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德信资本董事长陈义枫:经得起市场检验的模式就是好模式

投资界 9月13日消息,在中国民生银行私人银行、全国房地产投资基金联盟和清科集团联合举办的“2013中国房地产基金高峰论坛”上,图为德信资本董事长兼总经理陈义枫。
2013-09-13 17:08 · 投资界

德信资本董事长陈义枫:经得起市场检验的模式就是好模式

投资界 9月13日消息,在中国民生银行私人银行、全国房地产投资基金联盟和清科集团联合举办的"2013中国房地产基金高峰论坛"上,图为德信资本董事长兼总经理陈义枫。

  以下为其分享实录:

  德信资本总部在深圳,目前在北京也有分公司,我们10年进入地产基金这个领域。我们公司的特色是一个独立团队主导型的基金公司,我们在基金管理之外还组建了有一定规模的财富管理公司,既募集自己的资金,也引进一些外部的产品,两手抓。我们投资的目标项目是在省会城市,计划单列市以上有一定规模的城市,我们聚焦区域小龙头开发商,我们的产品特色固定收益、夹层、股权都有,希望努力创新,创造价值。

  如何创新,满足开发商又满足投资者,其实我们基金公司整天做的就是这件事。我们昨天晚上还跟同事开会研究,怎么样再创新,我举几个例子,因为这个课题太大,讲不完。比如说一个项目里头,同一个项目可能会面对各种各样的投资者,我们如何对项目进行分层设计,结构化设计,自然喜欢进取型的投资者就买后,喜欢回报高的买优先,还有一个期限的问题,期限也有同样的道理,开发商的资金是逐步投入的,也逐步回收,有的资金可能一年就可以还给你了,有的可能得两年半、三年,如果是一个股权基金的话,他楼是逐步销售的。我们同一款基金不同的期限,让投资者来选择。基金找准自己的定位,我们首先是代表投资者的利益,为投资者服务,为投资者管理资产,我们别忘了我们是大资管里面的一个小角色。资管本身离不开对投资者负责,同时我们服务好资金需求方,或者我们自己取而代之做开发也可以,我们把资金运用好,只有研究好客户需求,以客户的利益和诉求为要求,不断探索,这个过程就是一个微创新的过程,不断进步的过程。金融服务机构我的口头禅是没有专利,你今天创新,明天大家都学走了,所以我们需要不断进步,相互学习,相互促进。

  增股权的比重越来越大,或者浮动收益的比重增大,我认为这是内外因所决定的。内因就是基金公司他驾驭项目的能力增强了,有能力才能应对挑战。另外一个就是市场竞争也推动基金公司往前走,所以这个趋势很明显。还有另外一个趋势就是刚才他讲过了,投资的阶段往前移,这个更明显。现在我们投的项目应该说大部分多少拿地阶段进入,共同去拿地,这个趋势很明显。但是我要讲一个观点,这个观点可能大家不一定认可,我分享一下。就是固定收益或者是夹层或者是纯股权,到底怎么看这个问题,我的观点,第一个固定收益不等于债,债不等于固定收益,两者还是有差异的。其实固定收益我认为可能是某种程度的优先股,现在一个热议的话题是资本市场要退出优先股制度,优先股还是股,它的风险级别比纯粹的债还是要高。我们从股的角度,我们公司绝大部分是有股的成分,但是约定不同的固定收益,或者固定收益和浮动收益的比例关系,我想讲一个固定收益不等于债的概念。

  第二我们讲实践检验真理的唯一标准,现在我讲经得起市场检验的模式就是好的模式,如果市场有需要我们就去满足,市场在变,我们就应市场而变,经得起市场检验的模式就是好的模式。我觉得研究市场,满足市场,为投资者服务,从这个角度去理解问题。

  我觉得要判断一个行业整体融资成本,对未来走势做点评价,我认为中国的房地产行业我个人认为是一个振荡的走势,就是时松时紧,总体稳定,但是不断波动。从去年五月份到现在成本是一路下行,资金链越来越宽松,但是能否再宽松持续一年时间呢?我倒不乐观。未来一年可能蕴含着一个变化,也许是一个融资成本的一个拐点,也许在一年之内就会有,因为已经有一年多一点的持续松动了。我回应刚才章华总的一个观点,我非常赞同,在整体成本可能会惯性下行之后,这个结构化差异会继续拉大,包括不同的区域,金融发达程度不一样,融资成本不一样。开发商品牌规模不同,成本不同,不同业态融资成本不一样,住宅可能会低一些,因为流动性高,风险可控,成本应该低。还有一个项目不同阶段有没有地,有几个证,对成本是极大的影响,所以我想成本是一个很复杂的问题。‘

本文来源投资界,原文:https://pe.pedaily.cn/201309/20130913354624.shtml

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