上帝为你关上一扇门的同时,会为你打开另一扇窗。这句话似乎对现在的房地产商来说,似乎更为适用。当银行、信托都受到政策限制不愿意、也没能力给房地产“输血”时,PE便成为了其融资的新窗口、新渠道。
PE感受到了地产商投射过来的暧昧目光,而且已怦然心动。据清科统计,截至今年第三季度,国内已有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元,其中本土机构募集基金数量及金额占比分别为80.0%和70.0%。
PE进入房地产似乎恰逢千载难逢的好时机。一个资金雄厚的老朋友也极力鼓动我和他一起搞个房地产PE基金,他认为我此前既从事过金融信托、地产开发、商业管理等工作,又有项目运作的成功经验,与我合作必定会有可靠且可观的收益。
没错,近两三年来我一直对房地产基金何时能够推出、以怎样的形式推出高度关注,同时现在又作为PE界的投资人士,我常常不自觉地会想,房地产基金的优势在哪里?在何时、以何种形式介入,风险更少?
上述22只私募房地产基金中,有两种不同的形式,一种是独立的PE专业机构募集资金,其深谙资本运作之道,但是对地产开发和管理并非特别专业。另一种是房地产公司自己组建投资公司募资,对房地产项目开发及管理、财务运作都十分在行,但是在资本运作上略为欠缺经验。
我所要谈的,当然并非地产系房地产基金,而是PE系房地产基金。让我们看看哪些同行们抢先成立了房地产基金,其中包括鼎晖投资、普凯投资和高和投资等。鼎晖投资是中金公司(中国国际金融有限公司)的投资部门,管理的资产超过350亿元,其投资领域包括股权、房地产、证券投资。普凯投资是一家美资PE,管理规模也近百亿,其投资领域包括股权和地产;高和投资是一家新成立的投资公司,发行了国内首只人民币商业地产私募股权基金,已募集好几期基金通过收购整合、出租、管理实现商业地产稳定的增值效果。
“公司基本信息有啥好说头呢?”你心里可能在抱怨我真是太啰嗦。但不妨看看这些发行房地产基金的PE们的特征。高和投资不必说,人家就是冲着房地产基金而来的,无论是人员配备和资金管理全都是按房地产项目而进行“专业设计”或者“量身定做”的。而鼎晖投资和普凯投资的共同特征是,此前其主业都是做股权投资,房地产基金是其新的投资领域。同时,这两家公司管理的资金规模是数百亿或者近百亿,而鼎晖投资的强势背景不言而喻。这些恰恰揭示了做房地产基金不是一般PE公司有“资质”介入的。同时,从今年前三季度房地产基金融资32.25亿美元的数据表面看来已显示热度,但实际上介入的PE公司数量并不多见,它还只是发生在诸如上述规模较大的少数PE公司身上,由于每只基金的融资额度都较大,所以募资总额可观。
为什么其他中小型PE不去抢这份“新鲜的蛋糕”呢?俗话说“没有金钢钻,别揽瓷器活”,因为做房地产基金需要专业性,首先需要具备房地产投资策略、地产项目开发与选择以及房地产投资分析、执行的能力,需要金融人才和地产人才。房地产基金业务既是投资业务,更是金融加地产的业务。那么花钱请这方面的专家人才不就行了,你可能又要问,能够募到资还怕请不到人吗?
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