长富汇银：“房地产REITs创新是必然”

　　2014年，决策层出台了一系列松动政策，松动政策出台的背后，反映出当前高层仍面临两难的抉择：一方面，房价多年来持续过长、过快的上涨不能不管、不能不调；另一方面，地方政府短时间内依旧无法摆脱对土地财政的依赖以及对房地产投资拉动的需求，这就要求必须为房地产业的发展预留出空间。因此，在房价问题上，决策层的声音往往显得颇为谨慎。但政策的主基调仍然是房地产调控继续转向市场化为主。

　　2014年以来，不论从信贷政策还是产业政策均出现不同程度利好。目前供给层面，开发商积极去库存，主动调价迎合消费市场已是不争事实；需求层面，限购、限贷已陆续打开，消费者购买力从2季度开始逐步积累。政策累积效应将对购买预期产生积极推动作用。信贷环境改善配合开发商降价跑量，叠加基数回落，单月成交量同比增速有望在2014年四季度见底回升，而价格的企稳回升则有望在2015年二季度出现。

　　中长期来看，市场仍有较大的成长空间。我们对行业的发展仍持较为乐观的态度。

　　面对2014年的行业低迷状况，房地产企业越来越感觉到丝丝的寒意，整个行业的盈利能力我们也发现已经开始出现了一些转折。从A股上市公司披露的数据来看，2014年中报的净利润增速则是10年以来首次负增长。盈利转折的背景是行业已经由前几年全线、快速上涨向结构性、温和上涨转变，已经进入了中低速增长阶段。因此，在此阶段，房地产企业再依靠此前的规模扩张、“野蛮成长”来获得效益已经不合时宜，粗放式的管理和同质化的产品使得整个行业过于重视短期利润而忽视创新。行业发展遇冷，去化周期延长，因此，大多房企感到寒意，并不足为怪了。在此背景下，我认为，房地产企业探求如何积极拓展盈利模式、由此前的规模扩张向效益增长转型已经刻不容缓。

　　如今，摆在行业面前的两个现状是，去化周期延长，利润在不断变薄；以及资金成本高企，而作为资金来源重要渠道的银行业对房企的支持力度却在不断下降。面对这种情况，房企应对的主要策略，一个是通过规模扩张以抵消利润下滑的影响，另一个则是扩宽融资渠道，降低资金成本。我们看到行业中的一些标杆、优秀房企已经在创新、转型中做出尝试。主要代表如以绿城为代表的代建模式、万科和朗诗的小股操盘模式、彩生活为代表的社区O2O模式，以及众多开发商试水管理的地产基金模式等。

　　房企转型，考虑到目前整个行业资产负债率偏高与融资成本居高不下的现状，我们认为，房企仍将面临资金方面的现实需求。这也为房地产基金参与房企的转型与业务创新提供了新的机遇，同时，也给整个房地产基金业提出了新的要求。

　　我国的房地产基金目前仍多以债权方式进行运作，在房地产行业整体盈利能力下滑以及去化缓慢的背景下，单一债权模式的运营风险也在加大，也面临着转型的现实需要。房企的转型、创新与房地产基金的有效结合，将有利于双方充分利用彼此优势资源，实现优势互补。可以认为，转型与合作是房企与房地产基金适应当前行业生态环境变化的必由之路。我认为，基金管理企业应主动谋求转型，逐步转变以住宅地产机会型为主的投资策略，而加快向增值型、核心增益型转变，逐步实现多元化配置。

　　未来，我国房地产基金业面临的创新之处，我认为，REITs是其中一个重要的方向。从发达国家经验看，美国、新加坡、日本等，俱已形成了以房地产投资信托基金（REITs）为核心的商业地产轻资产发展模式。商业地产企业通过REITs将项目产权社会化，并获得现金流以支持快速发展，而与此同时，大众投资者通过REITs长期持有房地产，定期获得稳定的租金收入。基金管理者则除拥有对商业项目的控制权外，还由于参股持有REITs份额，实现了由持有重资产向持有轻资产的转变，在降低行业周期性波动风险的同时，享受到后期经营中的分红收益以及持有资产的潜在升值收益。因此，REITs的推出对多方都是有利的。我认为，房地产行业以金融服务为特征的下半场正逐渐开启，这也将为房地产基金业带来巨大的盈利与发展空间。

　　过去数月，我国REITs推进的速度已在不断加快。12月，苏宁云商将旗下11家门店物业的相关资产权益全部转让给华夏资本管理有限公司近日成立的“中信华夏苏宁云创资产支持专项”计划，并将在深交所挂牌,这也将成为深交所中小板上市公司首次通过证券资产化业务成功融资。可以认为，房地产基金向轻资产转型的时间窗口已经到来，这将使房地产基金的金融属性进一步增强，可以发挥基金的专业经营运作能力，加快资本周转速度，从而提高资金使用效率。

　　长富汇银基金自成立以来就着手开展对REITs的研究，并与*房企、地方政府等在内的各方进行过接洽，积极寻找有发展潜力的基础资产。我们倾向于在具有强劲消费能力的核心城市予以布局，目前已着手收购或租赁一些地理位置优越的商业物业。我认为，对持有型或投资型物业是否具有强大的改造以及创造资产增值的能力是基金能否做好轻资产转型的一个关键因素，因此，长富汇银始终重视对商业管理相关人才的引进与培养，相信我们的团队有能力应对当前的市场变化，积极把握当前基金转型的投资机遇。