投资圈第16期微访谈：向左走？向右走？拐点上的房地产基金

早已鲜少露面的人大原副委员长成思危日前公开表示：“有能力买房要赶紧下手“，但是，大家也感觉到，开年以来，“房地产危险论”大有超越“房地产坚挺论”的趋势，佐证就是是杭州楼盘、万科北京降价。那么到底房产市场趋势如何？房市进入拐点期了吗？

拿着LP资金的GP们怎样看当前的房地产市场投资机会？住宅、商业、特色地产……钱该投向哪里？互联网思维真能颠覆当前的房地产市场吗？传统地产形式还有生命吗？

人们有钱自己就可以投资房地产，为什么要交给房地产基金管理？市场前景不明的时候如何保证LP资金安全？房地产基金有哪些创新正在进行？

投资圈微访谈第十六期，长富汇银房地产投资基金总裁张保国和清科集团分析师苗旺春就【向左走？向右走？——“拐点”上的房地产基金】这个话题，与广大网友进行了探讨。

以下是本期微访谈的精彩问答：

房地产基金知识扫盲

网友：能不能先给菜鸟普及一下，什么叫房地产基金？

张保国：也就是私募股权房地产投资基金，一般指专注于房地产领域的私募股权基金，是一种面向私有房地产资金进行并购或开发的投资模式。

苗旺春：房地产基金可以简单理解为投资于房地产行业的私募基金。当然由于房地产项目本身的投资周期和退出方式同其他行业有差别，所以一般单独成类。

网友：房地产私募基金如何赚钱？

张保国：通过将投资者的资金投向需要融资的房地产企业，进行资本的增值，房地产基金主要赚取管理和增值的钱。

网友：房地产基金投资方主要有哪些？

张保国：可以是自然人股东也可以是其他机构，具体可以通过书籍或网络详细了解其中的细节。

苗旺春：大体分为机构投资者和合格个人投资者两种。机构投资者目前主要是一些财富或者投资管理中心。目前，保险、银行、券商等机构投资者往往通过旗下资产管理公司间接投资房地产私募基金。

网友：房地产基金的LP一般是哪些对象？面向个人吗？

苗旺春：国外的房地产基金的LP主要为大学捐赠基金、养老、社保及银行等机构投资者，国内目前由于机构投资者直接投资房地产私募基金存在诸多限制（详见清科研究中心发布的《2013中国房房地产私募基金研究报告》），因而还是以合格个人投资者为主。不过LP机构化是大势所趋。

网友：房地产私募基金主要投资什么样的项目？

张保国：主要专注于房地产行业的投资，可以从前期拿地开始，一直到项目建好后的后期装修、绿化等过程均可以参与。

苗旺春：从以往的数据来看，房地产私募基金的投资项目类型基本同房地产行业的开发类型重叠。因而，最近几年，房地产私募基金参与的较多项目主要集中在商业地产、旅游地产，文化地产也越来越多。传统的住宅开发项目的比例有所下降。投资于公租房、廉租房项目的基金伴随着政府政策的出台成为新的类型。

网友：房地产基金与其他基金有何不同？

张保国：房地产基金也就是私募股权房地产投资基金，一般指专注于房地产领域的私募股权基金，是一种面向私有房地产资金进行并购或开发的投资模式。

苗旺春：首先投资标的为房地产项目；其次房地产基金的投资退出周期较其他行业短，退出不依赖IPO。

网友：房地产基金跟互联网金融有什么关系？

张保国：现阶段正处于互联网金融大潮下，房地产基金也开始“触网”，互联网金融是可助力这个行业的，现在已经被业内视为“拯救”房地产基金的新基因了。

网友：房地产金融（房地产基金）的金融属性大还是房地产属性大呢？

张保国：房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。在与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动就成为房地产金融。所以说，金融属性大一些。

网友：目前比较热门的房地产基金有哪些？

张保国：投资，更重要的是兼顾自身条件和基金产品质地，而从众心理往往并不可取。建议您关注具有经验丰富的管理团队、拥有优良项目资源、风控措施严谨和投后管理能力卓越的基金管理企业。

房地产基金目前发展现状

网友：国内房地地产基金的规模目前大概是什么量级？

张保国：数据显示，2010年之前，国内人民币房地产基金仅有20多只，100亿元左右的市场规模。到2013年新募房地产基金数量达到132只；从披露募资金额看，募资总额达到106.67亿美元，同比增长79.1%。2013年私募行业进入了规模化发展时代，截至2013年底，全国房地产基金管理机构已超500家，管理规模超6000亿人民币。

