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长富汇银:从“控房价”到“去库存” 供求格局待逆转

近日,有消息称:上海每套210平方米以上的住宅库存面积达460万平方米,占全市住宅总存量39%,需时37个月,也就是3年左右才能消化。
2014-09-29 11:58 · 投资界综合

  近日,有消息称:上海每套210平方米以上的住宅库存面积达460万平方米,占全市住宅总存量39%,需时37个月,也就是3年左右才能消化。

  无独有偶,南京商品住宅库存量于9月12日猛增4000多套后,一举突破5万套库存,直逼2012年1月的历史最高位5.5万套。

  据数据统计显示,35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米,环比增长1.3%,同比增长22.6%,库存屡创新高。

  有人疑惑,现在库存压力这么大,中央是否会采取全面取消限购,降低首套房的首付比例?

  2003年至2013年,是中国房地产的调控十年。国务院及相关部委共计出台70余项宏观调控政策以调控房价,但近来风向有所改变,中央更愿意让市场更多地参与进来,发挥其自我调节功能。住建部的一位内部人士就表示:住建部会以地方政策为主,按照不同市场的环境区别对待,不再会进行一刀切的方式,未来,住建部不会出台统一带有行政干预色彩的政策,而是会出台具有长效机制的房地产政策,涉及范围会包含土地、金融、财政、税收方面。

  长富汇银总裁张保国表示:最近一年时间,地产调控政策也从过去的“控房价”转为现如今的“去库存”。各地的地方政府在对自己管辖区内的房地产市场做过全面分析后,纷纷出台了松绑限购及其他调控政策,在政策环境相对宽松,政府主张由市场这只无形的手做主导的时候已经到来。目前看来,不论是限购或者限价都已经基本由地方政府自己决定。从十八大以后的市场化大趋势来看,未来,不符合市场情况的政策可能都要慢慢退出。这个时候,采用以价换量的方式消化库存基本就成了主流。

  据中国指数研究院的最新报告显示,目前名列前十的标杆房企中,只有恒大和万科的销售目标完成率过半,其中恒大以63%居首,万科完成整五成。而以金额来说,目前只有万科、恒大、中海、碧桂园等为数不多的房企中报销售金额超过500亿元。房企“以价换量”之路,还有很长的路要走。

  当然,在这些因素下的影响下,还是可以很明显的看到,一线城市库存虽然已保持连续7个月的环比正增长,但8月份的增幅有所收窄,二线城市库存呈现波浪式的上升态势,变相反应了房企在市场上的动作开始变得活跃。从存销比看,8月份,35个城市新建商品住宅存销比为17.5,也就是说市场需要用17.5个月的时间才能消化完这些库存,而这个数字在7月份是18.7,12个月以来,存销比首次环比下跌。

  另外,在当前房企量价互博的关键时期,中国买房的需求量还是很大的,但是有刚需的人并不意味着他们能够不依靠贷款全款买房。减少贷款的难度和门槛,应该算是“去库存”行之有效的方法之一。

  住建部部长也在近期举行的全国住房城乡建设工作座谈会上,再一次就房地产政策完善提出了三点落实意见:千方百计消化库存,进一步加强房地产结构调整,以及完善房地产项目周边配套设施。

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