并购盛宴逐步开启，REITs迎来快速发展机遇期

　　2014年起，全国房地产市场普遍降温，市场观望氛围浓厚，房地产市场陷入销售困局。市场的萎靡，引发地方政府和决策层的普遍担忧，2014年三季度后各地限购政策纷纷解禁，其后，信贷政策调整、央行降息以及年底开发商为消化库存加大推盘力度等多重因素相互叠加，最终促使行业在四季度出现了显著回升，2014年12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%，再创年内新高。

　　销售数据在好转，但与此同时，去化周期仍在攀升。2014年12月底，房地产去库存化周期整体上升至14.2个月，显示市场目前依然处于去库存阶段。房地产黄金十年基本已经宣告结束，全国性房地产市场的系统性机会将不复存在。在经济“新常态”下，此前支持楼市普涨的重要基础——“货币超发”将难以再现。财政部近期表态，我国不会再搞大规模刺激，中央政治局会议也明确了2015年将继续实施稳健的货币政策，因此在货币“大放水”无望的情况下，房地产市场普涨的可能性较小。在此背景下，“分化”将成为未来一段时间行业的主要特征，主要表现在：北上广深四大一线城市及部分库存情况较好的二线城市复苏迹象明显，价格开始企稳，成交量大幅反弹，土地市场也开始加速活跃；而库存压力较大的二线城市及三四线城市则仍不见起色，量价仍然延续下滑态势，去库存情况仍不乐观，土地市场依然冷清。去库存仍将房企2015年的是重要工作。

　　在行业增速低迷时期，由于龙头地产公司在销售及内部管控的优势愈发明显，行业集中度提升有加速趋势。数据显示，2014年1-11月的销售额，行业TOP10的开发商市占率由13%提升至17%。房地产市场由增量转为存量时期，新房开发整体增量空间将受限。房地产行业的投资门槛上升，大型开发商在土地市场的优势明显；同时，融资方式的创新也意味着具有良好资质和资产负债表的大型开发商融资成本将低于行业，融资能力的差异也使的中小开发商逐步退出竞争，大多数中小房企将濒临破产、倒闭、被并购而遭淘汰出局。这一趋势在2015年仍将延续，房地产市场的并购盛宴将逐步开启。

　　2014年以来房地产市场量价齐跌，银行、信托等纷纷缩小了对房地产行业的资金投入，房地产基金的整体募集规模也出现了缩量。对于房地产基金而言，2015年经济大幅下行风险整体可控、政策整体趋于宽松将为房地产基金业的平稳发展奠定良好基础，房地产基金业整体系统性风险难现，机遇将大于风险。同时，我们也看到房地产金融创新的希望。近期，央行、银监会联合发布

　　《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》、住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》等均明确提出积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点，REITs推进的速度已在不断加快。

　　从美国的经验来看，1992年到1997年，美国REITs市场的资本总额由低于100亿美元增长至近1280亿美元，其中，有50%左右的房地产投资信托基金，单个资本规模超过100亿美元，资金来源很大一部分是机构投资者，如保险基金、养老基金等机构。REITs也已成为成熟市场中重要的房地产投资退出工具。2015年将是我国REITs快速发展的元年，房地产基金经由REITs向轻资产转型的时间窗口已经到来。

　　长期以来，国内投资者一直都受制于投资渠道狭窄，投资品种单一的现状。当前主流房地产私募基金大多仍以债权融资为主，现行市场条件下，已经很难满足以往房地产市场黄金时期的高额收益，这就需要基金管理企业能够凭借专业能力，进行主动管理，给地产基金公司带来丰厚的回报。因此，市场将越来约需要投资方式从债权投资向股权投资、资产的并购、不动产并购等方向转变。在此背景下，REITs具有风险分散、收益较高和可持续性等优点，能满足中国巨大的不动产和基础设施的证券化需求，也有助于解决普通投资者进行房地产投资渠道狭窄的问题。考虑到国内投资者对于收益率要求更高，如果能选择优质商业地产进行资产证券化，进一步提升收益率，REITs应该具备不错的吸引力，这就需要房地产基金管理企业能够具有很强的专业分工，在尾盘收购、物业升值、改造等方面具有优异能力。