网友：从2013年是国内房地产基金野蛮生长的一年，很多基金涉足了房地产项目，目前国内房地产基金（地产私募基金）发展了那一步？与国外有哪些差距？

张保国：报告显示，我国目前房地产行业约70%的资金来自预售和银行贷款，而在美国，房地产开发以基金直接融资为主，隶属于金融业，所占比重超过80%，而在中国，基金一类的直接融资只占5%。作为房地产企业融资的重要补充渠道，房地产基金发展空间巨大。

网友：未来房价走势如何？二三线和一线城市有哪些不一样的走势？

张保国：虑到目前中国城市化仍处于快速发展阶段；从全国范围来看我国的居民资产负债率仍处于相当低的水平；我国的政策也会适时、正确校准，这些因素都会对我国的资产价格有平抑作用。所以，我们判断，区域性的房价将会有所分化，不排除部分地区出现阶段性的大幅调整，但我们依然看好行业的整体趋势。

网友：目前，国外媒体唱衰房地产基金，是否会对房地产基金带来影响？

张保国：房地产行业有其自身的运行周期和特点，无论市场上涨或下跌，有优秀管理和投资能力的企业，总能找到合适的投资机遇。因此对于那些经营稳健、风险控制力强、融资渠道多元化的大型房地产基金企业而言，在行业调整期将会获得更大市场份额。我觉得影响不大。

网友：2013年房地产私募听说很火爆，是那些原因导致的？

张保国：主要是房地产基金有比较稳定的高额回报；另外，房地产基金投资周期短，退出也更加便利。

苗旺春：主要有两个：一是房地产调控基调确定后，开发商加大投资，而涉房贷款并未放开，甚至收紧，开发商寻求其他渠道融资，为房地产私募基金提供了较大的需求；二是去年境内IPO停摆使股权投资市场整体较沉闷，地产私募基金的退出因为基本不依赖IPO，因而吸引了大量其他行业的股权投资资金转入房地产私募基金。

网友：房地产也适用于“互联网思维”吗？

张保国：前段时间万科郁亮取经阿里巴巴，担心房地产界的小米出现的言论引起了业界的关注。互联网思维是否适用于地产行业，要看能否用互联网思维能改变行业的供应链和价值链，以及企业的组织架构及文化等，不能只是社会化营销。

房地产基金未来发展趋势

网友：请问杭州、常州等地的楼市降价现象可以作为房地产行业走势的判断依据吗？

张保国：我们判断，区域性的房价将会有所分化，不排除部分地区出现阶段性的大幅调整，但不代表整个行业将不具备投资机会。我们依然看好行业的整体趋势。

苗旺春：发生降价案例的城市供需比较高，且大部分降价楼盘位于城市非核心区，开发商多为了走量回笼资金，可以用这些特征去考量有类似情况的城市房价走势，但房价的下降更多是区域性个案，全国性的、趋势性的降价短期内还不现实。从杭州发改委最近要求大幅降价前进行通报的政策来看，政府不会允许房价大幅波动。

网友：房屋未来价格的趋势怎样？不断上涨或是趋于平稳？

张保国：考虑到目前中国城市化仍处于快速发展阶段；从全国范围来看我国的居民资产负债率仍处于相当低的水平；我国的政策也会适时、正确校准，这些因素都会对我国的资产价格有平抑作用。所以，我们判断，区域性的房价将会有所分化，不排除部分地区出现阶段性的大幅调整，但我们依然看好行业的整体趋势。

网友：2014年房地产私募基金的机会如何，还会像2013年那样火爆吗？

张保国：我国目前房地产行业约70%的资金来自预售和银行贷款，在美国，房地产开发以基金直接融资为主，隶属于金融业，所占比重超过80%，在中国，基金一类的直接融资只占5%。作为房地产企业融资的重要补充渠道，在行业资金面短缺之际，将迎来新的市场机会。

苗旺春：2014年，由于房地产市场的趋势性增长越来越弱，预计其投资增速将会下滑，因而对房地产私募基金融资需求不会像去年那样火爆；但由于有实力的房企有设立独立房地产私募基金的趋势，因此2014年房地产私募基金的投资可能还会继续增长，当然增幅低于2013年，新募集设立的房地产私募基金估计会比2013年少。

