中国取消存贷比：更凶猛的7万亿信贷资金要来了！房价又要暴涨？

　　房价又要暴涨？？！！

　　最新研究认为，中国取消存贷比，将释放约7万亿信贷资金。

　　过去，中国的存款准备金率下调，但是存贷比仍然制约银行信贷，结果是银行体系内资金充裕，但就是无法让资金进入实体经济领域。

举个栗子：

　　存款准备金率是18%，但存贷比是75%，根据存款准备金率100元理论上*放贷82元，但是根据存贷比，100元理论上*放贷为75元。所以呢，如果不取消存贷比，存款准备金率下调的作用就被严重制约了。

　　时光追溯到2008年，一场金融危机席卷全球，中国经济受到严重影响，为了挽救中国经济，彼时中央政府决定推出4万亿救市计划，保持中国经济的高增长势头。

　　其实呢，这4万亿里面，本身没有包括商品房的投资，但并不是说这4万亿对房地产市场没产生影响。恰恰相反，4万亿的出台，直接推动了房地产价格的高涨。

　　那么，房地产行业已今非昔比，这一轮更凶猛的7万亿来了，又会推动房价暴涨吗？

4万亿让房价暴涨

　　4万亿本身是政府主导消费、刺激经济活动的措施，但消费是要用钱的，钱从哪里来？无非就是发债或是印钱，发债不会制造通胀预期，但会造成利率上涨，既不利于企业融资，也会对人民币升值造成压力。所以，印钱是*的选择。

　　根据央行2009年1月的计划，全年广义货币供应（M2）增长17%，实际上2009年全年M2同比增长了27.7%。印出来这么多钱，怎么花呢？答案是：银行信贷。看看央行的数据：人民币贷款年末余额为40.0万亿元，同比增长31.7%。2009年一年，银行信贷增长接近10万亿。那这10万亿是谁给借走了？就是房地产开发商。

以龙头房企万科为栗：

　　2009年一年，万科就从银行借出长期贷款80亿元，把在建工程的规模增加了两倍。如果不是信贷宽松，放在其他时候，钱可是不那么容易借到的。

　　除了银行信贷之外，4万亿计划还通过土地成本这个因素，对房价施加了影响。当年政府投入4万亿，带动了地方融资平台的投入，大部分都是基础设施建设，投资所产生的价值，直接转化为土地的增值，钢铁、水泥等等重工的投资，大多也服务于基础设施建设和房地产建设，也间接地转移到基础建设和土地之上。众人拾柴火焰高，于是土地价格暴涨就顺理成章了。

　　水涨船高，地价的上涨传导到房地产开发，房价飞飙也就是顺水推舟之事。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，当时4万亿的刺激，因为没有限制流向，直接间接甚至超过30%的资金流向了房地产，也对房地产形成了刺激。

　　从下面的图可以看出，那几年里房价的飞涨多么恐怖：

　　图片注释：2008～2010年全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比增幅

7万亿会不会让房价翻番？

　　历史会重演吗？

　　近日，喜投网董事长黄生撰文称，除了降息，原本期待中的“中国式QE”并没有到来，央行声明说中国完全没必要QE，这给很多人浇了一盆冷水，但是，一件大事悄悄发生了，这是中国银行业的重大改变，那就是75%的银行存贷比废除了，由监管指标变为参考指标。

　　黄生的文章称，这不是央行直接印刷钞票，而是让已经和经济活动紧密联系的资金再次衍生，进入经济领域。因为这些货币是之前的经济活动产生和带来的，因此不是基础货币，背后有财富的对应，这比央行直接印钞高明得多，也是合理合法的。“来了七万亿，这比降息的效果还大，比中国式QE的效果还大，对于实体经济来说，是大利好！”

　　要照这个逻辑，目前的刺激比2008年要大将近一倍，难道房价要翻番？

　　陈晟说，目前存贷比的一些变化，肯定是更多地支持实体经济，针对房地产的流向还是会有所限制。非要说对房地产有什么影响，可能会间接对产业地产，以及与实体相关联的地产，会有所支撑。对整体楼市有无提升，还要观察这些资金的流向。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷回忆说，2013年6月，中国突然出现“钱荒”，隔夜拆借利率飙升，引发银行业地震。出现这个问题的原因，是市场的流动性紧张，这背后则是很多银行做了表外业务。本来银行所有的业务都是表内的，但是表内业务是受存贷比限制的，多出来的钱，就做了表外非标准业务，说白了，就是拆借给其他银行。所以说，这次的“7万亿”和以前的“4万亿”印钞票是两码事。

