地产大佬陈启宗退休

香港知名企业家陈启宗，即将退出已驰骋半世纪的地产舞台。

近日，香港恒隆集团有限公司（恒隆集团，00010.HK）和恒隆地产有限公司（恒隆地产，00101.HK）发布了2023年年报。恒隆集团及恒隆地产董事长陈启宗亦发出了自己的最后两封《致股东函》。

“今天，是时候交棒了。”陈启宗在信中写到。

他宣布即将退任集团董事长、执行董事等职，具体时间，将在2024年4月26日恒隆集团及恒隆地产的股东周年大会后生效。

陈启宗称，去年已向董事会请辞，现在终被董事会通过，因此，这是他最后一次撰写《董事长致股东函》了。

从1992年迄今，在执掌两家上市公司的33年时间里，作为极 具代表性的优秀香港企业家、中国商业地产领域受到尊重的行业领 袖，陈启宗一共撰写了144封致股东信，逐步受到业界的欢迎，其影响力溢出地产行业，在中文世界里也有了读者。

除分析地产行业起落、公司股价涨跌缘由之外，他也致力于用言简意赅的真诚表达，传达他对中国市场前景和世界局势的深入观察。在这些信函中，一个善于驾驭风浪的企业家、世事洞明、对国际政经情势洞若观火的观察者、尊重中华文化、看好中国长远未来的思想者，其拳拳之心，诚挚之情，字里行间表露无遗。

“老兵不会死去，只会慢慢消失。”一个穿越了多个经济周期、长期看多中国大势、一路乘风破浪的75岁企业家，满有智慧的观察者，他的睿见深思，将不再被业界、读者所听到。

这是时间的遗憾，再有智慧再有能力的人，也不能抵挡岁月侵袭。“仁者寿”，在此，我们只能真诚祝愿。

陈启宗成长史

陈启宗，原籍广东顺德，1949年12月出生于香港，早年就读于香港。

严格说来，陈启宗是企业家第二代。家族企业恒隆则是香港知名地产商。父亲陈曾熙抗战前留学日本，攻读土木工程专业。1950年代大量大陆人口迁居香港之际，看见商机，开始涉足地产业。叔父陈曾焘毕业于复旦大学，曾在东南亚从事建筑生意，这时返港协助兄长承包建筑工程。

生意逐渐做大后，陈氏兄弟自立门户，1960年成立恒隆公司。恒隆公司的事业起步，得益于1960年代初香港政府需要恒隆公司拥有的一处地产兴建医院，于是与恒隆交换地块，恒隆就利用这片政府交换来的地块发展起香港早期的住宅小区，由此奠定恒隆在香港地产行业的基础。1972年10月，恒隆在香港上市。

这是陈启宗家族企业的成长背景。也正是这一年，在美国南加州大学获工商管理硕士学位的陈启宗，回到香港，加入这家由父亲和叔父一手创办的公司。

不过，由父亲和叔父执掌的恒隆公司，在达到巅 峰后，亦曾遭遇低谷。因经营理念较为传统、遭遇地产股崩盘等原因，相比同期的新鸿基地产、李嘉诚的长江实业等，在发展上有所落后。

1986年，陈曾熙去世，当时已37岁的陈启宗并未接班，只获委任加入董事局，由叔父陈曾焘继任恒隆主席。

这一时期，陈启宗的主要精力是和弟弟陈乐宗一起，创办了家族基金—晨星资本，主要从事私募股权投资和风险投资，投资地域涵盖了北美、欧洲和亚太地区。晨兴资本在中国大陆的投资非常成功，在互联网时代先后投 中小米、凤凰新媒体、迅雷、聚众传媒等项目，其中最传奇一笔，是通过小米上市一笔爆赚百亿美金。

直到1991年1月，陈曾焘退任董事，由陈启宗出任恒隆集团及恒隆地产董事长，成为恒隆的第二代掌舵人，由此开启陈启宗时代。

相比父辈，陈启宗的主要经营特点，是抓住了大陆崛起的历史机遇。他对大陆市场做了极其深入的研究，在其他地产巨头还聚焦香港市场时，他高度看好国内的高端商业地产领域。1992年，即上任恒隆主席的第二年，他就正式踏出投资大陆的第 一步，在上海购入恒隆广场等项目。

陈启宗把他执掌下的恒隆33年，分为三段时期：1991至1997年，1998至2008年，2009至2022年。

“自1991年起的七年里，我们的表现一直落后，是以前遗留下来的问题。1970年代和1980年代大部分时间，我们的表现不及同行。到了1990年代初，投资界基本上已把我们遗忘了，许多主要证券商已不再留意我们。他们没做错，因为当时我们的表现不特别好。”

不过，陈启宗亦自豪地称，到了1990年代中后期，只有极少数人能预见香港房地产价格即将大跌，恒隆便是其一。在别人还在疯狂购地时，恒隆悄悄撤退，还把手头当时很好的一块地出售，就此储备20亿港币现金。

