显示：假如房价在此次调控中下跌30%，交行对公开发房贷不良率将上升0.8个百分点，个人按揭不良率将上升0.9个百分点，建行、工行与之类似。

　　该消息并称， “如果房价跌幅超过12%-20%，政府可能就会出手干预，不让其继续下跌。”

　　对地方政府来说，控制调控带来的风险远没有起草一份政策文件那么轻松。

　　国土资源部部长徐绍史曾在一个电视电话会议上透露，近10年银根和地根的相互影响呈现出很明显的规律性。“如果银根放松，通常是半年到一年之后，土地征用就会大幅度上升；如银根收紧，半年到一年之后，土地的征用就会有比较大幅度的下降。”

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，刚刚公布的一季度全国84个城市的土地抵押贷款是2万多亿，比去年同期增长了40%多，这说明了地方政府“土地财政”是推动房价的动力。

　　北京市财政局一位内部人士表示，2009年北京全市预算内财政收入完成2026亿，而土地出让总价款达到928亿，土地出让净收入为477亿。土地出让金收入总额占财政收入比例约50%。土地出让溢价率也高达50%。

　　该人士称，去年土地和房地产收入对财政的依赖性太大，契税完成预算300%多，主要增幅来源于房地产和土地，营业税增幅完成了15%。

　　这位人士认为，北京调控政策出台后，首先受到影响是交易环节税收，如契税；而开发环节的影响，可能持续的时间更长。因此，北京编制今年税收收入预算时，财政部门将房地产作为营业税的减收因素考虑，增幅定在了12%，比去年低3个百分点。

　　不过，或许这三方谁都不会出现烦恼，因为地方政府和银行、开发商之间的亲密联系并没有因为2008年的房地产市场低迷期而有所改变。

　　2008年底，一个国有上市房地产企业老板告诉潘石屹：“现在我们的资金状况非常差。但可是政府不能不管我们，会救我们的。”

　　“当时我都笑出来了，你是一个上市公司啊，你财务指标不好，银行、地方政府为什么会救你？”潘石屹回忆。

　　“但等我回到北京来，政府真的救了他们。”潘形容这是东郭先生和狼的故事，东郭先生把狼给救活了。“08年底-09年初，所有的房地产公司贷款没有一笔不延期的。有几个地方政府还出台红头文件说开发商欠地方政府的出让金半年之内不用交了。”潘石屹说。

　　但东郭先生与狼的故事，谁说不能在2010年继续上演呢。

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