暴跌160亿！中国煤老板眼中的「创业偶像」，为何这次栽了？

花10亿元，买下一栋荒废12年的烂尾楼，值不值？

在大多数人认为不值的时候，有人不但毅然买下，还能在两个月后，把楼盘价格翻倍的卖出去！

这个深谙“废物利用”的奇才，就是潘石屹。

他旗下的一半房产，都来自烂尾楼，但在他手里，这些烂尾楼一年就能贡献百亿利润。

曹德旺更说过，潘石屹鬼精鬼精的，根本不做亏本生意。

但如今，“鬼精”的潘石屹，早已不复当年之勇。

自家的SOHO中国，在同行营收纷纷破千亿的时候，十年间反而从180亿暴跌到18亿，仅剩十分之一。

就连清仓撤退，都成了奢望。

沉浮三十年，精明一世的潘石屹，如今怎么就不灵了？

最会包装的地产商，

靠卖烂尾楼日赚41亿

1999年，中国商品房政策全面推行，大多数地产商，抢着进入住房市场“割韭菜”。

但在一片财富狂欢中，潘石屹的赚钱方式却大相径庭。

他买下的楼盘，都是烂尾的商务楼，最狠的时候，手上的18个项目中有9个都是烂尾楼，被称为“烂尾楼终结者”。

这些烂尾楼在整修后，就被潘石屹冠上“XX SOHO”的名号直接开卖，他们摇身一变，奇迹般地成了热门楼盘。

在北京房价还只有6000元/平米的时候，潘石屹的SOHO办公楼就卖出了2万元的高价。

卖得最顺的楼盘，一天就能卖出41亿，两个月就能回本！

烂尾楼能热销的秘诀，在于潘石屹的“包装”。

这些烂尾楼，很多都离黄金地段不远，潘石屹就会宣传，随着城市发展，这些地方迟早会成为核心区域。

同时，潘石屹还会砸重金，请最知名的设计大师“造地标”，力求让人过目不忘。

银河SOHO和望京SOHO的作者，是设计了大兴机场的扎哈·哈迪德，三里屯SOHO找的是隈研吾，后来设计了东京奥运会主场馆。

望京SOHO和朝外SOHO

负责联系设计师的潘石屹老婆张欣，更是被媒体称为“重建北京城的女人”。

需求创造好了，接下来就是找买家，而潘石屹也拉到了一个特殊客户群。

2003年，建外SOHO开盘时，一个中年大叔在展台前晃悠，由于衣着朴素，起初并没有受到销售重视。

几分钟后，一位年轻销售惯例上前问话，却一下成交了个大单：大叔直接出手买下了一层楼，而且是全款！

这位中年大叔的真实身份，是一位煤老板。当时，“全款买一层楼”被称为笑谈，他被认为是层次低的暴发户。

但潘石屹听到这件事后，立刻把SOHO的销售总部迁到了山西！

不仅如此，潘石屹开始每月去矿区给煤老板“上课”，不卖楼，就讲自己的创业故事。

一来二去，潘石屹成为了煤老板眼中的“创业偶像”。

他推出了“潘石屹午餐”，只要成交超过5000万元，就能和偶像一起吃饭，后来涨到了一亿。

要知道，2020年巴菲特午餐的最高记录，也就3100万元。

西装笔挺，却和“土掉渣”的煤老板为伍，别人嘲笑潘石屹，潘石屹却看到了商机。

中国入世后，推进了煤炭市场化，随着煤炭价格暴涨，成百上千的煤老板成了隐藏富豪。

为了投资、为了摆阔、为了谈生意，这些煤老板再土，都会去北京买房。

到时候他们想到的，就是潘石屹的楼盘，SOHO那些“光怪陆离”的设计，符合他们的张扬喜好。

*时期，三里屯SOHO项目中，前20名的客户几乎都是煤老板，有的人一出手就包了一栋楼的阳面，山西一省更是贡献了40%的销售额。

潘石屹成功后，所有人才如梦方醒，抢着讨好煤老板，但只能眼睁睁看着潘石屹拿走大头。

2007年，SOHO中国上市，创下了亚洲*商业地产IPO纪录。潘石屹宣称“五年之内过千亿，超万科”。

靠包装，潘石屹成了货真价实的“创业神话”。

四年三次“打脸”，

90亿白白当学费

2012年，信心满满的潘石屹宣布：转型。

他说，“一锤子买卖”的路已经走到了头，卖地赚的钱一半给政府交税了，限制了发展。

以后，潘石屹要做“包租公”，鸡生蛋、蛋生鸡，持续不断地赚钱。

但转型之后的潘石屹，却似乎染上了“打脸体质”，不仅频繁变卦，还昏招频出。

1.裁员3000人，赔掉90亿

潘石屹曾经描绘过自己“租楼”的梦想：利润率看齐苹果，细水长流。

为了达成这个目标，潘石屹大刀阔斧，裁掉了3000人的售楼团队，一些区域售楼经理，第二天就发现自己失业了。

