投资圈第16期微访谈：向左走？向右走？拐点上的房地产基金

早已鲜少露面的人大原副委员长成思危日前公开表示：“有能力买房要赶紧下手“，但是，大家也感觉到，开年以来，“房地产危险论”大有超越“房地产坚挺论”的趋势，佐证就是是杭州楼盘、万科北京降价。那么到底房产市场趋势如何？房市进入拐点期了吗？

拿着LP资金的GP们怎样看当前的房地产市场投资机会？住宅、商业、特色地产……钱该投向哪里？互联网思维真能颠覆当前的房地产市场吗？传统地产形式还有生命吗？

人们有钱自己就可以投资房地产，为什么要交给房地产基金管理？市场前景不明的时候如何保证LP资金安全？房地产基金有哪些创新正在进行？

投资圈微访谈第十六期，长富汇银房地产投资基金总裁张保国和清科集团分析师苗旺春就【向左走？向右走？——“拐点”上的房地产基金】这个话题，与广大网友进行了探讨。

以下是本期微访谈的精彩问答：

房地产基金知识扫盲

网友：能不能先给菜鸟普及一下，什么叫房地产基金？

张保国：也就是私募股权房地产投资基金，一般指专注于房地产领域的私募股权基金，是一种面向私有房地产资金进行并购或开发的投资模式。

苗旺春：房地产基金可以简单理解为投资于房地产行业的私募基金。当然由于房地产项目本身的投资周期和退出方式同其他行业有差别，所以一般单独成类。

网友：房地产私募基金如何赚钱？

张保国：通过将投资者的资金投向需要融资的房地产企业，进行资本的增值，房地产基金主要赚取管理和增值的钱。

网友：房地产基金投资方主要有哪些？

张保国：可以是自然人股东也可以是其他机构，具体可以通过书籍或网络详细了解其中的细节。

苗旺春：大体分为机构投资者和合格个人投资者两种。机构投资者目前主要是一些财富或者投资管理中心。目前，保险、银行、券商等机构投资者往往通过旗下资产管理公司间接投资房地产私募基金。

网友：房地产基金的LP一般是哪些对象？面向个人吗？

苗旺春：国外的房地产基金的LP主要为大学捐赠基金、养老、社保及银行等机构投资者，国内目前由于机构投资者直接投资房地产私募基金存在诸多限制（详见清科研究中心发布的《2013中国房房地产私募基金研究报告》），因而还是以合格个人投资者为主。不过LP机构化是大势所趋。

网友：房地产私募基金主要投资什么样的项目？

张保国：主要专注于房地产行业的投资，可以从前期拿地开始，一直到项目建好后的后期装修、绿化等过程均可以参与。

苗旺春：从以往的数据来看，房地产私募基金的投资项目类型基本同房地产行业的开发类型重叠。因而，最近几年，房地产私募基金参与的较多项目主要集中在商业地产、旅游地产，文化地产也越来越多。传统的住宅开发项目的比例有所下降。投资于公租房、廉租房项目的基金伴随着政府政策的出台成为新的类型。

网友：房地产基金与其他基金有何不同？

张保国：房地产基金也就是私募股权房地产投资基金，一般指专注于房地产领域的私募股权基金，是一种面向私有房地产资金进行并购或开发的投资模式。

苗旺春：首先投资标的为房地产项目；其次房地产基金的投资退出周期较其他行业短，退出不依赖IPO。

网友：房地产基金跟互联网金融有什么关系？

张保国：现阶段正处于互联网金融大潮下，房地产基金也开始“触网”，互联网金融是可助力这个行业的，现在已经被业内视为“拯救”房地产基金的新基因了。

网友：房地产金融（房地产基金）的金融属性大还是房地产属性大呢？

张保国：房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。在与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动就成为房地产金融。所以说，金融属性大一些。

网友：目前比较热门的房地产基金有哪些？

张保国：投资，更重要的是兼顾自身条件和基金产品质地，而从众心理往往并不可取。建议您关注具有经验丰富的管理团队、拥有优良项目资源、风控措施严谨和投后管理能力卓越的基金管理企业。

本文来源投资界，原文：https://pe.pedaily.cn/201404/20140425364341.shtml