投资圈第16期微访谈：向左走？向右走？拐点上的房地产基金

房地产基金政策及风险控制

网友：风险控制方面，有哪些心得可以分享？

张保国：1）投前详细尽调与投后卓越管理相结合；2）明确而稳定的还款来源与足值的抵押物或担保相结合； 在资金运用过程中，长富汇银公司可通过投资地域、项目类别、投资金额、投资期限的选择和调整，灵活机动，来抵御可能出现的房地产行业波动，规避风险，保护投资者利益。

网友：如何理解中央政府关于“抑制房价过快上涨”的政策？

苗旺春：这一政策的初衷是为了使普通来百姓买的起房。实际操作中要根据当地实际房价走势去调控政策。尤其是2013年以后，随着房价走势的分化，不同地方的调控手段也会分化。对症下药会成为调控基调。

网友：房价的上涨和下跌受哪些因素影响？

张保国：房地产市场景气时，房地产基金通过投资房产企业，有利加速房企资金周转增大市场供给，对房价快速上涨起压制作用；萧条时，如果大面积房企资金链断裂，将会加剧市场恐慌造成房价深调。房地产基金通过投资资金短期周转困难、但质地优良的企业，将能够有效降低萧条时市场系统性风险，对房价是起到平抑作用

苗旺春：最直接的是供需比，当然需求又分为刚需、投机需求。自然也会受到政府政策的影响，不过也是作用于需求或者供给环节。

网友：信托投资中国家有兜底的法律要求，房地产私募基金好像没有，如何确保投资者资金的安全哪？

张保国：理论上还没有相应兜底法律要求，在还没有形成完善的行业机制前，在追求地产PE的高回报时，重要的就是做好风控，降低项目投资风险。从产品设计、项目筛选、尽职调查、商务谈判、项目评审、投资决策、投资执行、项目投资期间的管控，直至投资回收，甚至风险处置，我们都形成了一套严格的风险控制机制。

苗旺春：国家对私募基金的监管思路不同于信托。信托是牌照管理制度，私募基金则强调行业主体自律。对于私募基金行业，国家目前的监管思路为只负责行业管理人员必要信息的披露义务，同时确保投资人为合格投资人，投资风险交由合格投资者自行判别。私募行业更重企业口碑的建设。

网友：做房地产基金的风险是什么？如何规避？

张保国：房地产基金风险主要是兑付风险。这就要求房地产基金管理企业在投资项目时，做好相应的风险控制措施。一般而言，经验丰富的管理团队、优良的项目资源、风控措施的严谨和卓越的投后管理能力能够有效降低这一风险。

网友：资本市场对房地产基金的态度如何？

张保国：近年来，包括上实发展、万科、保利、远洋地产在内的龙头企业已相继提出向轻资产方向发展的战略转型。随着房地产利润水平下降以及金融环境收紧，开发商尝试轻资产模式，设立房地产基金正成为发展趋势。房地产基金作为社会资金介入房地产领域的重要方式，将使开发商融资渠道得到拓展。

本文来源投资界，原文：https://pe.pedaily.cn/201404/20140425364341.shtml