五牛基金全宇：逃离股市 全球资产配置正在成为高净值人群标配

据说，在这次史上最大规模的股灾之前，已经有一批人套现离场，全球置地。

　　近来，国内一线房地产基金公司五牛基金正在积极拓展全球配置海外投资，以及资产证券化业务。

　　“全球资产配置正在成为国内高净值人群的投资标配。”五牛基金执行董事全宇说。

　　此前，五牛基金在房地产投资行业深耕十年，凭借着五大业务板块，股权投资、债权投资、不动产并购、资产配置、资产证券化，五牛基金在房地产基金行业地位不断提升。

　　“我们的目标是做一家全球配置的以不动产投资为核心的一流综合型投资管理公司。”全宇近日在接受《投资界》采访时表示，“在立足房地产基金业的同时，我们积极创新业务拓展，包括涉及二级市场证券投资业务、权益类产品、固定收益产品与其他金融衍生品。此外，我们还将不断拓展资产证券化与海外地产投资领域。”

　　目前，五牛基金已初步形成了涵盖基金、债权、股权、并购等多方位服务为一体的金融运营模式。

五牛基金执行董事全宇

以下为访谈实录：

记者：最近，五牛基金投资了曼哈顿项目，这笔投资五牛基金出于怎样的考虑？

全宇：目前纽约城内对高端公寓，以及零售物业的需求持续上扬。五牛基金最近投资的这个项目位于曼哈顿中城东部. 这里是纽约市传统的高端商业区和高尚住宅核心地带。

　　项目总投资一亿八千万美元，其中五牛基金的投资额度占50%，另外50%为当地银行贷款。项目公司预计年收益率超过 25%。

　　曼哈顿中城区是所有纽约人的骄傲，也是纽约的中心地带，曼哈顿终端23街至59街是人们概念里的中城，这片区域有第五大道的精华段、帝国大厦、克莱斯勒大厦、中央车站和联合国总部以及时代广场、百老汇、洛克菲勒中心这些充满代表意义的景点和地标性建筑。

　　最近，这类通达便利区域内新建、高端公寓的渴望和不断刷新纪录的旅游活动，都属于这类区域的带来了非常大的利好条件。

记者：当前国内人士对于全球资产配置的需求如何？

全宇：“全球资产配置”听起来对大家很远的事情，实际上已有不少国人在实施过程中。出于对财产安全、生活环境改善、子女教育等方面考虑，一些人海外移民实际上已经将资产的一部分实现了全球资产配置，但如果大家再增加一些对全球资产配置法则方面的了解，会在此领域收益更多。在全球不同地区和不同领域，总有一些投资是可盈利的。我们都是凡人，不可能准确预测未来，但通过分散和多元的资产配置方法，可以最大限度地避免投资风险。

　　今年6月，波士顿咨询公司发布《2014年全球财富报告》称，中国私人财富规模全球第二，仅次于美国，但中国财富管理行业却处于发展初期，发展潜力巨大。投资于Pre-IPO及并购的股权投资基金、房地产投资基金、影视等另类基金及全球资产配置基金等，均是国内高净值人积极参与的热门行业。

记者：据您观察，美国房地产市场趋势是怎样的？是否具有长期投资价值？

全宇：美国房地产市场正在回暖但是仍有上涨空间，长远来看，具有很大的投资价值。中国投资者对美国地产行业的投资呈现不断加大的趋势。我这里有一组资料，这是2007年至今的数据统计。从2007年1月以来，中国对美国商业房地产市场的投资总额达124亿美元，其中78%投于2013年1月以后。截止2014年3月，中国人共计花费220亿美元（约合1364亿元人民币）在美国买房，环比增长72%，超过所有外国客户群体。报告显示，海外买家用于在美国买房的每1美元中，就有24美分出自中国人。

记者：中国的投资者一般倾向于购买哪类资产？这些投资回报如何？

全宇：具有一定知名度的商业地产是中国投资者的首选，这从近年来主要的海外地产投资案例上可以很容易地看出来。

　　2013年6月，SOHO中国首席执行官张欣以7亿美元价格购得纽约通用大厦40%股权，价格创下了中国当时在美不动产投资的记录；

　　同年10月，复星国际以7.25亿美元收购第一大通曼哈顿广场；

　　2014年10月，中国安邦保险集团股份有限公司以19.5亿美元购买了纽约华尔道夫酒店。

　　总体来看，过去24个月中国开发商在美国房地产市场的投资活动大幅增长，他们和当地企业密切合作，利用专业的经验，在市场上站稳了脚跟。长远来看，投资回报是值得期待的。

记者：什么是资产配置的国际玩法？五牛基金在全球资产配置上遵循着哪些原则？

全宇：国内房地产发展30年，房地产投资基本都是短平快，“明股实债”，市场好的时候随便投都可以赚钱。但是国际上房地产业基本都发展比较成熟，长期投资稳定回报是主流，优质物业与普通物业的投资回报差异很大。因此做全球资产配置对投资机构的要求明显要更高。我们认为，在做全球资产配置时至少需要严格遵循6点原则。

　　第一，“投资人是上帝”。对很多GP来说非常容易理解，但没那么容易做到，在工程管理、资产管理及收费方面，成本虚高的现象在国内屡见不鲜。其实，他是在逐步损害投资人的利益，这是国际投资当中很少看到的。因此，我们主张以分享、开放的态度与投资人并肩合作。

　　第二，GP必须主动、开放，而五牛基金也希望有更多专业能力的LP参与。在国内，往往由于股东、资本等原因，投资人无法理解我们所做的业务，最后只能做一些保底、明股实债的业务，这也是国际业务和国内业务不一样的地方。

　　第三，投资回报率和杠杆的平衡。现在一些投资人上来就问LP“你们这个投资回报率是多少”，往往忘记了后面的杠杆率。以小博大，是房地产行业的特殊属性，收益特别高，当然风险也特别高，因为杠杆率非常高。我们和铁狮门接触很多，他们的杠杆率一直控制在一定的范围内，所以杠杆率和回报一直是平衡的概念。

　　第四，资产管理前置，收购的是“未来”而不是“现在”。目前国内很多房地产基金往往是比较现行价格对现实的判断，而外资基金公司往往会通过项目的溢价收购之后，通过自己的资产感觉能够做得更好来操作。比如说“高富诺”，当时收购的时候，整个行业都说“于洋，你为什么买这种贵的公寓呢”于洋的回答说“因为上海已经没有这样的优质物业”，他完全是基于对未来的判断。

　　第五，专业、自律、透明、热诚的资产管理团队。毛大庆一向是一位非常专业、非常热诚的工程管理人员。应该说他是投资人特别喜欢的项目管理人。每次投资人来的时候，他都会非常热诚、非常专业的介绍他的项目，而且他确实做到了。所以，比如说北京的来福士广场，有时候投资人突然跟他开一个玩笑说“大庆，你知道这个游泳池到底有多长多宽吗”，他马上就可以回答，因为那是他的baby（宝贝），的确由于这个原因，投资人非常愿意选择他。

　　第六，在做投资的时候，要么不做，要做就要找“perfect girl”，寻找那种“女神”级的项目来做。财富管理、资产管理有一句话叫“我们经常对未来两年的预期高估了，而对未来的发展低估了”，所以国际上包括五牛基金也是这样的玩法，就是找到一些经得起考验的物业，这样的物业才能持续持有，才可以保持“青春”。

本文来源投资界，作者：李梅，原文：https://people.pedaily.cn/201507/20150720385872.shtml