这份8000元的报告，道出了房产O2O的死因、搜房们的短板以及投资人的错判

三、资本的错判：“烧了很多钱，毛都没改变”

　　“一年了，毛都没改变!”链家研究院院长杨现领在当天的发布会最后气愤地感慨。他认为，资本进入并未让这个行业得到改变，一是成本结构没有发生改变；二是效率没有被提升。

　　对于资本没改变的*点——成本结构而言，杨现领认为，“无论是Uber颠覆整个出行市场，还是京东和亚马逊颠覆整个零售市场，都基于一个重要逻辑，就是他们有完全不同于传统电商的成本结构。所以更有竞争力的成本结构决定了优势跟传统的企业是完全不一样的，各个方面都不一样。但是我们行业是互联网中介或创业型公司，其实并没有改变自己的成本结构，这是我们对它保持怀疑或继续观察的主要原因。”

　　从上图中可以看出，资本进入前后，行业成本构成占比并没有非常大的变化。此前，行业成本由56%的经纪人工资、23%的门店租赁费，4%的职能工资，6%的网络服务费，2%的广告费和9%的其他费用组成。此后，行业的成本构成主要部分是经纪人工资占50%，办公租赁费20%，管理分摊费2%，运营费用2%，广告费20%，其他费用6%。

　　经纪人工资、办公费用，分别在前后占了79%和70%。这些被我们看来劳动密集型和依赖人的特征依旧没有改变。而经纪行业如果不改变对人的依赖，永远是劳动密集型的话，就很难具备线下服务的规模效应。

　　也有人喜欢用“轻”和“重”评估一个行业的投资价值。如果很重而具有规模效应就是壁垒。“比如京东重不重?很重。线下的仓库、服务很重。但是我们知道当到达一定临界点的时候，仓储的边界成本随着交易量的上涨、GMV的上涨，边际成本是下降的，甚至是为零的。我们看到作为一家很重的公司，当他具备了极强的线下服务，特别是仓储服务规模化效率，我们知道这个公司一定会有一天到达效益区。”

　　经纪行业的现状是什么?房产交易线下每开一单都需要经纪人的服务，经纪人需要投入大量时间在签约前后，整个行业的工作效能曲线目前来看还未被改变。

　　那么是不是这个现状根本无法被改变?答案是否定的。

　　Redfin是一家美国的在线房地产公司，它在最新一轮的融资中获得了由老虎环球基金(Tiger Global Management)领投的5000万美元。Redfin时不时被拿来和Zillow和Trulia做比较，但实际上Redfin是更具科技范儿的房地产经纪公司。Redfin允许用户通过公司的在线平台和Redfin雇佣的经纪人挂出自己的房产信息，而无需通过第三方经纪人。从图中可以看出，Redfin经纪人作业效率是传统经纪人的5倍。

　　相较传统房产经纪人，Redfin的5倍效率提升源自“流程重塑”和“流量超配”。

*，流程重塑方面，Redfin改变了交易流程。“虽然依赖于人，但是人的作业效能发生了变化，所以整个流程重塑使线下经纪人的效率得以提升。

第二，流量超配方面，Redfin能够为线下的经纪人提供源源不断的流量，经纪人成单快并非因为专业或是别的因素，而是因为客户多。国内的搜房和爱屋吉屋做法也是相似的，但有一个核心制约因素，就是超配必须维持在固定的比例，比如30：1。“如果经纪人过多，效率就马上下降。要么持续打广告，要么经纪人不扩张。Redfin采取了后面的策略，流量不能继续保持就缓慢扩张，所以Redfin在美国发展了十年，到今天也只有1500个经纪人，财务非常好，利润率30%。”

还有一种情况是“自然超配”，是指不打任何广告，也没有其他太多的营销支出，仅因为线上体验好、房源信息真实就带来了自然流量，能够为线下的服务提供源源不断的客户。

　　中国目前不太可能实现“自然超配”，因为“中国目前因为线上无法实现房源全面、及时、准确传递，所以需要用高广告投放，更多方法来维持超配。这是目前所有创业公司面临的一个很大问题。”

　　而对于此前在这个行业失利的资本来说，不是行业“不行”，他们不过是在大行业里投错了细分的赛道，也选错了出场选手。

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