德信资本陈义枫：地产投资“窗口期”已显现

　　进入下行通道的房地产行业，如何通过对周期走势判断获得*投资机遇，不仅考验着众多房企，同时也考验着房地产金融企业。

　　近日，出席深圳房博会地产金融论坛的德信资本董事长陈义枫抛出鲜明观点，认为尽管目前地产行业进入下行弱周期，但从周期看，预计明年下半年短弱周期将会结束并开始复苏，眼下至明年上半年，将是一个低进高出的投资“窗口期”。

　　以上的观点，是陈义枫基于以政策目标为导向的研判分析法，所作出的对未来地产行业周期走势的判断。

　　他分析认为，目前政府在放松紧缩政策，但并未推出刺激政策，其调控目标很明确：一是维持房价平稳，投资者和开发商都能接受的借个；二是投资平稳，新增投资和新增开工稳定，对整个宏观经济的影响是温和的。

　　而调控的结果，将促使地产行业进入新常态，即结束单边快速上升转而让位于窄幅波动、缓慢上升的走势，行业进入大分化格局，整合提速行业集中度将发生变化。目前，楼市从短期来看存在一些局部过剩，但供求关系从总体上来看是平衡的。即地产处在弱周期，走弱幅度有限，不必过滤崩盘，而中长期仍然有上升空间。

　　那么，进入短弱周期以及区域分化大背景下，地产基金可以把握哪些投资机会？陈义枫认为，区域分化首先考验公司对投资区域的选择。以德信资本为例，区域选择首先看重产业，围绕产业来布局地产，即区域的产业有竞争力、有活力和有规模，就能够源源不断吸引就业人口，带动地产刚需。

　　具体而言，德信资本在区域分化重点把握一下两种投资机遇：一是承接一线城市的挤出效应。一线城市由于本地发展的空间受限制，有大量购买力会被挤到外围，德信的战略是提前布局外围，承接一线城市的挤出效应。

　　据陈义枫介绍，德信资本从2012年初便开始布局京津翼一体化区域，目前为止，德信有超过一半的资金投资在环首都经济圈，并获得不错的实战效果。

　　如德信所投资的联邦·祥云国际项目以及通达·广州南沙项目，就是承接一线城市挤出效应的两个实操案例。其中，“祥云国际”项目地处京津冀第三极、石家庄火车站商圈核心区域，同时是京津冀一体化的政府重点支持项目，交易对手方为石家庄本地龙头开发商联邦地产，项目升值空间巨大。

　　第二，则是要甄别局部市场的供求关系，找出具有投资价值的区域。德信在项目选择上，会倾向于产业发展具备后劲、供求关系比较健康的城市，想一线城市周边的近郊或者卫星城、产业发展活跃的二、三线城市也存在较大的机会。

　　以德信投资的通达·中山优质地产集合项目为例，所投项目位于中山市的火炬开发区中心、工业强镇中心等核心地带，当地工业发达吸引大量外来务工人员，置业的刚性需求巨大。