转型后，SOHO发现的*个问题，是“没钱了”。

之前，每个客户平均贡献的销售额是5000万元，现在一下暴跌到了几十万。

SOHO的营收规模虽然不高，但利润在全球都是名列前茅，万科上千亿的营收，到手的钱和SOHO上百亿的营收差不多。

但在潘石屹的“转型”下，四年内SOHO利润暴跌了90亿，只剩原来的十分之一。

突然紧缺的资金，让立志当“包租公”的潘石屹只能自打脸，回去卖楼还贷。

2.力推“网红”创业基地，但谁入驻谁就倒闭

在转型租赁市场受挫后，潘石屹又把目光放到了互联网行业。

2015年，潘石屹推出了主打轻办公的SOHO 3Q，开始给互联网企业推销。

为了宣传，潘石屹还找了几家互联网厂商站台，声势浩大。

但在会后，一些人向潘石屹表示：租金太贵了，要是自己是创业公司，根本就不会去。

能进驻SOHO 3Q的，大多是外卖、共享单车、网约车等靠“烧钱”来换增长的企业。

结果，进驻的熊猫直播、锤子、小蓝单车、AcFun等企业，要么销声匿迹，要么被大企业收购。

入驻一个倒一个，有人说，SOHO风水不好，成了创业公司的“坟墓”，潘石屹急了，辟谣起诉一条龙。

那些更大规模的企业，也太愿意租SOHO，因为一“共享”，邻居可能是足疗店、美甲店，毫无氛围，不如自己买楼。

在潘石屹口中，SOHO 3Q“十分成功”，2017年就要上市，但直到现在，上市依然杳无音信。

3.一边辟谣一边卖楼，降价60亿也要清仓

多次失利的潘石屹，开始把精力放到了海外上。

通过林林总总的卖楼交易，潘石屹一共套现了400亿，大部分的钱都花在了海外。

图片来源：金角财经

随着国内资产卖得越来越多，“潘石屹要跑了”的传言，甚嚣尘上。

尽管潘石屹说过“自己是中国护照，怎么跑？”但他依然在不断卖楼。

他说过，SOHO中国有两个项目永远不能出售：外滩SOHO位置太重要；望京SOHO很漂亮，他很喜欢。

结果在今年，黑石和SOHO达成协议收购SOHO，几乎以“白菜价”降价60亿元出售。

如果最后没有被叫停，中国地产牌桌，将彻底没有了潘石屹的身影。

精明了20年的潘石屹，

生意却越做越小

潘石屹给人留下的*印象是精明。

还有位地产大佬曾表示，潘石屹可以把土豆卖成黄金，绝不做亏本生意，他还有个外号叫“潘老财”。

靠“精明”，潘石屹的发家之路一路坦途：避开了创业之初的海南房地产泡沫、2008年金融危机，潘石屹手里还有100亿现金。

但也正因为过分精明，潘石屹无论做什么，都倾向于“无本生意”，什么火做什么，赚一笔就走。

改造烂尾楼、洗脑煤老板、都是“快进快出”，钱来的快，但也来不及“修炼内功”。

比如改造后的烂尾楼，楼卖出去了，但内部建筑质量却没有跟上，为人诟病。

有的外地业主身穿大写的“惨”字T恤，在SOHO办公楼前齐声高喊“潘石屹，大骗子！”

后来转型租售业务、转型互联网，也和潘石屹“轻资产”的思想如出一辙。

潘石屹曾说，赚钱*、规模第二，SOHO规模变小了，运营却也越来越不上心。

最终还是不上不下：地段优质、硬件尚可，但租金昂贵，定位不明，谁都赚不到钱。

如今，SOHO已经成为“过去时”，整体出租率和租金不断下滑，“包租公”生意也难以为继。

SOHO曾经和万科、万达平起平坐，如今利润营收都有着数十倍的差距。

不管“清仓”与否，潘石屹在国内的声音已经微不足道。

潘石屹的所有投资，都是当时最热的领域，但潘石屹并没有耐心，陪他们一起走完。

一会唱衰房市，地价上涨后又在上海大肆买地；共享办公概念火爆时，说SOHO是“互联网创业帮手”，遇冷后，又转口称“要做定制办公”。

概念来回翻炒，但哪样都没做透。

最终，也只能选择卖楼甩尾，投资海外的“更优质”资产。

追了一辈子风口的潘石屹，最后还是在原地打转。

参考资料：

灰鸽观察室.《一天入账41亿，“挥金如土”的煤老板们，撑起了潘石屹的黄金时代》

刘工昌.《一言难尽潘石屹》

【本文由投资界合作伙伴微信公众号：金错刀授权发布，本平台仅提供信息存储服务。】如有任何疑问，请联系（editor@zero2ipo.com.cn）投资界处理。