网友：如何看待2014年的房地产市场？

张保国：总体局面将不如2013年火爆乐观，不排除部分城市或区域受益于政策支持或本身经济基础不同而继续火爆。具体还要根据所投资项目的地域的房地产行业及经济实际状况去评估。由于有2013年庞大的投资基数的存在，今年的房地产投资增速将会合理回归。资金渠道单一的房企可能会面临较大的压力。

网友：私募房地产基金有何新的发展特点和趋势

张保国：将在市场化、专业化、品牌化有所集中。1）市场化：作为房地产企业融资的重要补充渠道，房地产基金发展空间巨大。2）专业化：房地产基金将越来越需要专业化的团队。3）品牌化：据上两点，我们可以判断，未来房地产基金在市场份额上，必然会向专业化的基金管理企业集中，投资者将会倾向于选择专业化的基金企业为其进行财富管理。房地产基金在替代传统融资渠道方面发展空间巨大。今年我们看好并购市场机会。未来房地产基金将向专业基金管理方式转型。好的房地产基金需要经验丰富的管理团队、优良的项目资源、严谨的风控措施和卓越的投后管理能力。这样才能在行业调整中处优势地位实现逆势扩张

苗旺春：去年的房地产私募基金发展主要有大爆发、规模化两个特点。今年的可能特点将会是投资更加理性，行业发展更加规模化专业化。长期来说规模化、专业化将成为主流！

网友：促使房地产基金爆发的因素都有哪些？随着房价下调的市场声音骚动，在未来，您们认为房地产是朝阳产业吗？

张保国：2013年就是爆发之年，原因在于市场看好房价走势前景，房地产基金有比较稳定的高回报；还在于房地产基金投资周期短，退出更加便利。房地产是否是朝阳产业另当别论，目前市场上看空的声音较强烈，区域性房价将会有所分化，不排除部分地区出现阶段性的大幅调整，但不代表整个行业将不具备投资机会。

房地产基金政策及风险控制

网友：风险控制方面，有哪些心得可以分享？

张保国：1）投前详细尽调与投后卓越管理相结合；2）明确而稳定的还款来源与足值的抵押物或担保相结合； 在资金运用过程中，长富汇银公司可通过投资地域、项目类别、投资金额、投资期限的选择和调整，灵活机动，来抵御可能出现的房地产行业波动，规避风险，保护投资者利益。

网友：如何理解中央政府关于“抑制房价过快上涨”的政策？

苗旺春：这一政策的初衷是为了使普通来百姓买的起房。实际操作中要根据当地实际房价走势去调控政策。尤其是2013年以后，随着房价走势的分化，不同地方的调控手段也会分化。对症下药会成为调控基调。

网友：房价的上涨和下跌受哪些因素影响？

张保国：房地产市场景气时，房地产基金通过投资房产企业，有利加速房企资金周转增大市场供给，对房价快速上涨起压制作用；萧条时，如果大面积房企资金链断裂，将会加剧市场恐慌造成房价深调。房地产基金通过投资资金短期周转困难、但质地优良的企业，将能够有效降低萧条时市场系统性风险，对房价是起到平抑作用

苗旺春：最直接的是供需比，当然需求又分为刚需、投机需求。自然也会受到政府政策的影响，不过也是作用于需求或者供给环节。

网友：信托投资中国家有兜底的法律要求，房地产私募基金好像没有，如何确保投资者资金的安全哪？

张保国：理论上还没有相应兜底法律要求，在还没有形成完善的行业机制前，在追求地产PE的高回报时，重要的就是做好风控，降低项目投资风险。从产品设计、项目筛选、尽职调查、商务谈判、项目评审、投资决策、投资执行、项目投资期间的管控，直至投资回收，甚至风险处置，我们都形成了一套严格的风险控制机制。

苗旺春：国家对私募基金的监管思路不同于信托。信托是牌照管理制度，私募基金则强调行业主体自律。对于私募基金行业，国家目前的监管思路为只负责行业管理人员必要信息的披露义务，同时确保投资人为合格投资人，投资风险交由合格投资者自行判别。私募行业更重企业口碑的建设。

网友：做房地产基金的风险是什么？如何规避？

张保国：房地产基金风险主要是兑付风险。这就要求房地产基金管理企业在投资项目时，做好相应的风险控制措施。一般而言，经验丰富的管理团队、优良的项目资源、风控措施的严谨和卓越的投后管理能力能够有效降低这一风险。

网友：资本市场对房地产基金的态度如何？

张保国：近年来，包括上实发展、万科、保利、远洋地产在内的龙头企业已相继提出向轻资产方向发展的战略转型。随着房地产利润水平下降以及金融环境收紧，开发商尝试轻资产模式，设立房地产基金正成为发展趋势。房地产基金作为社会资金介入房地产领域的重要方式，将使开发商融资渠道得到拓展。