“我们做好准备，然后看准时机，在巿场于2002年复兴前入巿。当时无人注意到我们在内地的策略，直至2000年我们在上海开设两座购物商场后，市场分析员才留意我们的股票。”

“2000年代初，投资者意识到我们在香港购入的地块可获丰厚利润，加上我们的内地租赁业务也开始大涨，我们的股价开始跑赢同业。那十年里整体来看，在活跃于香港及内地的12只地产股之中，就平均每年股价升幅和股息收益率而言，我们是表现最 佳的。”

总结来看，陈启宗坚定看多中国高端商业地产、执行中又坚持“只选好的、只做对的”的专业、高品质策略，以及稳健、不扩张、偏重商业地产的总体战略，使恒隆即使在经济下行情况下，仍然保持业务增长。

财报显示，2023年恒隆于内地和香港的租赁收入均录得增长。其中恒隆集团的内地整体租赁收入，约66.51亿元人民币，同比增长7%；恒隆地产的内地整体租赁收入，约62.63亿元人民币，同比增长8%。

如今，内地物业的租赁收入占恒隆租赁收入的68%。“直至2022年的23年，我们的内地租赁物业组合，还在持续按年增长。”陈启宗表示：“本人欣然告知各位，2023年我们再创新高，尽管没有新增的楼面面积，我们在内地的商业租赁收入，比以往任何一年都多。”

“进军内地市场33年，我们有幸选对了业务领域。我们已发展的物业可谓不容忽视，这些物业带来的租赁收入，在业内数一数二。”陈启宗自豪地说。

企业家身份之外，陈启宗还是亚洲协会副主席及香港分会主席，中国文物保护基金会创始人兼主席，多家国际智库及香港科技大学、南加州大学等的董事局或顾问委员会成员。

下一步

作为一名出生成长于香港、在美国受大学教育、事业发展受益于大陆开放的企业家，在时代风云激荡、市场机会和陷阱同在的大背景下，陈启宗大胆冒险和稳健谨慎并行，形成自己独特的经营理念。

大胆，是不怕投错。“风险投资不会没有风险，十投不可能十赢。但十投八赢，就是胜利。”在风险投资领域大胆，在地产投资领域则谨慎。他只投顶 级地段的顶 级持有型物业，在他眼里，这类物业抗危机能力强，即使世道不好，也能手握源源不断的现金流。

他的进取，让恒隆拥有了一片在大陆的广阔天地，他的谨慎，则让恒隆安然度过亚洲金融风暴等危机。这也让他掌控下的恒隆，能逾30年风雨而持续精进。

地产行业数十年的谨慎经营，也让他对整个行业的的巨大风险，对中国大陆地产行业的兴衰成败及背后原因，有深刻观察。

他多次提到1982年的一次晚宴，“当时有我和郑家纯（新世界集团主席）及另外两家地产商，他们也是香港名声显赫的人，土地储备不少于新鸿基，但这两家企业没多久就倒闭了。”陈启宗一直强调房地产业风险极高，财富来的快去的也快，宛如过眼云烟。

陈启宗还回忆，17年前，内地地产商参访团一行20多人来港探访。“本人告诉他们，20年后，他们中也许有60%的人会赚钱，其中5%至10%会成为超级富豪；余下的40%，也许20%会陷入困境或退出业界，剩下的则会破产。当时内地房地产业兴旺，他们对本人的预测不以为意，没人想像自己会成为底层的20%。”

陈启宗最后写到：“遗憾的是，事实证明本人当时过于乐观，现今他们多数或全部都破产了。”

“一个没有见过市场周期、没有经历过大的市场周期、还能够留下来的人，不可能成为可靠的房地产开发商。”这是陈启宗的观察，他还说，做商业房地产，“兔子一定死，乌龟一定赢”。

陈启宗对中国文化、中国的未来亦有自己的思考。他希望香港所有学校教育都能以普通话为主，2022年11月参加论坛时表示，希望这是自己最后一次以广东话演讲，再用广东话便是“憨居，无前途”。

据说，陈启宗接班时没拿过父亲的钱。现在，他把公司交棒给了陈家第三代—儿子陈文博。

陈启宗讲过他和儿子之间的一个小故事。儿子当时在上海，每天骑自行车上班。“有一天我打电话给他，他说‘对不起，爸爸，下了车我再跟你通电话。’”陈启宗的回复很幽默：“还骑自行车，你好奢侈。”陈启宗有一句育子箴言：“有钱的儿子不成材，没钱的儿子成材。”

企业经营之外，业余时间陈启宗爱好颇广。他是写作者，在外刊写过文章；英文流利，对德文、西班牙文、希伯莱文等亦有所涉猎；欣赏意大利文艺复兴时期的科学人文大师，“他们有跨学科跨领域的才能，取得了一加一大于二的效果”。

2008年陈启宗曾访问上海交通大学，并做《成功的现代商人是怎样炼成的》主题演讲，他说：“一个商人要想成功，必须要有内在的修养。”

演讲结束后，师生要他留下墨宝以为留念，他想了想，最后写了五个字：不要太聪明。

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