投资圈第16期微访谈：向左走？向右走？拐点上的房地产基金

房地产基金目前发展现状

网友：国内房地地产基金的规模目前大概是什么量级？

张保国：数据显示，2010年之前，国内人民币房地产基金仅有20多只，100亿元左右的市场规模。到2013年新募房地产基金数量达到132只；从披露募资金额看，募资总额达到106.67亿美元，同比增长79.1%。2013年私募行业进入了规模化发展时代，截至2013年底，全国房地产基金管理机构已超500家，管理规模超6000亿人民币。

网友：从2013年是国内房地产基金野蛮生长的一年，很多基金涉足了房地产项目，目前国内房地产基金（地产私募基金）发展了那一步？与国外有哪些差距？

张保国：报告显示，我国目前房地产行业约70%的资金来自预售和银行贷款，而在美国，房地产开发以基金直接融资为主，隶属于金融业，所占比重超过80%，而在中国，基金一类的直接融资只占5%。作为房地产企业融资的重要补充渠道，房地产基金发展空间巨大。

网友：未来房价走势如何？二三线和一线城市有哪些不一样的走势？

张保国：虑到目前中国城市化仍处于快速发展阶段；从全国范围来看我国的居民资产负债率仍处于相当低的水平；我国的政策也会适时、正确校准，这些因素都会对我国的资产价格有平抑作用。所以，我们判断，区域性的房价将会有所分化，不排除部分地区出现阶段性的大幅调整，但我们依然看好行业的整体趋势。

网友：目前，国外媒体唱衰房地产基金，是否会对房地产基金带来影响？

张保国：房地产行业有其自身的运行周期和特点，无论市场上涨或下跌，有优秀管理和投资能力的企业，总能找到合适的投资机遇。因此对于那些经营稳健、风险控制力强、融资渠道多元化的大型房地产基金企业而言，在行业调整期将会获得更大市场份额。我觉得影响不大。

网友：2013年房地产私募听说很火爆，是那些原因导致的？

张保国：主要是房地产基金有比较稳定的高额回报；另外，房地产基金投资周期短，退出也更加便利。

苗旺春：主要有两个：一是房地产调控基调确定后，开发商加大投资，而涉房贷款并未放开，甚至收紧，开发商寻求其他渠道融资，为房地产私募基金提供了较大的需求；二是去年境内IPO停摆使股权投资市场整体较沉闷，地产私募基金的退出因为基本不依赖IPO，因而吸引了大量其他行业的股权投资资金转入房地产私募基金。

网友：房地产也适用于“互联网思维”吗？

张保国：前段时间万科郁亮取经阿里巴巴，担心房地产界的小米出现的言论引起了业界的关注。互联网思维是否适用于地产行业，要看能否用互联网思维能改变行业的供应链和价值链，以及企业的组织架构及文化等，不能只是社会化营销。

本文来源投资界，原文：https://pe.pedaily.cn/201404/20140425364341.shtml