投资圈第16期微访谈：向左走？向右走？拐点上的房地产基金

房地产基金盈利和新投资方向

网友：过去几年，房地产基金的收益率如何？哪些因素会影响基金收益率的增长或者降低？

张保国：房地产基金的收益率需要根据具体项目而定，目前普遍在10%左右。影响基金收益率的因素主要有：基金期限、发行规模、产品风险三个因素。另外，基金产品的发行地区、资金的投资领域和资金的运用方式也在一定程度上影响着基金产品预期收益率的高低。

苗旺春：个人认为房地产私募基金主要的赚钱思路类同与其他行业的私募基金，即募投管退四个步骤。当然由于目前房地产私募基金在实际投资中有相当一部分实行的是明股实债的投资手段，使得这一思路跟现状存在差异。

网友：退出方式最常见的有那些？收益好的是那些？

张保国：一般包括以下五种：1在资本市场出售股票；2房地产投资项目清算；3原股东承诺回购，这是基金退出项目常见的一种形式。4企业间兼并收购；5通过以上两种或多种方式组合的形式退出：如,在约定期限内能够上市，则通过资本市场退出；期限内不能上市，则由原股东按照每年约定回报对基金所持有的股权进行回购。

苗旺春：最常见的应该是股东回购、股权转让和并购这三类。除此之外，统计到的其他退出方式还包括MBO、清算和IPO等类型。就收益而言，就目前统计到的数据而言，IPO的收益依然最高，其次是股权转让和股东回购。

网友：房地产基金是一个可持续发展的投资项目吗？为什么这么说？

张保国：我国目前房地产行业资金约70%来自预售和银行贷款，在美国，房地产开发以基金直接融资为主，隶属于金融业，所占比重超过80%，而在中国，基金一类的直接融资只占5%。房地产基金发展空间巨大。目前行业的快速增长是可持续的，房地产基金因其投资的安全性、便利性以及收益水平较高，使其具有很强的吸引力。

网友：如何看待医疗、养老及艺术地产？

张保国：这些都是房地产行业的一些新兴或发展较快的领域，我们也对其发展此进行密切关注。

网友：房地产基金未来能否给普通百姓带来实惠呢？

张保国：房地产基金的市场化运作将使更多的投资者可以参与到房地产开发环节，分享行业快速发展的相关收益。

网友：国内的房地产基金能否走黑石的道路呢？

张保国：黑石的房地产基金算是整个PE界的翘楚，它的并购业务也很强大，尽管当下很多企业的资金管理规模与黑石差距较大，但中国资本市场的前景很令人着迷。

本文来源投资界，原文：https://pe.pedaily.cn/201404/20140425364341.shtml