“中国特色”PE地产基金：股权直投品牌房企

　　中国房地产企业的主要融资渠道，包括银行贷款、预售和自筹资金等三个方面，近几年来，由于政策性宏观调控，银根持续紧缩，限购限贷所导致的销售不畅，使得众多开发商尤其是中小开发商面临严峻的资金链压力。在银行贷款、房地产信托、上市融资均受到一定限制时，资本密集型行业特别是房地产业还有何融资渠道可以拓展?通过出让股权、增资扩股引入基金，或自身设立房地产基金以进行融资，这两种方式已成为了房企获得资金的有效途径。

　　私募股权投资基金（Private Equity Fund，简称PE）作为一种新型投资模式，在中国目前已获得了广泛认可。近年来更是如雨后春笋般涌现，特别是在金融信贷紧缩、投融资渠道缺乏的背景下，PE 倍受房地产企业的青睐，而越来越多的品牌房企更是偏爱私募股权投资。

　　在海外，地产金融产品是房地产融资的主要渠道，能占到募资规模的70%～80%，但我国现在70%以上的房地产融资还是靠银行贷款和预售回款，房地产私募基金的发展只是刚刚开始，今后将成为一种主要融资渠道。但私募基金的融资成本相对较高，一般给到投资者的年化收益都在10%以上，加上基金公司发行的成本费用，但为何品牌房企偏爱私募股权投资？

为何品牌房企与私募股权牵手成功?

　　一方面，在房地产融资受限的情况下，私募基金融资更加便捷，可以解决后续的现金问题；另一方面，在新常态行业趋势下，PE直投参股品牌房企，也帮助其承担了一定的开发风险，在私募基金全面介入项目进程的前、中、后阶段可有效导入产业，基金在其中不单纯是一个金融端的作用，更多的是“金融”加“产业”链的创新运作模式，可谓共赢互利，双丰收。

　　目前，房地产行业有两个主要发展方向：一是向上游发展，进入泛地产金融领域，比如泛地产私募基金；二是向下游发展，做产品线，如老年公寓、旅游地产或商业地产。而房地产基金目前的两个发展方向，一方面是向一级开发资质的房地产开发商，即拿地方伸展；其次则向项目并购，物业经营端变化。如此看来，双方在产业创新上可谓不谋而合，大家都希望能有所突破。

　　招商地产作为中国最早的房地产公司之一，具有综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善等优势。五牛基金的企业转型正与招商地产的金融创新思维不约而合，一个掌握着金融客户端、擅长房地产基金的运作，另一个则拥有强大的地产开发资质与背景，于是双方决定强强联手，采用股权直投的方式介入，以此带入资金，从而参与后续的地产房开发与分成。据悉，此次招商常熟地产项目于2014年10月进行增资扩股，通过招商地产专业化的项目推进体系与五牛在资金管理、风控策略、现场派驻专业人员参与项目管理等多项成熟运作方式，有效提升并优化了被投房地产企业的项目融资结构，满足行业内日益增长的多样化融资需求。此次，五牛与招商的合作，无疑用金融企业的创新模式再次验证了房地产私募基金对市场资源优化及配置的重要意义。

债权or股权

　　私募房地产基金是私募股权领域专门进行房地产投资的分支。就海外的发展经验来看，到20世纪90年代，房地产私募基金已经延伸到房地产项目的开发、房地产债权投融资和国际房地产投资等领域。这类产品在国外具有期限长、现金流稳定、资产增值、资金需求体量大的特点，可以通过基金良好的现金流优化经营财务状况，还可享受经济发展所带来的资产增值，成为投资保值的重要工具。

　　我国房地产私募基金的崛起始于上一轮房地产调控政策。目前，不论是信托还是大部分私募基金，主要还是以债权的形式操作，有“假股权、真债权的说法”。事实上，要做到股权投资房地产行业需要发展到较为成熟的阶段，同时它还与我国的地产行业发展形势息息相关。伴随着商业地产项目日趋成熟，其开发周期又相对更长，股权融资的方式会逐渐增多。按照国际上的一些做法，不仅仅是投资项目的股权愈发增多，房地产开发商的投资入股也将更为广泛。在香港上市的房地产企业大部分会在上市之前做一些私募，它们多属于Pre-IPO的方式，能帮助公司快速发展取得良好的上市业绩。如摩根、花旗、黑石、弘毅、鼎晖等知名大型基金都在房地产领域有所涉猎，并取得了不错的业绩。

　　事实上，基金与房企的合作模式，更大程度上是为了满足基金LP不断提升的投资回报率需求，通过与品牌房企的股权投资合作模式，能更好的博取高额的市场投资回报率，同时，基金利用其专业及成熟的管理团队，对房产开发的各个时间节点资金的运用加以高效地管理，对项目本身有着严格的风控流程，进而在后期房产销售阶段，提出自己专业的营销策略及产品规划，大大提高了房地产开发商在项目运营的过程中资金的利用率，这些由房地产基金公司提供的增值服务，对于房企来说是一件如虎添翼的好事。站在这样一个互惠、互利的合作点上，为双方长期合作打下了良好的基础。

　　招商地产华东区域总部董事长、副总经理王晞在此次五牛与招商合作的股东大会上高兴地表示：五牛基金与招商地产建立股权投资战略合作伙伴关系，正是在国内股权投资市场快速发展的背景下，基于双方共同的战略理念和业务拓展需要，结合两家专业机构之所长，共同推动股权投资业务的产品创新与服务创新。招商与五牛将在一个公开平台上进行互赢互利的合作，更好的为双方今后在华东地区的进一步发展做出努力。