房地产基金盈利和新投资方向

网友：过去几年，房地产基金的收益率如何？哪些因素会影响基金收益率的增长或者降低？

张保国：房地产基金的收益率需要根据具体项目而定，目前普遍在10%左右。影响基金收益率的因素主要有：基金期限、发行规模、产品风险三个因素。另外，基金产品的发行地区、资金的投资领域和资金的运用方式也在一定程度上影响着基金产品预期收益率的高低。

苗旺春：个人认为房地产私募基金主要的赚钱思路类同与其他行业的私募基金，即募投管退四个步骤。当然由于目前房地产私募基金在实际投资中有相当一部分实行的是明股实债的投资手段，使得这一思路跟现状存在差异。

网友：退出方式最常见的有那些？收益好的是那些？

张保国：一般包括以下五种：1在资本市场出售股票；2房地产投资项目清算；3原股东承诺回购，这是基金退出项目常见的一种形式。4企业间兼并收购；5通过以上两种或多种方式组合的形式退出：如,在约定期限内能够上市，则通过资本市场退出；期限内不能上市，则由原股东按照每年约定回报对基金所持有的股权进行回购。

苗旺春：最常见的应该是股东回购、股权转让和并购这三类。除此之外，统计到的其他退出方式还包括MBO、清算和IPO等类型。就收益而言，就目前统计到的数据而言，IPO的收益依然最高，其次是股权转让和股东回购。

网友：房地产基金是一个可持续发展的投资项目吗？为什么这么说？

张保国：我国目前房地产行业资金约70%来自预售和银行贷款，在美国，房地产开发以基金直接融资为主，隶属于金融业，所占比重超过80%，而在中国，基金一类的直接融资只占5%。房地产基金发展空间巨大。目前行业的快速增长是可持续的，房地产基金因其投资的安全性、便利性以及收益水平较高，使其具有很强的吸引力。

网友：如何看待医疗、养老及艺术地产？

张保国：这些都是房地产行业的一些新兴或发展较快的领域，我们也对其发展此进行密切关注。

网友：房地产基金未来能否给普通百姓带来实惠呢？

张保国：房地产基金的市场化运作将使更多的投资者可以参与到房地产开发环节，分享行业快速发展的相关收益。

网友：国内的房地产基金能否走黑石的道路呢？

张保国：黑石的房地产基金算是整个PE界的翘楚，它的并购业务也很强大，尽管当下很多企业的资金管理规模与黑石差距较大，但中国资本市场的前景很令人着迷。

长富汇银的未来规划和投资要点

网友：未来，长富汇银有哪些规划？未来的定位是什么？

张保国：长富汇银基金作为行业里的一支新军，承载责任与使命，满怀希冀与期望，秉承“诚信为本、求实创新”的经营理念，以“合规经营、稳健投资、风控至上、和谐共赢”为基金宗旨，未来致力于做最专业的、投资人最信赖的房地产基金管理公司。

网友：长富汇银一般倾向于投资多大规模的项目？

张保国：我们主要看项目本身的质地，对规模没有具体的要求，长富汇银有丰富的融资渠道和专业团队，如有合适的项目，我们都会认真对待，项目规模并不是影响我们判断和选择投资项目的重要因素。

网友：对房企及项目的资质审核标准是怎样的？

张保国：我们对房企及房企资质标准不做太大要求，我们更为看好项目本身的质地。如果有合适的项目，欢迎您向我司推荐。

网友：你们现在地产基金主要投资哪类资产？如果是商业地产有哪些投资要点？度假酒店和养老地产你们会投资吗？

张保国：我们对投资类型及房企资质标准不做太大要求，住宅、商业地产、度假酒店和养老地产，如果有合适的项目，我们都会考虑。我们更为看好项目本身的质地。如果有合适的项目，欢迎您向我司推荐。

网友：未来是否会拓展募资渠道，是否考虑建设自己的募资团队？

张保国：这个是肯定的，公司已经从初创阶段步入高速发展的阶段,聚集了一批资深的拥有房地产行业开发、操作、投资经验和基金管理经验的优秀管理团队，他们来自于海内外知名房地产企业和基金公司，具备优异的融资能力。下一步我们计划在此领域不断拓展新的发展机会。

本文来源投资界，原文：https://pe.pedaily.cn/201404/20140425364341.shtml