　　民生证券宏观分析师李奇霖认为，存贷比考核的修正，是因为外汇占款减少，银行存款来源不足。过去实体融资需求旺盛的时候，逼着银行搞非标出表，加大了融资成本。从负债端来讲是因为银行的负债渠道多元化，守着存贷比考核会影响银行自身的贷款投放。

　　4万亿是政府大搞基建，银行放水配合。但当前实体融资需求不足，政府大搞基建也没有08年时的条件，因此，放松存贷比，信用派生也不一定能出来。房价更多受制于人口、库存这两大因素，刚需下降，改善型需求不足才是问题，和存贷比没什么关系。

　　香港粤海证券投资银行董事黄立冲认为，降低存贷比看起来能让银行有更大的自由度，但另外一方面是让地方财政的债券可以在银行做抵押，当然要放出一些流动性资金，让银行有钱放出来给地方财政，这是一个组合拳，“房价还是一线城市可能会上涨，二线城市分化，三四线城市还是销售困难。”

新闻链接：杨红旭--只有房价上涨才能救经济

　　5月14日，统计局公布了4月份的经济与房地产数据。结果，股市有了一些微妙的反应：一方面上证指数下跌，另一方面地产股板块大涨。这其中，有何玄机？

　　总体来看，股市经济的晴雨表，虽然本轮中国牛市被称为“杠杆牛”、“改革牛”，但当月度经济数据超预期的糟糕的时候，股市表现一下也属正常。今年一季度，GDP增幅已跌至7%，这是09年二季度以来的新低。而新公布的1-4月数据：消费品零售总额、工业增加值、固定资产投资等数据皆差。尤其是固定资产投资增幅下滑至12%。

　　而地产股走强，则反应了楼市复苏势头。地产股对两个因素敏感，一是政策变化，二是新房成交量变化。新公布的数据表明，全国房地产市场，形成了一种反差：潜在供应端收缩，而需求端扩张。

　　从供应端看，1-4月份，全国待售商品房面积继续攀升，现货供应比较充足。但是，全国房地产投资、开发企业土地购置面积、房屋新开工，这三个期货供应指标皆低迷，说明开发企业扩张节奏放缓，不愿加大购地与投资。这也隐含着一个信号：明后两年新楼盘供应将偏少。当前不购进“面粉”，未来“面包”就难放量。

　　从需求端看，1-4月全国商品房销售面积同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4个百分点，比1-2月份收窄11.5个百分点，这是过去一年最小的累计跌幅。而单看4月份，商品房销售面积同比增长7%，这是2014年以来首次出现单月正增长。说明全国的房屋销售正在复苏。

　　其实，一二线城市的住宅成交量，早在去年10月就开始复苏了。9.30房贷放松政策一出台，市场预期便发生了明显改变，购房者入市积极性不断提高。如今，包括了三四五线城市的全国成交数据，也出现了整体的复苏，说明市场回暖态势，已是板上钉钉。

　　关于房价。如果看一线城市房价，则去年年底就已开始止跌反弹。估计今年下半年，多数二三线城市的房价也都会随之上涨。从全国也来看，1-4月份商品房成交均价同比上涨1.8%，这也是2014年以来的*涨幅。按此趋势，将今年和明年全国房价涨幅，还将有所扩大。尤其是明年，需求继续释放，但新盘供应放慢（主要是去年和当前购地量偏小），则房价将加速上涨。

　　上述只是分析市场走势。接下来，探究房地产与经济的关系。2003年，“国18号文”首次明确房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。后来持续的进行房地产调控，官方不再提“不合民意”的“支柱”二字了。但事实上，无论是发展中国家，还是发达国家，房地产业都是国民经济的重要组成部分。

　　经济有三架马车，投资、消费和净出口。当前，我国经济低迷，主要原因是投资降速。投资当中又包括三块：基建、房地产、工业。今年1-4月投资增幅下滑至12%，其中基建仍保持20%的高增长，但工业投资和房地产投资皆差，其中房地产投资只有6%，而2014年1-4月份还高达16%，过去十几年的均速更高达20%以上。房地产正在严重拖经济后腿！

　　所以，要想经济稳增长，必须稳定房地产投资。但要想稳定房地产投资，必须要让商品房成交活跃。其逻辑是，开发商只有通过销售回笼资金，才有钱去购地；只有房价上涨，开发商才能赚到钱，才愿望扩大再生产；而只有拿地、建房，才能稳住房地产开发投资。

　　因此，房地产与经济的相互关系及作用机制，注定了：房地产调控必须放松，住宅成交必须反弹，房价必须上涨。当然，我们都不希望房价大涨，不要重现2007、2009、2013年这样的大涨。考虑到我国住宅库存较大的现状，今明两年全国房价不可能大涨。但一线城市和少数二线城市的房价，仍具有较大的上冲动能。君不见，过去半年深圳房价已经涨红了眼么。

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