五牛刘景昆：房地产市场结构性分化 地产基金呈现三趋向

　　2014开年以来，看衰房地产的信息甚至从大型房企内部传出，辅以杭州、北京的降价楼盘，一周之内连传6地政府“救市”仍然难抵房企资金链断裂的消息对人们心理暗示，甚至救市的举动更让人们感觉不妙，人们对房价继续上涨普遍呈现悲观情绪，认为房市拐点已到。

　　“经过30年的快速发展，房地产市场也理应进入到新的阶段，当前房地产市场的结构性分化正在呈现。”这是五牛基金管理合伙人在近日清科集团举办的房地产基金沙龙上给出的判断。

房地产市场呈现结构性分化

　　刘景昆详细分析了这种结构性分化，一二线城市：毋庸置疑，在以北京上海为首的一二线城市，强大的房地产需求依然存在。对于三四线城市来说，仍然有投资机会。不是贴上三、四线城市标签的项目就一定不好，从长远看，其成熟城区都有一定的增值空间和投资价值。

　　对于房地产基金，这个接棒银行贷款，信托资金向房地产企业注资的新型房地产金融工具来说，市场在变化，自身也要快速应变。根据刘景昆的观察，年轻的房地产基金正在发生深刻的变革。当前，房地产基金呈现出三大新发展趋向。

　　首先是在房地产开发的链条上的投资开始向“两头拉伸”，向房地产全产业链的渗透和进入。目前房地产基金主流投资方向是在二级房地产开发，但是，最近呈现出来的趋向是向一级开发延伸，同时也在向产业链的下游，并购以及物业持有方向拉伸。

　　第二个趋向是，整合各大金融工具的投行化倾向。在整个房地产金融持续多元化的过程中，房地产基金的市场空间在哪里?刘景昆的答案是：房地产基金的市场空间很可能是在投行化的趋势和过程中，将保险资金，社保基金，证券、信托等，将有效的金融工具整合起来。

　　整个房地产市场在发生细化，区分出住宅、商业、主题园区，养老和旅游等等。房地产市场的细分，使得房地产基金市场也在发生深刻变化，未来很可能出现住宅，商业，养老产业，文化产业的专向基金。

关注现金流

　　在这样判断的基础上，对于2014年中国房地产市场的展望，五牛基金投资团队提出了两个关键词：结构性调整，关注现金流。

　　首先，从行业角度而言，国家经济结构性调整能实现软着陆，让地产市场有长期健康的发展空间，五牛基金仍然看好房地产行业。其次，从行业资金情况而言，正在呈现马太效应凸显，开发商分化加剧、融资成本分化趋势日益明显。因开发利润率下降，所以将谨慎投资高地价项目。

　　五牛基金异常关注现金流动对企业持续健康发展的重要性，尤其在市场预期发生变化的一些关键节点。刘景昆透露，目前，五牛基金大部分基金业绩表现良好，已成功对付所有到期基金。同时，正处于存续期间的基金表现也比较稳定，运营状况良好。

　　刘景昆认为，要使地产基金业务始终保持优秀业绩，除了完善的体系及核心团队的力量外，还得遵循四大投资策略：

　　“慎选交易对手”，一直以来五牛基金的合作伙伴都须拥有坚实的财务基础、更好的视野和规范的管理，同时还要具备很强的抗风险能力。 通过多维度全面筛选和深度研究，五牛基金将交易方分类为稳健型、高成长型和机会型开发商。

　　“精选投资项目”，五牛基金对每一个潜在投资项目，都会进行严谨、全面的尽职调查分析，通过对宏观区域、地块分析、物业市场、客户群定位以及投资收益等多维度进行专业评估，确保了公司所投项目的安全性。

　　“创新交易结构”。五牛基金通过股加债、优先债、股类、商业组合基金、并购基金等产品结构的不断创新，最大限度地满足了投资者在安全性、收益性、流动性等不同方面的需求。

　　“强化投后管理”，投后管理的目标在于如何与合作伙伴共同控制项目风险，提高项目收益。五牛基金通过对内控管理、项目及开发商管理、基金及LP事务管理，形成持续动态的投后管理体系。

　　2014年五牛基金将投资模式聚焦在两类：传统型（即常见的债权、股权和股加债型）和增值型。同时，将从传统型模式延展到参与并购、困境资产处置的运营管理中来，其中还包括物流地产、商业地产组合、海外地产投资等受益于行业调整、市场变化而出现的机会型投资品种。

本文来源投资界，作者：李梅，原文：https://news.pedaily.cn/201405/20140516365605.shtml